房屋的日常养护与管理
第一节 房屋维修与房屋维修管理
一、房屋维修的概念
房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。 二、什么是房屋维修管理
房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮，技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。
物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。还关系到物业管理企业信誉的好坏。
三、房屋维修管理三原则
（一）“经济、合理、安全、实用”的原则
房屋维修管理要坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房；合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案；安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。 （二）“区别对待”原则
根据房屋建筑的年限，可把房屋大臻划分为新建房屋和旧房屋两大类。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常养护，保持原貌和使用功能。对于旧房屋应依据房屋建造的历史年代、结构、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。 （三）“服务”原则
在房屋维修管理上必须维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立和健全科学合理的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决居户需解决的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。
第二节 房屋维修管理的内容
一、房屋质量管理
房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为作出投资计划提供依据。
房屋结构是指基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等项目；房屋装修是指门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；房屋设备是指水卫电、照明、
暖气和特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电梯）等项目，对尚不能包括的房屋组成部分如烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并某一部分。
一般可将房屋完损等级分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。
（二）完损等级的评定
1、 房屋完损等级评定的要求 （1）要求对整幢房屋进行综合评定。
（2）要求以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据。 （3）要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部分的地基基础，承重构件屋面中最低的完损标准来评定。
（4）要求严格掌握完好房标准和危险房标准。 （5）要求对重要房屋评定等级严格复核测试。 （6）对正在施工的房屋要求搞施工前房屋评定。 2、房屋完损等级评定的基本做法
房屋完损等级评定的基本做法可分为定期和不定期两类。
定期评定。定期评定一般是每隔 ( ) $ 年（或按各地规定）对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。 不定期评定。不定期评定就是不定期地在某个时间内对房屋进行检查评定完损等级。一般在以下几种情况下进行不定期检查：第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严重坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级；第二、房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级；第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。
（三）危险房屋的评定与解危办法
加强危险房屋检查管理，组织好危险房屋的鉴定，并确定解危办法，是房屋质量管理的主要任务。一般应做好以下工作： 1、 制订划分危险房的标准
房屋危险程度的划分，一定要根据房屋构件损坏范围大小、变形和损坏程度及以对周围环境和整个房屋的危险程度而定，是一项技术性强又责任重大的工作。
（1）整幢危房。它是指房屋构件大部分均有不同程度的损坏。已危及整幢房屋的安全，整幢房屋随时有倒塌的可能，无维修价值。
（2）局部危房。它是指房屋构件大部分结构尚好，只有局部结构损坏，一旦发生事故，对整幢房屋无太大影响。只要排除局部危险，就可继续安全使用。
（3）危险点。它是指房屋某个承重构件或某项设施损坏，但对整幢房屋未构成直接威胁。 2、 建立危险房屋鉴定机构，组织鉴定
物业管理企业要设立房屋安全鉴定机构，依据有关鉴定标准，按照有关规定，根据受理申请，开展初始调查、现场查勘、检测验算、论证定性和签发鉴定文书等程序。在掌握测算数据、科学论证分析基础上，确认房屋建筑质量及安全可靠程度。 3、确定解危办法，并监督检查排险情况
对危险房屋的不同情况，可采取不同的解危办法。
观察使用法。这一方法适用于采取一定技术解危措施后，尚能短期使用，但仍需随时观察危险程度的房屋。
处理使用法。这一方法适用于采取适当技术解危措施后，可以解危使用的房屋。 停止使用法。这一方法适用于无修缮价值，又暂无条件拆除并不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。 整体拆除法。这一方法适用于整幢危房又无维修价值，随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。
二、房屋维修施工管理
物业管理企业的房屋维修施工工程，可以由自己组织的维修施工队伍来完成，也可以通过招标，通过发包方式将房屋维修施工工程承包给专业维修施工队伍来完成。物业管理企业
对自行完成的维修施工管理和由专业承包的维修施工管理是不同的。对专业承包的维修施工管理只要做好维修工程招标工作、维修工程设计和技术交底工作、维修施工合同管理和施工质量控制管理、维修工程的竣工验收和价款结算工作管理以及维修技术档案资料管理。而对自行完成的房屋维修工程管理则比专业承包的维修工程管理复杂。 （一）房屋维修施工管理的基本内容
（1）落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计。
（2）做好维修工程开工前的准备工作，包括做好住户临时迁移工作，使水电路通，并安排好材料堆放、安置场地，确定施工方案等。
（3）制定合理的材料消耗定额和技术革新措施，在施工过程中进行经常的材料和技术管理工作。
（4）大、中修和更新改造工程要编制施工组织设计，组织均衡流水主体交叉施工，并对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接。
（5）加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。 （二）房屋维修施工管理的程序和方法 1、制订房屋修缮设计方案
以房屋勘察鉴定为依据充分听取业主意见，使维修方案工程必须由具有设计资质证书的单位承担。
2、落实房屋维修施工任务
根据物业管理企业的年度维修计划和月度、季度施工作业计划落实施工任务。 3、进行施工组织与准备
施工组织与准备是开工前，在组织、技术、经济、劳动力和物质等方面进行全面安排的一项综合性组织工作。根据工程量大小和工程难易等具体情况分别对大型维修工程编制施工组织设计，对一般维修工程编制施工方案，对小型维修工程编制施工说明。 （1）维修施工组织准备的主要内容：
勘察施工现场，了解包括电缆电机及煤气供暖和给排水等地下管网的走向，安置好需搬迁住户，接通水电源并平整好场地。
准备好经批准的维修工程设计方案和施工方案及图纸。 落实资金、劳动力计划。
材料及构件进入现场并保障供应，确保连续施工。 （2）大型维修工程施工组织设计的程序和内容：
施工组织设计是指导施工准备和组织施工的全面性技术经济文件。组成大型维修工程施工组织设计的最基本骨架和最主要部分是维修施工总方案、施工总进度和施工总平面图。编制施工组织设计的程序和具体内容是：
了解和熟悉维修工程概况。包括维修工程地点、名称、工程规模、维修内容、工期预算费用等。
确定施工方案。根据维修设计图纸，划分施工阶段。选择施工技术要求高、难度大、工程占用时间长和功力消耗多的分项工程为主体，确定施工方案。正确选择施工机械和各种预制构件的加工方案，确定冬雨季施工技术和保证维修施工质量和安全的技术措施。
制定施工进度和工程概预算。根据施工设计方案和资金、劳动力、材料供应情况等，制订施工进度计划和工程概预算。
确定施工现场总平面图是指导大型维修工程和现场施工的平面间的施工部置方案。 （3）一般维修工程施工方案的内容：
工程概况。
重要分部分项工程的主要施工方法及冬雨季施工技术措施是既保证维修质量又安全节