十一五时期AB市城区房地产业税负分析
内容摘要：房地产业税收是地方财政的重要支柱，本文通过名义税负与实际税负的对比，对AB市城区房地产业十一五期间税收负担进行了分析与评价，在此基础上提出了进一步加强房地产业税收分析监控和征收管理的建议。 关键词：房地产 税收负担
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、服务的行业，属于第三产业。AB市城区现有房地产企业308户，十一五期间，房地产税收收入占税收总额的比重平均达到21.85%，已经成为AB市地方经济尤其是区级财政收入的重要支柱。本文就房地产开发企业商品房开发经营涉及的地方税税负进行分析，不包括二手房交易、房地产中介、物业管理、开发企业代扣代缴的个人所得税，同时，对在十一五期间非由地税征收的契税和耕地占用税，由于其统计数据、征管状况难以掌握，也不在分析之列。
一、现行房地产税收制度及十一五期间本市房地产业名义税负分析。
房地产业的经营过程一般分为流转环节（又划分取得、开发、转让、收益四个环节）和保有环节。现行的房地产税收已进入到房地产业的各个环节当中，但在不同环节税种设置不同，税负水平也不同。目前，涉及到税种主要有9种，分别是：取得环节的耕地占用税、契
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税；开发流转环节的营业税、城建税、土地增值税、印花税、企业所得税；保有环节的房产税、土地使用税。具体如下所示（表1-1）。
表1-1 房地产业所涉税种情况表
种类 税种 计税依据 转让土地使用权和销售不动产的全部价款和价外费用 缴纳的营业税税额 税率 备注 营业税 城市维护建设税 5% 7% 土地增值税 转让房地产所取得的增值额 房地产企业的收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损 产权转移书据：土地出让和转让合同所载金额（土地取得环节） 甲供材购销合同：购销金额 建筑安装工程承包合同：承包金额 建筑工程勘察设计合同： 30-60% 33% 25% 0.05% 0.03% 0.03% 0.05% 0.005% 0.1% 0.03% 0.05% 1.2% 4、3、2、1元 2008年之前 2008年1月1日始 企业所得税 房地产 流转 环节 印花税 收取费用金额 借款合同：借款金额 财产保险合同：保险费收入金额 购销合同：购销金额 产权转移书据：商品房销售合同 所载金额 不考虑出租行为 2007年之前 2007年1月1日始 房产税 房地产 保有 环节 城镇土地使用税 自用住房：房产原值×（1-30%） 实际占用的土地面积 /平方米 8、6、4、3、2元 /平方米 （一）房地产名义税负的特点
1、从《房地产所涉税种情况表》（表1-1）可以看出，现行的房地产业税制，在税种的设置和税负水平设计上具有明显的“重流转、轻保有”的特征。
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2、流转环节的名义税负虽重，但AB近几年房地产市场基本属于卖方市场，由于售房交易成本极易转嫁，流转环节的税负很容易转向消费者；在保有环节，房地产企业若发生房屋出租行为将会承受较重的名义税负（营业税5%，房产税4%或12%），但作为开发企业，将开发的商品房用于出租的情形少之又少，因此对实际税负的影响应该不大。
（二）十一期间房地产名义税负增减变化情况
十一五期间房地产业名义税负未发生变化的是营业税、房产税、城建税；发生增减变化的是企业所得税、土地使用税；受政策因素影响税负可能发生增减变化的有印花税、土地增值税。
①企业所得税，以2008年元月1日起为界线，税率由33%降为25%，旧法虽有18和27%的优惠税率，新法也有小型微型企业20%的优惠，对比而言，企业所得税名义税负有所下降；
②土地使用税，以2007年元月1日起为界线，由四类的每平方米4，3，2，1元调整为五等的每平方米8，6，4，3，2元，名义税负应为上升；
③印花税，2006年12月1日财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》，明确了商品房销售合同按产权转移书据(0.03%)征收印花税，在此之前，各地可能是按购销合同(0.05%)来征收的，也涉及到税负上升；
④关于预征对税负的影响。从理论上讲，税款的预征并不影响税收负担的大小，但在土地增值税清算和房地产业企业所得税汇算清
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