房地产开发与经营试卷6
第一部分：专业理论题（50分） 一、填空题（0.5*26=13分） 1、银行发放贷款类型有：、、房地产抵押贷款 2、“七通一平”指：通给水、排水、热、电、、电信、；平整。
3、城市房地产综合开发经营，指以为基础的经营活动，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。
4、房地产行业的主要法律有《》、《》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》。
5、房地产市场的类型按房地产的用途分为：①住宅；②；③；④工业；⑤仓储；⑥行政司法军事；⑦科教文卫；⑧旅游娱乐；⑨特殊用房等。
6、房地产投资风险的敏感性分析，通过分析、预测投资项目主要因素、、与、总投资发生变化时，对经济指标的影响，从中找出敏感性因素。 7、土地使用权出让方式有协议出让、出让、出让。
8、土地征用程序：——商定补偿安置方案————出让或划拨——颁发土地使用证。 9、房地产开发项目招标方式有：、、议标（谈判招标）。 10、房地产开发项目的实施管理：“三控”——项目、进度、；“两管”——，信息管理；“一协调”——综合协调。
11、房地产开发与经营资格要求不同，分别需要：资质与资质。 12、房地产开发的社会环境：、人口构成、人口受教育水平、。 二、简答题（共25分）
1、房地产开发的主要参与者有哪些？（3分） 2、房地产开发流程是什么？（3分） 3、房地产市场的特点是什么？（4分） 4、房地产市场分析的内容有哪些？（4分） 5、房地产投资风险的主要有哪些？（3分） 6、房产买卖交易程序（4分） 7、物业管理内容（4分） 三、分析题（共12分）
1、进入房地产行业如何选择租赁与买卖？（4分） 2、分析利率发生变动时对房地产行业的影响。（4分） 3、分析销售市场与租赁市场的关系（4分） 第二部分：案例题（共50分） 案例资料：根据《南京市国有土地使用权公开出让公告》(2004年第5号；发布日期2004-6-28)： 地块编号：NO.2004G11地块。
土地坐落：南京市白下区杨庄一期E地块。
用地面积：用地总面积148066.9平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积75014.0平方米，实际出让面积73052.9平方米。 规划用地性质：二类居住用地； 容积率：≤1.6； 覆盖率：≤20%；
规划建筑高度：≤35米（机场限高分区要求）。
挂牌出让价：19000万元。 ??
请根据上述资料和自己所做的《杨庄地块（万能国际花园）房地产开发全程策划方案》做如下题目（如果答题空格写不下，可另外附纸）——
1、房地产开发类型有哪些，本项目采用何种开发类型？（5分） 2、如何做该项目的营销策划？（5分） 3、做该项目的立地及SWOT分析。（10分）
4、做该项目的规划设计，内容：建筑类型的选择、规划布局原则、道路规划、绿化规划，并画出建筑布局草图（20分）？
5、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如房屋的销售均价为5000元/㎡，请计算该项目的收益率？（10分） 答案
第一部分：专业理论题（50分） 一、填空题（0.5*26=13分）
1、银行发放贷款类型有：房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发项目贷款、房地产抵押贷款 2、“七通一平”指：通给水、排水、热、电、气、电信、公路；土地平整。
3、城市房地产综合开发经营，指以成片集中开发为基础的经营活动，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。
4、房地产行业的主要法律有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》。
5、房地产市场的类型按房地产的用途分为：①住宅；②写字楼；③商业用房；④工业；⑤仓储；⑥行政司法军事；⑦科教文卫；⑧旅游娱乐；⑨特殊用房等。
6、房地产投资风险的敏感性分析，通过分析、预测投资项目主要因素销量、价格、成本、总投资发生变化时，对经济指标的影响，从中找出敏感性因素。 7、土地使用权出让方式有协议出让、招标出让、拍卖出让。
8、土地征用程序：申请选址——商定补偿安置方案——核定用地面积——出让或划拨——颁发土地使用证。
9、房地产开发项目招标方式有：公开招标、邀请招标、议标（谈判招标或指定招标）。 10、房地产开发项目的实施管理：“三控”——项目成本、进度、质量；“两管”——合同管理，信息管理；“一协调”——综合协调。
11、房地产开发与经营资格要求不同，分别需要：开发资质与中介资质。
12、房地产开发的社会环境：人口数量、人口构成、人口受教育水平、城市历史传统。 二、简答题（共25分）
1、房地产开发的主要参与者有哪些？（3分） 房地产开发商； 政府有关部门； 金融机构； 设计机构； 建筑承包商； 建设监理单位； 律师事务所。
2、房地产开发流程是什么？（3分）
房地产开发商提出开发设想； 可行性研究； 申请项目用地； 项目设计；
征地及拆迁安置； 筹措开发资金；
建设工程招标（建筑承包商、监理单位）； 施工；
市场营销与策划； 物业管理、
3、房地产市场的特点是什么？（4分） 鲜明的地域性；
市场对供给的调节相对滞后； 房地产市场是慢性消化市场； 房地产市场是垄断竞争市场；（地理位置垄断） 鲜明的周期性市场； 投机性强的市场； 交易方式多样化市场； 交易程序十分复杂的市场； 受金融市场强烈影响的市场；
房地产市场是政府保持着强有力干预的市场 4、房地产市场分析的内容有哪些？（4分） 总体的市场分析： 市场供求现状分析； 房地产的分析方案； 方案的有效实施； 撰写市场分析报告。 特定开发地段市场分析:
该地段限制性因素分析（基础设施、地质、环境） 类似项目的价格、优势分析，寻找竞争优势 市场需求房型分析
是否提供特殊配套服务设施
5、房地产投资风险的主要有哪些？（3分） 财务风险（融资、房款回笼困难） 购买力风险 利率风险
变现风险：区域性、周期长、价值高 经营性风险：
社会风险和意外事故
6、房产买卖交易程序（4分） 确认资格
签订房屋买卖合同
买主姓名、联系地址、电话及签约日期。 房屋所在地理位置、地形图及产籍号。