第一章 房地产估价概论
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考情分析：（6-7题左右，8-9分）都是小题，总分值不算低。难度不大，考点比较集中，重在概念的理解和把握。对本章出现的考题，必须抢分。
题数 分值 2007 考点 题数 2008 分值 考点 题数 分值 2009 考点 单选题 4 4 多选题 1 2 判断题 2 2 估价的本质 2 2 合计 7 8 7 9 房地产估价的含义、房地产估价的本质2、估价资格互专业估价的特点 认 3 3 2 4 估价的基本概念、估价要素估价职业道德、估价对估价委托人、 （估价假设、估价原则） 象范围 估价目的 5 5 2 4 7 9 估价目的、价值类型的决定因素、关于价值类型的说房地产估价的现实需法、房地产损害价值的确定要、城市房屋拆迁的估 问题、房地产估价的现实需价依据 要 3 3 2 4 2 2 题数 2010 分值 考点 题数 2011 分值 考点
7 9 含租约的房地评估业务范畴、评估误差的房地产估价的本质、估产、包含无形 判定、估价时点的决定因素 价师职业道德 资产的房地产 3 3 估价误差、房地产损毁评估、评估时点 2 4 1 1 6 8 专业估价必要性、职业估价当事人 道德 第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义（熟悉） 1.专业估价与非专业估价的区别
提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。
专业估价与非专业估价的不同（五大不同点）：由专业机构和人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。 某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（ ）【2007年真题】
[答疑编号505576010101]
『正确答案』×
『答案解析』必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。参见教材P2。
与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。【2007年真题】 A.是一种专业意见 B.估计价格或价值 C.实行有偿服务 D.承担法律责任 E.估价作业日期长
[答疑编号505576010102]
『正确答案』ACD
『答案解析』专业估价与非专业估价的五大不同。参见教材P2。 2.房地产估价的概念
房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见的活动。
估价的主体是估价师和估价机构 估价的客体是估价对象的价值 估价时间是估价时点
估价要根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序 估价中采取的手段（三手段）
价值分析手段，对影响估价的因素进行分析 价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值 价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定
估价的最终目的，对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见 3.估价与评估的异同
估价是指价值评估（范围窄）
评估的范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）
房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价相关业务和咨询顾问业务。如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询业务等。
4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义 二、房地产估价的特点（五点）（重点掌握） 特点1 评估房地产的价值而不是价格 尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格
价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中，价格偏离价值是普遍现象。
价值决定价格，估价实践中从价格来了解价值。
例题：（判断题）房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（ ） 【2006年真题】
[答疑编号505576010103]
『正确答案』×
『答案解析』评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。 特点2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
估价是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。定价是当事人个人行为。