完善土地增值税清算规程的思路和建议
为作好土地增值税清算工作，我们总结经验，建立了土地增值税清算模型，将清算项目扣除成本按其性质和功能分为共有成本和专有成本，成本分摊采用按体积分摊法，模型的建立既真实反映了纳税人开发项目增值收益的真实性，同时也有效弥合了税企间在清算项目上的分歧，使我县土地增值税清算工作得以顺利开展，取得了较好的效果。 在同时为有效加强土地增值税的核定征收管理，我们与企业所得税汇算清缴工作相结合，对所有纳税人的土地增值税征收方式进行了全面鉴定，有效杜绝了纳税人利用土地增值税征收方式的变化规避税款的行为。
通过以上工作，我们逐步完善了土地增值税清算规程，并得到了一些启发，愿共同思考和分享。
一、清算采取的步骤
一是认定清算条件，二是确认产权转让收入，三是分摊土地购置成本，四是分摊房地产开发成本，五是计算应纳土地增值税，六是实施后续管理。在以上六步骤中确认产权产权转让收入和分摊房地产开发成本是正确、合理进行土地增值税清算工作的关键。
（一）、清算条件的认定
在清算条件的认定上，国税发[2006]187号文件对清算
条件有明确的规定，操作性较强，我们严格按文件规定的条件进行摸底排查确定了可以进行清算的18个项目。
（二）、确认产权转让收入是土地增值税收入确认的难点，主要表现在两个方面，一是如何确认收入的发生，即在什么时点上确认房地产交易的发生，确认房屋产权发生转移、土地使用权权属发生变更，二是如何认定收入的准确性和完整性。
土地增值税的清算前提是不动产或土地使用权发生转移，权属发生变更，因此其收入的确认与营业税、企业所得税收入的确认不尽相同，土地增值税强调的是房屋产权转移，土地使用权权属发生变更，因此，我们不能照搬营业税和企业所得税收入确认的方法，否则将可能发生错误。
1、如何确认产权转移，权属发生变更成为清算工作在实际操作中非常重要的一个环节，但是产权转移，权属发生变更成很难用具体的指标、感性的标识来确认。那么在实际工作中如何进行收入的确认呢？
应当说在正常情况下房屋产权发生转移、权属发生变更的法定认定依据是房地产管理部门和土地管理部门的确权凭证，即《房屋产权证》和《土地使用证》，因此在纳税人正常的开发、销售过程中，向购房（地）人开具发票，办理《房屋产权证》，将房屋交付购房人是一个必然的过程。因此我们对于这种情况，在确认收入时所采取的办法是充分运
用我县房地产税收一体化规范运做过程中所体现出来的相互监督、相互牵制、相互协调作用进行确认，即纳税人在向房管部门申请办理《房屋产权证》时，必须出具税务部门开具的《销售不动产专用发票》，否则不能办理《房屋产权证》，因此我们在进行土地增值税的收入确认时，就以《销售不动产专用发票》为凭据确认其房屋产权发生转移，确认房屋交易发生，确认收入实现。在我们已经清算的几个项目中都是采取了这种办法，因此从这个角度来看，严谨、规范的房地产税收一体化办法是我们规范房地产市场税收管理的非常重要的手段。
但是，在实际工作中纳税人往往会拖延办理房屋产权证，有的甚至不办理房屋产权证，在这种情况下，我们如何进行房屋产权的确认呢？我们认为可以以下条件来判断确认：
（1）、购房人与开发商或建设单位已签定购房协议（合同），或虽未签协议，但开发商或建设单位已向购房人实际取得购房款或购房定金，同时开发商或建设单位向购房人交付所购房屋全部钥匙的，应确认销售成立。
（2）、购房人已缴清或没有缴清购房款，没有办理房屋产权证，但购房人已经入住或开始正常经营活动、或已经开始了实质性的装修活动，且已接受物业公司日常服务管理，则证明购房人取得了所购房屋占有、使用、收益和处分的权