XX房地产公司项目策划工作任务书
项目简况
第一部分：基础资料研究 一、宏观市场分析
图表分析
1）近3-5年供应市场分析：开工量-竣工量 2）近3-5年需求市场分析：销售量 3）近3-5年平均售价及变化规律：供需比 二、政策法律环境分析
土地政策、税收政策、金融政策、房地产开发相关政策等。
三、区域市场分析
1、项目所在区域市场简述
1）房地产市场形成、发展时间及未来三年的供需趋势 2）各档次住宅在区域内分布状况 3）购买人群变化
2、区域市场在城市中的地位及发展趋势 3、竞争分析 区域内竞争项目分析
开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞争点等、客户群、销售状况、销售策略、合作单位
四、项目条件与地块解析 1、项目资源分析
1）项目区位认知
2）地形地貌、对外交通、项目规模 3）项目拥有自然资源对项目的影响 4）地块指标 5）地脉挖掘及赏析
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6）周边生活机能（商业、医疗、教育、体育休闲场所等相关的生活配套设施）综合分析
7）区域功能综合分析及其发展的机会与面临的问题 2、地块解析
1）区内地块综合评价 2）区内外自然资源的利用 3）区内地块价值排序 3、总结
1）SWOT分析 2）初步方向判断
五、类似区域相似项目案例研究（成功与失败）
1、开发模式（总体定位与核心区）
2、规划模式（指标分配、功能构成及布局） 3、产品模式（产品组合及演变模式） 4、客户构成（客户来源及演变） 5、资源利用
6、与区域资源的价值联动
7、成功关键驱动因素，失败的教训。 8、相对本项目的可借鉴点
第二部分 项目定位、发展战略及物业发展初步建议 一、项目整体定位
1、市场定位 ? 公司目标： ? 市场的可能性 ? 关键问题是什么 2、形象定位 ? 项目案名推荐 ? 项目推广关键词
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? 项目品牌的建立 ? 项目品牌的延伸 ? 企业品牌的营造铺垫 3、客户定位 1）客户细分
细分依据：年龄结构、家庭结构、支付能力（单价、总价）
客户群细分：首次置业、无子女家庭、婴儿家庭、单身贵族、有子女家庭、有子女富裕家庭、上有老下有小富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投资客户、外地客户（度假、养老、投资 。。。。。。。）
２）目标客户界定及其分布范围 主力客户、辅助客户、偶得客户 3）目标客户需求调查
·外部环境要素：自然资源、道路交通、治安情况、配套物业、区位认知、公共交通……
·内部环境要素:园林景观、交通组织、小区配套、休闲设施、健身设施、服务设施……
·产品要素:建筑品质、建筑密度、建筑形式、户型面积、功能组合、设备设施……
4、价格定位 ? 单价 ? 总价
5、产品定位及物业发展初步建议 ? 差异化策略
? 项目主题（设计主题）
? 规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议） ? 建筑形式、建筑品质及外立面建议 ? 建筑平面布局及单层面积建议 ? 建筑核心筒排布及柱网分布建议 ? 建筑结构层高及楼层承重建议
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