我们生于70年代
深圳“幸福公社”整合推广方案
第一章 大社区·成就·中小户
— 差异化产品定位
第一节 分析市场环境
一 深圳地产格局的演变
2005年后，深圳地产的趋势，来自业内的观点值得高度关注：
主动郊区化 华侨城—招商的宝安尖岗山别墅区、万科在坂田区域的低密度产
品、龙华二线拓展区以及东部的海景物业，都将使深圳的高价、高端住宅在特区外开花，并吸引大量特区内的高素质、高含金量人群跨关置业，同时龙华的后花园概念、地铁四号线沿线的香港地铁商业开发以及西部通道等，都将对深圳中西部区域的物业增值产生巨大的想象空间，从而吸引关内众多投资人士的眼球。各个层次的消费者主动向关外置业投资的趋势即“主动郊区化”。
分级中心化 在北京、上海等城市，城市发展格局均体现为单极中心特征；深
圳有中心，但没有绝对中心。宝安中心区将成为西部的制高点；万科四季花城在坂田一系列的作为，直接导致了一个新的布龙区浮出水面，成为深圳北部的一个中心。各级中心仳所体现的地产特征就是新区域不再以传统的罗湖、福田主城区为主要参照系，房价随着与主城区的距离而逐级递减。在深圳出现的多个区域辐射中心的趋势即“分级中心化”。
城不再只是 因为土地的原因，2005年龙岗中心城的市场开发量预计达到300 关内那个城 万平方米以上，加上横岗、布吉、坂雪岗等地的新盘，全年全区的 开发量就将达到250万平方米以上，足以和关内的南山、福田两区
的开发量相抗衡。再加上龙华近200万平方米的放量，以及观澜中心区的中航·格澜郡等项目，全年全区的开发量肯定要超过500万平方米。关外地产开发量超过关内已成必然，这是关内外融合平衡的表现之一。
品牌地产商与关内买家的纷纷破关出城则从另一方面显示了大深
圳融合的趋势。中海、振业、万科、星河、金地、招商等关内一线开发商纷纷在关外拿地，并推出项目，一方面以精品楼盘展示自己的魅力，一方面也以“蝴蝶效应”影响着当地其他开发商的提升。关内地产往关外输出资金、技术与理念，关外地产吸收并赶超关内，正是这种大融合促成了深圳城市的扩容。
深圳地产再次走到了质变的路口。2005年，“城不再只是关内那个
城，关也不再是那个难以逾越的关”，大深圳地产格局深入人心。破关、拓城，成了最热门的话题。
关外楼市 关外地产在2004年取得了长足的进步，同样，在其美好的规划下， 鼎足三分 关外三大战区今年的前景也各显辉煌：
宝安中心区—西乡：滨海生活，规划超前
布吉——横港——龙港中心城：从偏安一隅走向关内 龙华雪扳港：大盘称雄，品牌为王
二 龙华片区楼市特征及演变
从小规模到大规模过度
2000年前，龙华楼盘规模度较小，几乎在5万平方米左右。自滢水山庄、隆盛
花园、以来，龙华渐渐向大规模楼盘过渡，从风和日丽、锦绣江南、美丽365，龙华掀起了大置业的高潮。
分散独立
由于老工业区的历史，龙华的楼盘是分散的独立的，楼盘之间无法呼应，形成一
片大社区。
性能价格比合理
龙华楼盘的价格相对其它地理位置、生活配套、小区规划来说是合理的，具备较
强的吸引力，性能价格比适中。
三、区域产品分析
第二节 寻找差异化产品
一 片区市场分析结论