土地估价方法及案例汇总

方法 比较项目 市场比较法 收益还原法 剩余法 建筑成本成本逼近法 路线价法 基准地价系数修正法 主要原则 替代 收益 +地价=房地价 成本可及性 替代 替代 评估对象 土地;建筑物;不动产 土地;建筑物;不动产 土地;建筑物; 建筑物;新开发土地 土地 道路系统土地 适宜有交易适用范围 实例地区的土地及不动产估价 有交易地适宜有收益的土地或建筑物 区且地产有开发、再开发价值 建筑物或新开发地 完整且附设有路线价,深度修正系数表和条件修正系数表 已有基准地价和宗地价格修正系数表 1无类似交易案例或无市场交易时,难以评估;2必须考虑所限制 有差异的项目,并加以适当修正;3必须查证比较案例资料的准确性。 1对无收益不动产评估困难;2收益数据必须合理、准确;3还原利率必须适当。 1对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难;2房价预测难以准确;3开发费用难以准确。 1地价=房地价-建筑成本1未来纯收益还原现值即为价格;2有理论基础。 -利润利息;2建筑价=房地价-地价;3有理论基础。 1建筑价=重置成本-折旧;2新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+区位修正。 宗地价=路线价*深度指数*条件修正指数*时间修正系数。 1不适宜于已建成地或已开发地;2成本不等于价格。 不适宜于无路线价区域。 不适宜于无基准地价区域。 1依实例地价格,比较求理论基础 评估地价格;2无理论基础,但实用。 宗地价=基准地价*(1±∑区域及个别因素修正系数)*批租年期系数*时间修正系数。 1收集适当交易实例;2查证交易条估价程序 件状况,包括价格、支付条件、动机及宗地条件;3实例交易情况1估价总收益;2估价总费用;3计算纯收益;4选定还原率;5计算收益价格。 1估计开发完成后房地售价;2估计建筑费用;3估计各项税费;4计1确定土地征用拆迁费;2确定开发费;3确定利润;4确定利息;5计算成本价格;6位置修正。 1查定路线价;2查定深度指数;3查定条件指数;4查定时间修正指数;5修正出宗1查定基准地价;2查证评估地块条件;3查定各项修正系数;4修正出宗地价。

修正;4实例期日修正;5实例区域及个别因素修正;6判定比较价格。 评估结果与现实性 市价相近,最具现实性 掌握难易 易 评估结果与市价稍有偏差 难 算地价。 地价格。 评估结果与接近市价 市价常有偏差 易 易 成本累加价格 易,适于多宗地估价 比较价格 易,适于多宗地估价 接近市价 接近市价 评估结果 比较价格 收益价格 剩余价格 比较价格

收益还原法案例

一 评估土地价格 案例1

某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地,土地面积5000m2 ,土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日,共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼,总建筑面积为15000 m2,于2001年7月1日竣工投入使用,该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营,经营状况正常,年经营收入6000万元,年销售成本及经营成本共4000万元,管理费、财务费用为年经营收入的6%,商品销售税及附加为销售收入的8.5%,经营利润为年经营收入的10%,若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2,房屋还原利率为8%,土地还原利率为6%,不考虑递增及物价因素,求该地块于2005年7月1日价值。

(注释:1该物业为自营物业,总费用中需扣除经营者利润;2总费用中扣除房屋年折旧的计算,由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年,本例房屋经济寿命到2061年6月30日止),故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止,共39年) 解:

①年经营收入=6000万元 ②年须扣除总费用:

销售成本及经营成本=4000万元;管理费、财务费用=6000*6%=360万元; 商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元;

房屋年折旧:折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价=1500*15000=2250万元;年折旧额=2250/39=57.69万元; 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 ③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元

④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=(2250-57.69*4)*8%=161.54万元 ⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元

⑥该地块于2005年7月1日的价值:P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元;土地单价=9011元/平方米。

二 评估房地产价格 案例2

某酒店拥有的房地产占地面积为10000平方米,土地使用权通过有偿出让方式取得,土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店,在2005年8月尚可有效使用50年,容积率为3,。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地适宜权价格为1000元/平方米(容积率为1时)。据当地资料,容积率每增加1,地价增长60%。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土地还原率r1=6%,该饭店的建筑还原率取r2=8%。评估该饭店的价格,估价期日为2005年8月。 解:

房地年纯收益=15万元/月*12月=180万元/年;

土地总地价=10000m2*1000元/m2*(1+2*60%)=2200万元; 土地年纯收益=(2200*6%)/[1-1/(1+6%)50]=139.58万元/年;

房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=180-139.58=40.42万元/年; 房价=(房屋年纯收益/r2)*[1-1/(1+r2)50]=(40.42/8%)*[1-1/(1+8%)50]=494.48万元。 案例3

不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积为各层建筑面积如下: 土地面积为8400 m2。建筑物部分:1楼3800m2;2-5楼:2800m2;合计:15000m2。

楼层 5 4 3 2 1 合计 面积 2800 2800 2800 2800 3800 15000 单价 40 40 40 40 100 月租金收入 112000 112000 112000 112000 380000 828000 押金 26000 26000 26000 26000 114000 218000 建筑物总造价为4800万元,其中主体所占比例为65%,设备所占比例为35%,建筑物的耐用年限主体为50年,设备平均为10年,残值率为0。不动产每空置一个月,押金运用年收益率为7%,不动产租税为54.65万元,保险费为0.48万元,管理费为建筑物造价的2%。作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值,综合还原率取8%,估价期日为2005年

9月30日;估价日期为2005年9月1日-10月30日。 解:

租金=82.8万元*12月=993.60万元/年,押金运用收益=21.8万元*7%=1.53万元,空房损失额=82.8万元(按一个月的租金计算),则,总收益=租金+收益-损失=912.33万元; 折旧费=主体(4800*65%*1/50)+设备(4800*35%*1/10)=230.40万元,维持管理费=4800*2%=96.0万元(按建筑物造价的2%计算),租税=54.65万元,保险费=0.48万元; 则,总费用=230.40+96+54.65+0.48=381.53万元;故,纯收益=总收益-总费用=530.8万元; 不动产收益价格=不动产纯收益/综合还原率*[1-1/(1+综合还原率)50]=6493.53万元。

三 评估承租土地使用权价格 案例4

某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权,目前实际支付的年租金是8万元,该租约上有10年到期,余期租金不再调整。据调查,目前同类商业用地市场年租金为10万元,根据测算承租土地使用权还原率为8%,计算该企业所拥有的承租土地使用权价格? 解:

年租金差额(租金盈余)=10-8=2万元;

承租土地使用权价格=(2/8%)*[1-1/(1+8%)10]=13.42万元。

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