小区的公用建筑公用设施停车场产权归属问题 小区的公用建筑的产权归属问题判断，核心在于在商品房出售时，商品房销 售合同中的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积究竟各是多少，如何明确界定的。 而房地产开发商在此问题上，往往是模糊化处理。实际操作中，开发商为谋取利 益最大化，可能会将已经列为分摊的公用建筑二次出售。比如，小区停车场，其 其在设计建设和后续销售中，面积列入公用建筑的分摊中，却又再次将停车场车 位出售。因为，套内建筑面积和分摊的公用建筑面积在销售合同中界定不清楚。 小区所有业主一般不会一起，将各个业主各自的套内建筑面积和公用建筑面积合 在一起核算。我国又没有建立起测量师的制度。开发商往往有相当大的空子可钻。 当发生纠纷时，开发商利用信息不对称以及法规的漏洞（如缺乏有效的测量师制 度），占据优势。比如，国家目前对公用建筑面积的分摊只出台了《商品房销售 面积计算及公用建筑面积分摊规则》（1995）这一部门文件。而该文件，不够详 细。地方上，如北京市出台了细则。但实际操作时，由于缺乏中立结构。开发商 和*****很可能沆瀣一气。上面这个规则是对开发商有利的。但，这个规则仅仅 是部门文件，其法律效力有限。而实际中，《房地产管理法》和《物权法》都确 定了房地一致的原则。因此，可以通过土地权属的归属，来争取这些公用建筑的 权属。因为，小区作为一宗地往往是业主共有的。而那些公用建筑并不能提供土 地产权证明。小区业主的全体倒是比较容易证明小区土地的权属。以此来争取被 开发商二次出售的公用建筑的产权。以下，列取了国家有关部分对公用建筑分摊 的规定和几篇关于公用建筑分摊产权纠纷的论文及讨论。 一、国家规定 商品房公用建筑面积的分摊标准（据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊 规则》（1995） 1、公用建筑面积由以下两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下 室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； （2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体 水平投影面积的一半 2、公用建筑面积计算原则 （1）凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用 建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 （2）公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和， 并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积， 即为整栋建筑物的公用建筑面积。 二、北京市规定 北京市2000 年9 月26 日颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面 积分摊暂行规定》。 北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不 应计入的公用建筑空间。 1、分摊原则如下： （1） 商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的 公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内； （2） 为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局 部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊； （3） 公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位， 但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 2、可分摊的公用建筑面积如下： （1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、 电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、 消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅 炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服 务的专用设备用房。 （2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影 面积的一半。 3、不应计入的公用建筑面积如下： （1）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地 下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 （2）售房单位自营、自用的房屋 （三）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包 括物业管理）用房。 附3 篇小文章： 住宅小区公用设施设备所有权初探 近年来，随着新建住宅小区不断追求更高的品质，不断完善各项配套设施， 也随着业主的维权意识不断增强，开发商与业主针对小区的配套设施，比如会所、 学校及幼儿园等所有权的归属问题发生了
不少分歧，这个问题目前还不能用某条 条文来明确答复。但是依据法律规定以及从法律事务角度还是可以判断其产权归 属的。 目前可以通过四种方式对上述设施的产权进行判断:1、依据现行法律规 定； 2 、依据开发商与业主签定的《商品房买卖合同》；3 、依据办理产权的 实际操作程序； 4 、依据所有权的原理。现分别解释如下： 一、依据 1995 年建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊 规则》以及 2000 年北京市房屋土地局颁布的《北京市商品房销售面积计算及公 用建筑面积分摊暂行规定》，商品房的公用面积分摊以幢为单位，与本幢不相连 的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。可分摊的公用建筑面积为：1 、大堂、 公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、 垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配) 电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、 值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 2、 套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一 半。 依据上述规定，会所、学校、幼儿园等设施不属于可分摊的设施，如其未公 摊，其产权不应属于全体业主共有；不座落于某幢楼内的配电室等设施，如该设 施在功能上不是为某幢楼服务的，且未进行分摊，则产权不属于全体业主；如该 设施在功能上是为某幢楼、或某几幢楼服务的，但未进行公摊，则该设施产权同 样不属于业主，但开发商不能擅自处理，改变其用途。 二、依据《商品房买卖合同》中的条款及附件也可判断设施产权的归属。开 发商与业主签定的《商品房买卖合同》中有专门约定业主所购房屋的基本情况的 条款，该条款中包含套内建筑面积和公摊面积的数额，并且，具体分摊部位在《商 品房买卖合同》附件中均已写明。 对照《商品房买卖合同》的约定，如属于未进行分摊的设施，其产权不属于 业主共有。对学校、幼儿园等设施的产权归属问题，合同的约定具有优先的法律 效力：如《商品房买卖合同》既未约定其权属又未约定需分摊，则该设施不属于 业主所有。在该设施未出售给业主或其他人的情况下，其产权仍应属于开发商所 有；对于不座落于某幢楼内的配电室等设施，如未分摊，也不应属于业主所有。 三、从房地产实务中办理产权的实际操作程序也可辅助判断设施产权的归属。 实务中先是由开发商办理大产权，而后随着商品房的销售，各购房人不断取得小 产权，开发商的大产权面积逐步扣减，未出售的产权面积，因所有权未发生变动， 其产权仍应属于开发商所有。 据此，会所、学校、幼儿园以及不座落于某幢楼内的配电室等设施，如其产 权面积未出售，也未分摊，其产权仍属开发商所有，开发商有权对其进行利用和 收益。 四、依据所有权的原理也可判断会所、学校、幼儿园以及不座落于某幢楼内 的配电室等设施的产权归属问题。所有权的取得分为原始取得和继受取得两种。 原始取得的方法之一就是通过生产而取得产品，比如，开发商投资建成商品房； 继受取得是指因买卖、继承、赠与等法律行为，使所有权发生转移而取得的所有 权，比如，购房人通过购买商品房而取得房屋的所有权。开发商将原始取得的包 括商品房在内的房地产产品出卖给购房人，购房人按照合同支付价款后，取得了 他所购买房屋的所有权，成为该房屋的所有权人（业主），但是，业主所取得的 也只是他所购买房屋及合同约定公摊面积的所有权人，未发生所有权转移的设施 及部位，其产权仍属开发商所有。 目前有些业主存在一些认识上的误区，认为在小区建设和设立的会所、学校、 幼儿园、商店、体育场馆等这些为社区居民提供方便的设施，其产权应属全体业 主所有，该认识是没有法律依据的。小区的设施为谁服务和该设施的产权归谁所 有是两个完全不同的法律问题，不能混淆，这一点无论是购房人还是业主都应加 以注意。 要想避免开发商和业主对会所、学校、幼儿园以及不座落于某幢楼内的配电 室等设施产权问题发生分歧，方法之一应是：把配套设施的产权问题明确地约定 于合同中，以免发生不必要的纠纷。 让人糊涂的公摊面积 《北京晨报》2002 年1 月11 日第31 版 目前在商品房交易过程中，一般都是以建筑面积做为销售的计量单位，只有 极个别的项目采用按套计价。到目前为止，笔者还没有见到或听说过北京市
场上 在商品房的交易中以套内使用面积（或称净使用面积）做为销售的计量单位。一 般来说，商品房的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积和公共部位与公用房 屋分摊建筑面积（以下简称公摊面积）。套内建筑面积由三部分组成，即套内建 筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。对于购房者来说， 他们关心的是套内建筑面积的大小，更准确地说，购房者关心的是套内使用面积 的大小，即在同等单价的前提下，套内使用面积越大，购房者越合算，反之则亏。 目前在商品房的销售中以建筑面积做为销售的计量单位，消费者无法知道套内墙 体面积、公摊面积，当然也就无法知道自己的套内使用面积到底是多少，无法知 道自己的权益是否受到侵害。 目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规主要有建设部《商 品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）及北京市2000 年9 月26 日颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中北 京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计入 的公用建筑空间。 分摊原则如下：（一） 商品房公用面积的分摊以幢为单位。 分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不 得分摊到本幢房屋内；（二） 为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各 套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；（三） 公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不 得侵占或改变原设计的使用功能。 可分摊的公用建筑面积如下：（一）大堂、 公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机 房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变 （配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工 休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备 用房。（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平 投影面积的一半。 不应计入的公用建筑面积如下：（一）仓库、机动车库、非 机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独 立使用空间。（二）售房单位自营、自用的房屋 （三）为多幢房屋服务的警卫 室、管理（包括物业管理）用房。 虽然有了北京市的规定，购房者知道了分摊的原则，哪些部位可以分摊，哪 些部位不能计入分摊的面积，但购房者仍无法知道每一个具体的部位分摊的数值 到底是多少，分摊各部位的数值加起来是否与购买的该套房屋总公摊面积相等。 向开发商索要相关资料，开发商不是拒绝就是顾左右而言它，使购房者一头雾水， 最后只能糊里糊涂地签合同，办交接验收，办入住。购房者买了一套房，到底有 多大的套内使用面积，根本无从知道，而且到最后也无法知道，因为房屋所有权 证上也不体现套内使用面积。 随着2000 年9 月26 日北京市国土资源和房屋管理局《关于重新印发<北京市 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定>的通知》(以下简称通知)的 执行，上述公摊面积问题的争议有所缓解，但问题依然存在。主要问题在于购房 者对销售建筑面积及房屋竣工后实测建筑面积的分摊结果不公开细节存在疑异、 争议。虽然通知要求商品房预售面积的测量，需由本市具有测绘资质的测绘单位 承担，但测绘单位并不是由购房者委托的，测绘单位无需向购房者负责，购房者 没有知情权。曾经出现过这种情况，对同一套房屋不同的测绘单位得出的结果不 同，且误差很大，最大误差超过50％，这样的结果就使购房者有理由怀疑测绘 结果的公正性。 怎样解决某些项目公摊面积存在较大误差，侵害购房者权益的问题。笔者建 议从下面三个方面来着手。一是在签订《商品房买卖合同》时在合同中约定公摊 面积增加的处理方式。2001 年正式启用的新版格式合同第五条只规定了建筑面 积出现误差时的处理方式，而没有规定公摊面积出现误差时的处理方式。因为有 些情况下，建筑面积没有变化或变化幅度在正负3％之内，套内建筑面积不变或 变小，但公摊面积却增加了，如果出现这种情况，按新版格式合同的约定，开发 商并未违约，但实际上购房者的套内建筑面积与总的建筑面积的比例变小了，也 就是说购房者的利益被侵害了。为避免这种情况的出现，在签订合同时补充协议 中应明确约