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目 录
一 我国物业管理的现状
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（一） 制度问题 ........................................... 2 （二） 物业管理相关法规逐步完善 ........................... 3 （三） 政府职能的问题 ..................................... 3 （四） 物业管理队伍素质偏低，人才短缺 .................... 4 （五） 市场化程度不高...................................... 4 （六） 物管企业规模小，难以发挥综合势...................... 4 （七） 物管企业经营的风险问题 ............................ 5
二 物业管理发展中存在的问题
（一） 物业管理架构不完善.................................. 5 （二） 物业管理法制不健全.................................. 5 （三） 物业管理不到位...................................... 5 （四） 产权关系不明晰...................................... 6 （五） 建管之间缺乏有效衔接 ............................... 6 （六） 行业队伍素质偏低，人才短缺 ..................... ....6 （七） 地区间发展平衡 ..................................... 6
三 物业管理的对策——走正确路线
（一） 走专业化发展之路.................................... 6 （二） 走法制化发展之路.................................... 6 （三） 走集团化发展之路.................................... 6
（四） 走品牌化发展之路....................................7
（五） 走智能化发展之路.................................... 7 （六） 走“以人为本”的发展之路............................ 8 结语....................................................... 8 参考文献................................................... 9
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我国物业管理的现状及对策研究
摘要：物业管理作为一个新兴的行业。被引入我国后一直备受争议，其服务理念与服务质量从来都是争议的焦点。,经过不断的探索和实践,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著,但在物业管理实践中产生了诸多问题和矛盾,。结合目前国内物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策，提出应尽快建立统一的法规，加大监管力度以及提升人员素质等，并对物业管理未来发展趋势作了展望，以指导实践，对构建和谐社会及社会物质精神文明建设有着极其重要的作用。本文主要从物业管理的行业现状入手，深入剖析其存在的问题及原因，并根据对这些原因的归纳总结。
关键字:物业管理 现状 问题 对策
引 言
随着物业管理的覆盖面在全国范围内不断扩张，行业初具雏形，城镇居民的物业管理意识加强，其竞争机制逐步建立，行业呈现出良好势态。虽然物业管理发展迅速，但暴露的很多问题距离可持续发展的目标还相距甚远。这些何题主要表现在:法律制度建设滞后，物业管理业务服务范围有限、透明度差、专业性不强、经济效益差;业主的素质和物业管理消费观念有待增强;物业管理市场竞争机制尚未建立;企业诚信意识不足，许多乱收费依然存在;物业管理企业规模普遍偏小，管理方法和经营理念落后，很难满足居民的多样化需求;获取利润的能力较弱，自身发展和增长受到约束较多等。我国物业管理发展到现在似乎进入一个两难境地，一方面市场化正日趋成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。面对着不断变化的市场环境、日益激烈的竞争格局、高新技术的广泛应用、消费观念的日益更新，要求物业管理企业必须从服务观念到管理方式，从市场定位到经营理念，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平政策规范 城市规划 设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化 规模化发展仍是一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。
一 我国物业管理的现状
近年来,随着经济的迅速发展,物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业,在我国沿海和经济发达的地区获得较快的发展,而在一些中小城市和经济不发达的地区发展相对缓慢,但是即使是发达地区的物业管理同发达家的物业管理相比较,仍存在一些问题。
自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达15万，年创产值45亿元。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。与物业管理发达国家
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相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计，到2000年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的有98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理的有82485.65万平方米，实行物业管理率为20%. 详细数据及各地情况见下表：
我国各地物业管理覆盖率示意表
地区 全国 甘肃 陕西 北京 深圳 上海
实有房屋（万平方米） 面积 735459 9647 14328 27430 7119 31802 物管面积 39.05 301.08 5930.99 3387 20744 面积率 0.4 2.1 21.6 48 65 98861.88 13 实有住宅（万平方米） 面积 417331 5151 7624 14211 3768 19310 物管面积 82485.65 34.27 253.88 4630.85 2540 16661 面积率 20 0.67 3.3 32.58 67 86
从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。 （一）体制问题
从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商 自办的企业，20%属于房管所或 后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。 以深圳为例，在深圳18家首批国家一级物业管理企业中，17家是国有或国有参股（实际掌控一切生杀大权），1家是民营上市股份公司；而且18家企业清一色是开发商自办（有2家属于房管所改制或部门单位自办企业，但目前企业发展权在开发商手中）。为什么会出现这种现象呢？据分析主要一个原因就是以前“自建自管”的延续，另外就是开发商出于自身利益的考虑，因为优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点。
（二）物业管理相关法规逐步完善
物业管理在我国作为一个新兴的行业, 仍处于发展中阶段。其法规制度仍处于逐步确立和不断调整之中, 需要我们在实践中认识改进和完善。
目前, 我国已经出台的物业管理主要的相关法规有: 1.城市新建住宅小区管理办法(1994年建设部) 2.城市公有房屋管理规定(1994年建设部)
3.城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(1996年计委、 建设部) 4.物业管理企业资质管理试行办法(1999年建设部) 5.物业服务收费管理办法(2004年建设部）
6.物业管理企业资质管理办法（2004年建设部) 7.物业服务收费明码标价规定(2004年建设部） 8.物业管理条例（2007年建设部）
9.中华人民共和国物权法(2007年建设部） 10.物业承接查验办法（2011年建设部）
这些法规体现了物业管理市场化, 住宅商品化以及自愿公平的原则。也体现出了1随着我国物业管理的发展，相关法律法规正在逐步完善中。
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