3.2财务情况分析
截至2012年12月31日最新财务报表显示，XX中建花林置业总资产为3.2亿元，净资产为1.2亿元，资产负债率为62.%。2012年全年实现营业收入8,406万元，税后净利润1385万元。企业财务报表已经XX仲勋会计师事务所审计。
XX中建花林置业有限公司资产负债表 单位：元
资 产 流动资产： 货币资金 短期投资 应收票据 应收账款 减：坏账准备 应收账款净额 预付账款 应收补贴款 应弥补亏损 其它应收款 存货 待转其他业务支出 待摊费用 待处理流动资产净损失 一年内到期的长期债券投资 其他流动资产 流动资产合计 长期投资： 长期股权投资 长期债权投资 长期投资合计 固定资产： 固定资产原价 减：累计折旧 固定资产净值 固定资产清理 在建工程 待处理固定资产行次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 年初数 22,645,091.25 0.00 期末数 负债及所有者权益 流动负债： 30,546,167.25 短期借款 应付票据 应付账款 65,113,281.00 预收账款 其他应付款 行次 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 47 48 年初数 12,400,580.56 154,131,620.06 (385,499.87) 41,622.12 期末数
8,701,378.62
191,058,203.73
333,404.10
8,909.93
65,113,281.00 应付工资 1,046,410.00 23,790,980.41 应付福利费 未交税金 未付利润 160,202,192.00 160,202,192.00 其它未交款 68,526,715.76 20,495,495.74 预提费用 一年内到期的长 期负债 15 16 18 19 22 23 24 25 26 27 84,724.75 其他流动负债 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 166,188,322.87
200,101,896.38
252,420,409.01 300,232,841.15 流动负债合计 20,000,000.00 0.00 20,000,000.00 1,058,407.79 42,369.22 1,016,038.57 长期负债： 20,000,000.00 长期借款 应付债券 20,000,000.00 长期应付款 其他长期负债 1058407.79 其中：住房周转金 81,271.98 专项应付款 977,135.81 长期负债合计 所有者权益： 5 / 14
净损失 固定资产合计 无形及递延资产： 无形资产 递延资产 无形及递延资产合计 其他长期资产： 其他长期资产 资产总计 28 29 30 31 32 33 1,016,038.57 977,135.81 实收资本 资本公积 盈余公积 其中：公益金 未分配利润 所有者权益合计 负债及所有者权益合计 61 62 63 64 65 66 67 68 20,000,000.00 87,248,124.71 107,248,124.71 273,436,447.58 20,000,000.00
101,108,080.58
121,108,080.58 321,209,976.96 273,436,447.58 321,209,976.96 XX中建花林置业有限公司利润表
项 目 一、商品销售收入 减：销售折扣与折让 商品销售收入净额 减：商品销售成本 营业费用 商品销售税金及附加 二、商品销售利润 加：代购代销收入 三、主营业务利润 加：其他业务利润 减：管理费用 财务费用 汇兑损失 四、营业利润 加：投资收益 补贴收入 其中：补贴前亏损企业补贴收入 营业外收入 减：营业外支出 加：以前年度损益调整 五、利润总额 减：所得税 六、净利润 行次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 上年累计数 425,610,032.50 0.00 425,610,032.50 302,003,273.68 0.00 12,819,374.18 110,787,384.64 110,787,384.64 9,682,107.27 (961,088.25) 102,066,365.62 0.00 102,066,365.62 27,454,831.69 74,611,533.93 本年累计数 84,066,723.96 0.00 84,066,723.96 59,047,950.50 321,899.60 2,540,496.40 22,156,377.46
22,156,377.46
3,433,336.62 (3,517.12)
18,726,557.96
19,554.69
18,707,003.27 4,847,047.40 13,859,955.87
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1、资产负债情况分析 1）资产情况分析：
截至2012年12月31日最新财务报表显示，XX中建花林置业总资产为3.2亿元，净资产为1.2亿元，资产负债率为62.%。2012年全年实现营业收入8,406万元，税后净利润1385万元。企业作为房地产开发公司，其开发的项目于2011-2012年处于开盘销售阶段。
从流动资产分析，货币资金3054万元、其他应收款16020万元（为XX市李沧区东北庄社区应收补偿款）。存货2049万元，为尚未销售完房屋。
从非流动资产分析，固定资产净值为97万元，包括3辆轿车、打印机、电脑等办公设备。
2）负债情况分析：
截至2012年12月31日，万亨地产总负债为2亿元。从负债结构来看，流动负债为2亿元，长期负债无，流动负债为应付股东投入XX市李沧区东北庄社区项目款项。
第四章 项目分析-XX市李沧区东北庄社区城中村改造项目介绍
4.1法律文件
“XX改造项目合作框架协议”，签订时间为2011年11月24日。 XX市土地出让协议 XX市土地挂牌成交确认书
4.2物业概况及地理位置
XX改造项目：XX李沧区李村街道办事处东北庄社区；四至：东至东山五路，
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西至东山二路，南至大崂路，北至南崂路。
规划情况：总建设用地：51538.6平方米，总建筑面积：约235622平方米（含代建面积56000平方米），其中:地上建筑面积:187822平方米，地下建筑面积：47800平方米，容积率：东区：4.98，西区：3.26；建筑密度：东区：43.85%，西区：32.03%；绿地率：东区15.02%，西区：30.02%；车位：东区：763个，西区：1254个；居住户数：东区：651户，西区：1084户。
地理位置优势：XX市李沧区东北庄社区位于XX市李沧区中心地带，周边商业发达，生活便利，以李沧万达广场、伟东乐客城、银座广场、宝龙广场、苏宁半岛总部、北方国贸、崂山百货、利客来为核心，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，面向XX、辐射半岛的“一站式购物天堂”，成为与市南区相媲美的XX两大购物中心之一。
4.3项目需求分析
（一）现实需求与潜在需求量分析
XX是一座滨海名城，优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处很适宜居住的城市。近来，旅游经济的火热和外地人的大量涌入，XX奥运概念因素的影响，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及XX要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到XX投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好XX的发展潜力，到XX投资房产。由于综合因素的影响，XX的房地产投资和开发得到了快速的发展。成为最为火热的行业。经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。
（二）需求客户分析
从李沧区整体的市场状况看，目前的客户群体构成主要由四部分组成： 一是李沧区当地潜在购买者，购房目的主要是为了解决居住状况及满足更新换代、提高生活质量的需求。年龄在25—50 岁之间，主要以企事业管理人员、经商人员和政府机关干部为主。
二是XX市区潜在购买者，该群体主要分为投资型及居住功能型，对于后者
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来说，主要缘自李沧区的功能定位而导致该人群工作场所的迁移，从而诱发对居住场所的更新要求。
三是外籍士人。外籍人士主要构成为韩籍人，主要缘于李沧区投资环境对韩资企业的吸引。购房目的---出于对居住环境舒适性、稳定性的需求，再加上对经济效益的考虑进行置业，长期居住为主。
四是异地购房者。异地购房者主要来自省内，由于XX良好的投资环境及居住环境，目前异地购房者正逐步向东三省及北京等地扩展。该群体又可分为，一为商务人士，在XX具有频繁的业务往来或事业基础，其置业目的主要是达到方便舒适，经济实惠的目的。二为投资置业者，XX楼市的升值潜力对他们具有较大的吸引力。三为休闲度假型，XX优美的海景资源、适宜的气候增加了旅游和居住资本，由此引发置业需求。
4.4 项目建设规模
项目建设规模
1.1基地面积：51538.6平方米
1.2建筑总面积：235622平方米(地上建筑面积:187822平方米,地下建筑面积:47800平方米)，其中：代建56000平方米（地上面积46000平方米，地下面积10000平方米）。位于XX李沧区李村街道办事处东北庄社区，项目共由多层和高层组成。
1.3容积率：东区：4.98，西区：3.26 1.4建筑密度：东区：43.85%，西区：32.03% 1.5绿地率：东区15.02%，西区：30.02% 1.6停车位：东区：763个，西区：1254个 1.7居住户数：东区：651户，西区：1084户。
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