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浅析“以房养老”在我国的发展及运行中的政府作用
作者：宋绪男 李 乐
来源：《价值工程》2009年第10期
摘要:目前,我国正在快速地步入老龄化社会。养老的危机对政府、社会的养老责任形成了挑战。而单纯地依靠现有的社会保障制度和家庭养老模式,短期内很已难满足现实中养老压力的需求。在这种条件下,“以房养老”作为自我养老的一种方式,对传统的养老模式是一种良好的补充,在提高老年人的经济收入和生活质量的同时,还可以缓解我国的养老压力。因此,对“以房养老”模式进行深入的分析,并探讨制度运行中政府的作用,有着深远的理论意义和现实意义。人口老龄化的到来,使养老的压力逐渐加大,客观上进一步要求开拓养老金的来源渠道,放宽养老的思路,使养老方式呈现多元化发展。起源于荷兰的“以房养老”模式,现已在世界上20多个国家相继推出,成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。
Abstract: At present, China marches into aging society rapidly, the crisis on the government pension challenges social responsibility of caring for the old-age. It is very difficult to meet the
demand for old-age pressure in reality in a short period just simply relying on existing social security system and the family system. In such conditions, as a way of self-caring for the old, “cares for the old-age byhousing” is a good supplement to the traditional model.It can also ease the pressure on China's pension,while raising incomes and quality of life of the old age. Therefore, It has far-reaching theoretical and practical significance to anaylysethe pattern of “cares for the old-age by housing” and explorethe function of the government in system operation. 关键词: “以房养老”;住房反向抵押贷款;政府
Key words: “Cares for the old-age by housing”;housing reverse mortgage loan;government 中图分类号:F840·67 文献标识码:A 文章编号:1006-4311(2009)10-0166-03
1“以房养老”的涵义
(1) “以房养老”的概念。
“以房养老”,也可称为倒按揭或是住房反向抵押贷款,是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,由相应的金融机构根据对借款人的年龄、预期寿命、所
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抵押房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后,将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去,按年金或其他形式支付给借款人,一直延续到借款人去世的一种新型养老方式。
这种方式使得借款人可以提前支用该房屋的销售款,在获得现金的同时也继续拥有房屋的居住权。当借款人去世后,相应的金融机构也就同时获得房屋的产权,对其进行销售、出租或者拍卖,收入所得用来偿还贷款本息。由于此类操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,也类同于金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。(欧丰霞:《浅析“以房养老”模式》[J];《江海纵横》2008(1):30-31。)借款人通过这种方式在老年时获得相应的养老金收入,来满足自己老年后的生活需求,是养老方式的新型拓展。 (2)“以房养老”的三种模式。
第一种是老年人把自己的房产交给由政府背景的公益机构或者银行,然后老年人的养老费用就相应的由公益机构或者是银行来提供,老年人病故后,剩余的部分交给其继承人;
第二种是“以房换养”,如有些老年人把房子交给福利机构,然后享受福利机构的服务,待其过世后房产交由该福利机构进行处置;
第三种方式叫“以房自助养老”,是指老年人把自己的房产提前变卖给某一个公益机构,待一次性接收公益机构的现金支付后再从公益机构把房子租回来居住,形成自己付租金住在自己家里,同时享受养老金的一种“自助”现象。(窦玉沛:《民政部.人民网-市场报》[N];《.2007年11月07日。)
2“以房养老”模式在中国的运行
在国外,反向抵押贷款是“以房养老”业务最为成功的模式,最具代表性的就是美国。随着模式进一步的发展,加拿大、法国等西方发达国家及日本、新加坡等已建立起比较成熟的“以房养老”制度。在中国,“以房养老”属于新兴事物,理论界对其可行性存在支持和反对两种不同的观点: (1)支持的观点,认为“以房养老”在中国有实施的必要性和现实意义。
①在养儿防老、储金养老的基础上,增加以房养老这种模式,有利于减轻国家在社会养老方面的压力。
我国现有的养老制度远不能满足更多社会成员对养老保障的需求,而传统的观念又使得大多数社会成员耗尽毕生积蓄购买自己的住房,间接导致了家庭养老储备金的减少。在此形势下,
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住房反向抵押贷款为老年人解决养老问题开辟了一条新道路,老年人借助住房反向抵押贷款,在不需要卖掉房子的同时获取额外收人来改善晚年生活,从而大大缓解了国家养老保障的压力,进而促进社会福利制度的完善和发展,对保障社会稳定及和谐发展起到积极的推动作用。 ②为家庭自身可支配资源的优化配置提供了新思路。
现阶段我国普通城市居民大部分的支出都在购买房产、供养子女和日常的消费上,当居民步入收入明显降低,而健康保健、医疗等花费逐渐增多的老年阶段时,维持较高生活水平的难度开始加大。住房反向抵押贷款为老年人开拓了一个新的资金来源,在继续享有住宅使用功能的同时能够发挥住宅的消费价值功能,享有房子增值带来的收益,使老年人在经济上更加独立,能够追求更高的生活品质。
③减轻子女供养老人的经济压力,将两代人的过度依赖改进为相对自立,有利于组建适应市场经济体制的新型代际关系。
推行住房反向抵押贷款可以在很大程度上减轻子女赡养老人的资金压力,有助于在全社会倡导一种自立自强、平等竞争的社会风气,鼓励资产在代际间进行合理的分配和消费,鼓励年轻人自食其力,降低对父辈的依赖,也鼓励老年人自助保障,最大程度的减少子女供养的负担。 ④有利于促进金融机构业务向多元化方向发展。
住房反向抵押贷款不仅给银行、保险公司等相关金融机构带来新的业务,而且还能加快商业银行等机构深化改革、创新经营,在业务、收入多元化的同时,还将促使金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起,求得多赢效应。
(2)反对的观点,即认为现行中国实行“住房养老”存在相当大的阻碍因素。
①实施主体的选择难以界定。
经营主体的选择对住房反向抵押贷款的推行带来了阻碍。目前我国有经营可能的主体主要有银行、保险公司和社会保障机构,采取哪一主体方式有待讨论。作为具备享受住房反向抵押贷款权利门槛,年龄的界定需要结合我国人口结构及寿命长短进行精算,而我国人口数量多,各地区老龄化水平差别大的现实给精算工作带来种种困难。贷款条件的设立更是举步维艰,如何在鼓励老年人“以房养老”和维持信贷机构乃至整个金融机构的稳定之间合理取舍,也是当前各方面舆论争论的重点。 ②法律法规不健全。