万科集团调查分析报告
---宏观因素分析及行业竞争分析
一、政治要素
最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有：
1、政府调控采取了平稳的步骤
（1）前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场
（2）部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经显得过热，房地产优惠政策适当退出。
2、限制房地产开发的的贷款管理。
对项目资本金比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。
3、 加强住房消费贷款管理
商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于 20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。
二、经济要素
我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下：
1、国民生产总值持续高速增长
这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续GDP连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择了买房。所以房地产业火热，房价上涨。
2、提高存款准备金
中央银行存款储备金持续提高，这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源，造成”银根”紧缩。不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来说，只是一种牵连。同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。
3、股市影响
股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹。随着去年中国股市的衰落，从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。
三、社会与文化因素
目前我国家庭结构发生了显著的变化，向小型发展。这是计划生育政策和离婚率上升共同作用的结果。
同时随着观念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。
1、人口老龄化加快
人口老龄化对房屋类型和区位条件产生新的需求，养老型住宅目前缺口较大。
2、城市旧城改造规模大
我国六七十年代建造的房子如今开始出现不同程度上的质量问题，因此，政府陆续对这些房子进行整修或重建。
3、社会城市化
中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。房地产业需求旺盛。说明房地产市场在不断扩大，房地产需求也
在逐年变大，这对于房地产企业来说是好消息。
四、技术要素 1、技术创新
各种新的建筑工艺和建筑材料不断出现，新的房屋防水技术能有效的降低房屋漏水渗透率和技术应用成本。
2、融资创新
现在房地产投资面临着最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是，房地产行业也有着自己的创新融资方法。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。
3、销售创新
房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。
4、项目改造比例提高。
当大规模城市建设发展到一定阶段，瓶颈也会出现，大量旧城、旧宅涌现，地产项目的更新换代和升级改造势在必行，且越来越多。这类改造项目虽不如全新的地块开发容易操作，但由于未来新的土地供应越来越少，项目该做比例也将越来越高。
行业和竞争环境分析
近年来我国房地产行业呈现以下趋势：
1.经营状况：收入与利润保持增长， 但业绩增速呈放缓态势。 （1） 营业收入增速放缓， 业绩分化更趋明显；（2）净利润额达历史新高，但净利润率下降，与毛利率走势相背离。
2.股东回报：实际回报稳步提升，财富创造面临挑战。（1）净资产收益率再度提高， 有效保障股东收益水平；（2）资金成本快速上升，经济增加值普遍下滑。
3.财务稳健型：债务压力持续加大，现金流困局待破解。（1）有效负债水平创新高， 短期偿债风险需警惕； （2）回款减缓导致资金更趋紧张，七成公司