market by the real estate market of 2005-2011. In this paper, according to the theories of the real estate to macro-control and the real estate market since 2005, it analyses the effect of macro-control policies and guts forward proposals.
This research has important realistic meaning. It provides a theory basis of further macro-control on real estate market, which is based on a foil analysis of the present policies however the thesis carries out qualitative analysis only in theory, it needs to be perfected further in practical examination.
Key Words: Macro-control of Real Estate Market；Validity Analysis；Policy
Suggestion
1. 前 言
1.1研究目的
我国房地产业起步较晚，从1998年国务院颁布《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》开始，我国的房地产才真正跨进了市场化时代。从1998年到现在仅仅经历11年的时间。经过20多年的改革开放，我国的工业化和城市化快速推进，同时催生了中国房地产业的繁荣，迅速崛起的城市房地产业己成为国民经济的重要组成部分，在拉动经济增长、加快城市建设、改善人民生活、增加就业等方面发挥着重要作用。但是房地产业在中国属于新兴产业，房地产市场发育不成熟、不完善，加之中国处于经济转轨和高速发展的特殊时期，因而出现了众多问题，比如房地产投资增幅过大，带动经济过热；住房市场供应结构性矛盾突出，房价上涨过快，超出了广大居民的承受能力:市场秩序混乱:房地产融资过度依赖银行等。针对这些问题，2005-2011年间国家密集出台了一系列的房地产宏观调控政策，综合运用了经济手段、法律手段、行政手段、计划手段，期望能够促进房地产市场平稳健康发展。房地产宏观调控大的方向是正确的。从2005年以来的房地产市场的现实情况来看，在整个市场供给小于需求的前提下，宏观调控政策的效果具有双重性，既有成功的一面，又有失效的一面，距离目标还有一定差距。这种情况，引起了政府、房地产业内、学者和居民对房地产市场和房地产宏观调控更进一步激烈争议。面对复杂的局面，本文试图从房地产相关的较为成熟的理论出发，结合我国房地产市场发展状况和国情，根据房地产宏观调控实践效果和存在的问题，提出能够促进房地产市场平稳健康发展的建议。
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1.2研究思路
本文从房地产基本理论出发，通过对2005-2011年国家房地产宏观调控政策的归纳总结，根据2005年以来的房地产市场状况，分析房地产宏观调控政策的正负面效果，在此基础上，提出促进房地产市场平稳健康发展的建议。 1.3研究方法
本文主要采用的研究方法主要有以下几种:
一是实证分析法。文章着眼于国民房地产市场的现实情况，通过对现实情况的研究形成结论.文中引用大量数据资料，并进行加工整理，做到定量分析与定性分析相结合。
二是历史研究法。本文运用历史资料，按照我国房地产市场发展的顺序对2005-2011年国家出台的房地产宏观调控政策进行研究。
三是规范分析法，本文以一定的价值判断作为出发点和基础，提出行为标准，并以此作为处理房地产市场存在的问题和制定政策的依据。
四是演绎归纳法。本文主要运用归纳和演绎的方法来探讨我国房地产宏观调控政策与房地产市场现实状况的内在逻辑。 一、相关的房地产基本理论概述
无论是研究房地产市场，还是研究我国房地产的宏观调控政策，都必须以房地产基本理论为基础。到目前为止，国内外学术界关于房地产的理论已经是一个比较完善的体系。出于本文的需要，仅就相关理论做出介绍。
2.房地产业在国民经济中地位、作用和现状
关于房地产业在国民经济中的地位和作用，学术界大致有房地产业是基础产业、是先导产业、是主导产业、是支柱产业等观点。 2.1房地产业是国民经济的基础性产业
房地产业是国民经济的基础性产业。基础性产业是指该产业是国民经济社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可缺少的组成部分，能较大程度地制约其他产业和部门的发展。房地产业是国民经济的载体，主要指房地产是社会生产和人类生活的基本要素和场所；房地产业是国民经济中不可缺少的组成部分，主要是指房地产作为在工业化、城市化和现代化兴起、发展过程中所形成的一个独立产业，在推动工业化、城市化和现代化进程的同时，已经成为现代社会
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大系统中一个重要的组成部分。 2.2房地产业是国民经济的先导性产业
房地产业是国民经济的先导性产业。先导性产业是指该产业的关联度达到一定强度，它的发展能够带动相关产业的发展，从而具有导向功能。房地产业的关联度由房地产投资对其他产业产生的投资效应系数和房地产的使用所产生的引致消费系数来衡量。联合国在总结发展中国家的发展历程后认为，以上两种效应的总和乘数效应为2。据一些发达国家统计，房地严业产值每增加1,相关产业的产值增加1.5-2。统计表明，我国每增加1亿元的住宅投资，其他相关产业相应增加投入1.479亿元。在房地产开发建设中所需要的物资达1500多个品种，同时，住宅消费的提高还能带动建材、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长。
2.3房地产业是国民经济的支柱性产业
房地产业是国民经济的支柱性产业。支柱产业在西方经济学中又称为“主导产业”，一般是指在国民经济占有一定比重，自身发展速度较快，产业关联度大，能吸纳新技术成果。房地产业作为支柱产业是相对的，即只存在于一定的时空条件下。成为支柱产业应具备四个基本条件:一是增加值在国内生产总值中占5%以上:二是具有较大的市场发展空间和增长潜力；三是符合产业结构演进方向，利于产业结构优化:四是产业关联度高。国家统计局公布的数据显示，2011年房地产业增加值占我国国内生产总值的比重超过5%。我国是发展中的人口大国，正处于工业化、城市化加速发展时期，对房地产的需求量极大，尤其居住消费将继续成为消费热点.为房地产业的增长提供了坚实的市场基础.房地产业是第三产业，大力发展房地产业符合产业结构发展方向。房地产业关联度强，上文己有叙述。
2003年8月《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确了指出“房地产业关联度高，带动力强，己经成为国民经济的支柱产业”，2008年中央经济工作会议公告中提出“发挥房地产支柱产业作用”。由此可见，目前在政府层面采用了房地产业是支柱产业的观点。
房地产业是否是国民经济的支柱产业是目前我国学术界有争议的一种观点。“反对房地产业是支柱产业”的观点认为，因政策推动产生的房地产业发展结果，
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作为确定它是支柱产业的理由，其依据不足；在目前国家统计部门把房地产作为投资品的情况下应当对这个产业的发展进行限制；国家发改委宏观经济研究院的一项报告称，我国目前宏观经济运行中存在的流动性过剩主要集中在房地产业，对投资过热的调控关键是对房地产业发展政策进行调整，国家和地方都应放弃把房地产业作为支柱产业的提法。王诚庆、况伟大运用实证方法得出了三个基本结论:房地产业增加值占GDP的相对比重并未显著高于全部产业平均水乎.房地产业的关联度低于全部产业平均水平，关联作用较小:房地产业的全要素生产率与产业收入弹性均较高，具有很大的发展潜力。
3.房地产市场存在的问题
房地产市场已经成为各国经济的一个重要的风向标。我国房地产行业进入敏感期，保证房地产业的健康发展，不仅仅有助于经济增长，而且对经济安全有重大意义。想要缓解当前的困境，应继续抑制房价泡沫、消除热钱投机空间，同时加大保障性住房政策的实施力度。我们还应该注意到，随着房地产市场的快速发展，房地产市场也有很多问题亟待解决。从2003年以来，房地产市场在部分城市出现了区域性、结构性等过热的现象，表现为不合理的价格持续上涨，巨大的市场潜在需求与有效需求不足并存，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此，从2006年下半年开始，针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过5年多的调控，并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善，部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产有效需求和有效供给总量以及结构等方面的失衡问题，如果这些问题长期存在而得不到有效解决，必然会导致中国房地产市场经济效率丧失，对于中国房地产市场的持续健康稳定发展，乃至整个国民经济的发展都将成为难以跨越的障碍。调控政策尚未达到预期目标。出现这些问题，原因何在？ 3.1是消费需求存在缺乏型周期。
由于我国住房制度长期以来是福利分房制，取消福利分配制度也只有几年时间，一个真正稳定的消费主体基础还不强。因此，近几年我国房地产经济周期仍然将一直处于消费需求缺乏基础上，无论是波峰年份，还是波谷年份，房地产消
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