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浅谈温州房地产的现状与走势研究
作者：余涛
来源：《商情》2015年第05期
【摘要】改革开放三十年来，温州房地产业取得了巨大的成就，市场经过曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。然而，近几年，温州房地产市场发生急剧动荡，更有甚者认为温州楼市近乎“腰斩”。本文在分析温州房地产现状的基础上，仔细探究了造成这一现状的原因，并对温州房地产未来发展趋势做出了预测，同时针对存在的问题提出了一些有益的建议。 【关键词】温州 ;房地产 ;建议
温州是我国首批经国务院批准的十四个开放城市之一。温州的传统民营经济异常活跃发达，改革开放后更是蓬勃发展，其房地产市场更不例外，几乎走在全国开放城市前列。2011下半年，温州部分中小企业因为资金链断裂引发的借贷危机，不仅仅对温州中小企业的发展带来严重影响，蔓延至实体经济，也对温州房地产市场调整起到推波助澜的作用。 一、温州房地产的供给与需求
温州房地产市场不仅开发量大，需求旺盛，而且房价也高得离谱，并且还有上升的趋势。目前在广州、北京等城市房价已下跌的形势下，温州及浙江各地的房价却逆风飞扬，形成了房地产市场独特的“浙江现象”。自从“限购”、“金改”等调控政策陆续出台之后，以房地产作为投资保值或炒房者大为减少，严格的房地产市场调控给火爆的炒房市场灭了火，降了温。在温州本地继续炒房的人寥寥无几，部分人将资金转向股市，民间借贷或创办实业，只有少数人以投资移民的方式到美国、加拿大、欧洲、韩国或香港、澳门等地购买高端住宅，有的已在台湾购买住宅以求增值。此外，多数企业对今后的房地产市场前景表现出担忧的思想，对目前的土地拍卖也持非常谨慎的态度。多数企业不准备在近一、二年内搞新项目开发，先观察形势的发展，等待有利时机。也有少数开发企业在酝酿企业间的兼并、合营、重组等方式来壮大企业实力，等到时机有利时重拳出击。 （一）土地成交量下降。
市场冷清之下，开发商的拿地意愿也一度降至冰点。据有关统计数据显示，在楼市持续调控的背景下，2010年共出让16个地块，共计512948.94平方米;2011年9月底止出让8个地块，共计218055.89平方米。到目前为止，两年相比相差近30万平方米。2010年16个地块中1个地块流标，1个地块终止重评;2011年9月底止共8个地块拍卖，有5个地块流标，只有3个地块成交，流标率是历年最高。此外，2010年起始价与成交价的溢价率最低为16%，最高为253.17%，平均溢价率为87.68%。2011年起始价与成交价的溢价率最低为0.5%，最高为1.6%，平均溢价率为0.9%。2012年，温州的土地市场上半年几乎交了白卷，而住宅用地收获了一个“鸭蛋”。直到9月份，温州市区土地市场才迎来了南湖城市综合体E-1-10地块的成功出
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让。而该宗地块也是瓯海区政府几经谈判才收获的成果。根据年初温州市国土资源局的消息显示，2012年，温州市区拟安排出让商品住宅用地20宗、约1116亩，商服用地36宗、约1739亩，共2800多亩商品房建设用地。从目前来看，前11个月，温州市区共出让商品房建设用地21宗、约758.5358亩，只完成了全面土地出让计划的2成。造成上述原因仍是房地产开发企业对市场前景不看好，无法预期未来2至3年内市场发展趋势（即当前严格的调控政策何时会有所松动），再加上融资难以及融资成本不断增加，使多数开发商持观望态度。但从另一侧面也反应出开房企业对土地的渴望以及对土地价格的期望值更为理性。 （二）商品房供应量与销售量总体上呈上升趋势。
2012年前11月，温州市区新盘供应量达到53个（包含一些尾盘项目和城建固有资产拍卖项目），供应量达87.25万平方米，比去年同期增加了65%。而住宅市场供应量也同样收获颇丰，前11个月住宅上市量达到83.52万平方米，是去年同期的2.38倍。销售量方面，今年前11个月，温州市区商品住房销售面积57.16万平方米，较去年同期相比，增加了47.88万平方米，幅度达515.95%。销售价格方面，今年前11个月温州市区商品住房销售均价26734元/平方米，较去年同期回落了8000多元，降幅达23%。在调控大背景不动摇前提之下，温州的楼市从2011年的低迷，到2012年的触底企稳。市场所经历的不是切腹之痛，更多的是让温州的房地产市场回归健康。不但产品定位回归了市场、价格定位也回归理性。主要原因是在楼市严冬之下，“以价换量”成为温州开发商普遍的选择。以大幅降价的方式以此换取成交量回笼资金，度过最难的时期。 （三）刚性需求量稳定。
刚需带来量的释放，但回暖言之尚早。上半年，刚需房需求成了房地产商手中的“救命稻草”。在房价几近平稳的房地产市场中，公积金调整、利率折扣、降低首套房首付比例下降，这些微调政策都对释放刚需、利好市场有积极推动作用。从观望情绪浓厚到各楼盘火热的场面，都证明了刚需的旺盛需求。刚需房的火热，使得很多人认为市场真的火了起来，房产市场回暖迹象明显。其事实不尽然，可以看出，近月来虽销量逐月上升，然而大多依靠以价换量的营销手段获得。我们对以后的楼市可以有所期待，但说房产市场回暖为时尚早。虽然近段时间，金融利好消息不断，但这些对房价的影响并不是太大，只是它作为一个信号，对大家心理上产生的影响，会传导到市场，从而影响销售量和房价。此外，土地市场成交是否活跃对房价也会产生一定的影响，开发商是否积极拿地、土地出让价格和实际成交价格上的差距以及土地供应量等，都是预计市场走向不可或缺的因素。 二、温州房地产特性 （一）“温州炒房团”。
炒透温州本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。曾几何时，大名鼎鼎的“温州炒房团”席卷大江南北，成为了一些地方高房价的推手之一。而在“炒房团”的
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大本营温州，充裕的民间资本也将温州这一中等城市的房价推到和京沪深等一线城市并驾齐驱的地步。不过，在民间借贷风暴之后的温州，曾风光无限的“炒房团”早已时过境迁，以靠炒作房屋价格来赚取高额价差的温州人也进入了“蛰伏期”。温州中小企业促进会的统计数据称，在2008-2010年期间，温州在房地产市场的资金规模约为1000亿元，而历史最高峰达到2000亿元，温州民间借贷约六成进入楼市。而如今，在民间借贷危机之后，这一数字已经大幅度缩水。在温州楼市，今年的“去投资化”趋势非常明显，以往通过炒房来赚钱的投机客几近绝迹，买房子已经不再是温州人投资的首选。借贷风波刚过，一些靠民间借贷炒房的人也深受其害，现在没有人敢在楼市里继续大量囤房和炒房，温州金改方案出来以后，民间资本也找到了新的投资渠道，谁还愿意在楼市里冒这么大风险去博这个利益呢？ （二）温州文化。
对温州人来说，最典型的特性就是对利益最大化的追求，而且想富，财富越多越好，越快越好。温州人，绝顶聪明，完全了解利益最大化的好处。温州人为什么会发财？因为他们是中国最早知晓权钱交易的秘密的一批人。以前有些新闻报道说，温州的官员白天在机关上班，晚上给私营企业主打工。这样的假新闻简直把温州人的肚子都笑痛了！权钱交易，是利益最大化的最有效的途径，了解了这个秘密，就等于是找到了永不受穷的金钥匙。此外，温州人是一个个性非常鲜明的群体，是一个功利色彩比较浓的群体，也是一个吃苦精神、冒险精神、务实精神和创新精神比较强的群体。根据以往的归纳，温州人的经济行为和性格主要表现在四个方面：一是恋乡不守土，二是敢冒知进退，三是自信不自满，四是重利不守财。在正面形式表述的背后，也隐含了温州人性格和行为中的负面因素。比如，部分温州人敢冒敢闯背后规则意识的欠缺，温州人亲和力强背后的\关系学\，温州人重利思想背后社会责任感的缺失，以及温州人善于学习背后的低起点等等。但毫无疑问，正是这种复杂的性格造就了今天温州经济的格局，并将决定温州今后的发展走势。 三、温州房地产走向
“住宅合理消费需求的满足以国民经济为基础”。随着国民经济的不断提高，人民住宅水平消费也不断提高。温州房地产市场将继续保持相对稳定的需求。温州的房地产市场也应根据国民经济收入统筹计划建设，真诚以广大的实质需求者为服务对象，按照薄利多销的原则制定合理的房价，解决广大人民住房问题;只要彻底斩断伸向房地产市场的黑手，打击房地产市场的投机炒作行为，房地产市场一定会健康发展、欣欣向荣。 参考文献：
[1]曹振良，高晓慧.中国房地产业发展与管理研究[M].北京大学出版社. [2]曹振良，李展，何国钊.中国房地产周期研究[J].经济研究，1996，12. [3]乔柄亚.关于泡沫经济定义及其副作用的研究[J].上海金融，1998.