办公楼项目可行性研究报告
第一章 项目概况
1.1 建设单位
本项目的开发商为SHHL置业有限公司。 1.2 项目位置
“JN路大厦”项目位于JA区昌平路以南，KD路以北，JN路以东，昌化路以西区域，处JN路、KD路交界处。主入口在JN路上。
1.3 项目规模
“JN路大厦”为1幢27层楼的点式商办楼，其中地下一层为车库，1－4层为裙房，5－10层为敞开式办公楼，11－26层为公寓式办公楼，27层为屋顶花园。总建筑面积约为21900平方米。
1.4 主要建筑技术指标
本项目的主要建筑指标详见表1－1。 表1－1 主要建筑指标表
序号 1 2 指标名称 基地面积 总建筑面积 其中：地下部分建筑面积 地上裙房部分建筑面积 地上其他部分建筑面积 3 总户数（非裙房部分） 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 户 指标值 21900 1900 5500 14500 88 1.5 项目现状
“JN路大厦”项目于20XX年竣工，至今已空置两年余。本案的现状为：主
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体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成；裙房部分除设备未安装，其余已完成；公用部位装饰及小区建设基本没有；大产证已获得。基于上述现状，本案的开发商要求以13000万元的价格整体托盘转让。
第二章 市场研究
为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行调研。 2.1 调研区域说明
本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的闭合区域。
2.2 办公楼物业行情
经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为2－3元/天·平方米，详见表2－1“本区域办公楼个案汇总表”。
表2－1 本区域办公楼个案汇总表
序号 1 2 3 4 个案名称 ER大厦 GR大厦 RR大厦 XC大厦 所处位置 JN路、KD路 JN路、KD路 JN路、CQ路 JN路、XE路 租金（元/天·平方米） 3 2 2.3－2.5 3 包物业管理费与否 不包 包 包 包 2.3 住宅物业行情
JA区是SH典型的城市中心区，也是SH房价最高的区域，该区域住宅的平均售价为8000－10000元/平方米，详见表2－2“本区域住宅个案汇总表”。
表2－2 本区域住宅个案汇总表
序个案名称 号 1 2 3 4 KN雅庭 DE公寓 JA枫景 JA晶华 所处位置 JN路、KD路 JN路、KD路 常德路、新闸路 安远路、陕西北路 个案类别 高层住宅 酒店式公寓 高层住宅 高层住宅 酒店式公寓 售价（元/平方米） 交房 状态 7500－11000 11000－14000 10000－12300 7000－10000 未定 毛坯 全装修 全装修 毛坯 全装修
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2.4 定位建议
根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土的地段价值以及目前住宅产品价格普遍上扬的市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。
第三章 租售计划
3.1 销售定价
“销售定价”针对裙房部分而言。
根据“市场研究”章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件，作出以下有竞争力的定价。
裙房：均价8000元/平方米（不含设备报价），可售建筑面积按5500平方米计，销售收入为44000000元。
3.2 租金定价
“租金定价”针对酒店式公寓部分而言。
酒店式公寓：价格分布详见表3－1“酒店式公寓价格定位表”。 表3－1 酒店式公寓价格定位表
房型 面积（平方米） 数量（套） 单价（USD/月） 理论年租金（USD/年） 7920XX 1056000 1848000 1201200 9969960 两房 130 44 1500 三房 180 44 20XX 小计 88 实际年租金收入（USD/年）（按入住率65％计） 实际年租金收入（合：人民币/年）（按汇率8.3计） 车位：600元/月/个，可租车位按40个计。年租金收入为288000元。 3.3租售进度及租售收入 3.3.1 租售进度
假定接盘日为20XX年XX月XX日，租售起始日为20XX年XX月XX日，裙房的销售期为1.5年（18个月），于20XX年XX月XX日销售完毕。
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