土地估价方法及案例汇总

年开发费用第一年需投入20%,第二年投入50%,第三年投入30%。) 解:

方法一:静态方式计算地价 设总地价为P,

总楼价=4500*10000+2500*60000=19500万元;总建筑费=5000万元; 总专业费用=总建筑费*8%=400万元;

总利息=总地价*利息率*计算期+总建筑费*利息率*计算期+总专业费*利息率*计算期=P*15%*3+5000(1+8%)*15%*(20%*2.5+50%*1.5+30%*0.5)=P*0.45+1134 万元; 总销售费用=总楼价*3%=585万元;总税费=总楼价*6%=1170万元; 总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)*利润率=P*0.25+1350万元;由此可知 总地价P=19500-5000-400-( P*0.45+1134)- 585-1170- (P*0.25+1350)=5800万元。 方法二:动态方式计算地价

假设计算的基准时间定为该块土地的出售时间,即2003年10月,年贴现率为15%: 总楼价=(4500*10000)/(1+15%)3+(2500*60000)/(1+15%)3*[30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5 +20%/(1+15%)1]=12230万元;

总建筑费=5000*[20%/(1+15%)0.5+50%/(1+15%)1.5+30%/(1+15%)2.5]=4017万元; 总专业费=总建筑费*8%=321万元;

(因为总地价、总建筑费、总专业费在动态方式中均已考虑时间因素,实际上已含有利息,故不再单独计算总利息);总税费=总楼价*6%=734万元;

总利润=(总建筑费+总地价+总专业费)*利润率=P*0.25+1085万元;有题可知: 总地价P=12230-4017-321-734- (P*0.25+1085)=4858万元。

由于一般动态方式计算更为精确,故估价结果以动态方式结果为主,总地价定为4900万元: 总地价=4900万元;单位地价=4900元/ m2;楼面地价=700元/ m2。

二 开发商预期利润测算 案例3

某开发商已取得某宗地70年土地使用权,该宗地为“七通一平”空地,面积3000 m2,土地价格为80万元,取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的12%。用途为住宅,最大容积率为4。该项工程取得土地使用权后3个月即可动工,建筑时间为2年,建成后即可全部售出,住宅售价预计为3000元/ m2,建筑费和专业费预计为1000元/ m2,

在建筑期间的投入情况:第一年投入40%,第二年投入60%,目前贷款年利率为12%,不动产销售的额税费为不动产总价的6%。 解:

不动产总价=3000*3000*4=3600万元;建筑费及专业费=1000*3000*4=1200万元; 地价及其他费用=8000000*(1+12%)=896万元;

总利息=896*[(1+12%)2.25-1]+1200*40%*[(1+12%)1.5-1]+1200*60%*[(1+12%)0.5-1] =391.1603万元(注:地价计息期为2年3个月即2.25年);

销售税费=3600*6%=216万元;开发商利润=3600-1200-896-391.1603-216=896.8397万元; 利润占不动产价的百分比=896.8397/3600=24.91%;

利润占开发总成本的百分比=896.8397/(1200+896+391.1603+216)=33.18%; 由此可知,项目投资回报良好,预期利润可观,项目可行。

三 建筑费及专业费最高控制标准的测算 案例4

某公司已取得宗地50年土地使用权,该宗地为“七通一平”空地,面积12000 m2,地价及相关法律、估价等费用为300万元,城市规划宗地用途为工业厂房,最大容积率为1.5,确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。已知该工程在取得土地使用权后即可开工,建筑时间为2年,建成后即可全部出售,目前市场同类工业厂房的售价预计为1300元/ m2,开发资金均匀投入,贷款年利率12%,开发商要求利润为不动产总价的18%,不动产销售的税费为不动产总价的6%。

解:假设在建筑费及专业费的最高控制额为X元,

不动产总价=1300*12000*1.5=2340万元;地价及其他费用=300万元; 总利息=300*[(1+12%)2-1]+X*[(1+12%)1-1]= 0.12X+763200元;

开发商利润=2340*18%=421.2万元;销售税费=2340*6%=140.4万元;得 X=23400000-3000000-(0.12X+763200)- 4212000-1404000=12518571.429元; 单位面积建筑费及专业费控制标准=12518571.429/(12000*1.5)=695.47元/ m2。

路线价估价法案例

计算方法: 1临街地:

临街深度未达里地,其每平方米(即单价)依其深度,按深度指数计算。 ① 平行四边形,以高位临街深度,按深度指数计算单价。

② 梯形:平行边与临街线一致,依其高度为临街深度,按深度指数计算单价后,再视其上

下边长比,利用价值进行加价或减价修正,其修正数额以不超过原计算单价两成为限;平行边垂直于临街线,以其两边中点的连线为临街深度,计算单价,不进修正。 ③ 三角形:正三角形(一边为临街线的),以其高度的一半为临街深度,计算单价;逆三角

形(三角形顶点在临街线上),以其临街线上的顶点与底边中点垂直距离为一半,及底边中点的深度为起迄深度,比照袋地计算。

④ 两面临街地,纵深在36m(含36m)以下者,应以中线分前后两部分,分别计算。 ⑤ 深度超过里地线者,其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算得。 2路角地:

按具体路线区段的加成规则进行修正,加成的幅度一半不超过旁街路线价的三成。 3袋地:

袋地的单价依其深度的起迄,按袋地深度指数进行修正。袋地形状为平行四边形、梯形、三角形,其起迄深度比照临街地方法计算;袋地位于临街地与里地上者,其单价应以袋地单价与里地单价按面积比例平均计算;里地单价按路线价四成计算(里地价与路线价四成相差悬殊者,里地应单独划分区段)。

基准地价系数修正法案例

案例1

企业甲与企业乙计划于2006年8月30日合作开发住宅楼,双方商定,由甲出地,乙出资金,并约定建成后以土地价值和企业乙实际投入的资金额确定分配比例。该土地已经达到七通一平的开发程度,双方约定如果企业甲再次基础上和企业乙同意下,进行必要的土地再开发时,发生的额外费用计入企业甲的投资。在项目实际开发时,企业甲计划投资40万元改造道路,并已征得企业乙的同意。该土地面积2000 m2,使用权为70年,规划容积率4。已知在取得土地使用权3个月后动工,建筑时间2年,建成后全部售出,预计售价为3000元/ m2,企业乙实际投入1100万元,第一年投入40%,第二年投60%。建筑费及专业费用平均水平为1000元/ m2;另外,税费为地价的2%,贷款年利率为12%,销售税为房价6%,利润预计为房屋售价的24.12%。该地区住宅用地基准地价为3100元/ m2,待开发土地相对于基准地价区域的平均区域条件和个别条件为-2%和-3%。基准地价基准日为2004年8月30日,近2年,地价上涨5%,土地还原率10%。试确定企业甲与企业乙的分配比例。 解:1求地价

方法一:剩余法求地价,设地价为P

房地产总售价=3000*2000*4=2400万元;建筑费及专业费用=1000*2000*4=800万元; 地价及税费=P*(1+12%)万元;销售费用=2400*6%=144万元;开发利润=2400*24.12%=579万元;利息=P*(1+2%)*[(1+12%)2.25-1]+800*{40%*[(1+12%)1.5-1]+ 60%*[(1+12%)0.5-1]};故 P=2400-800- P*(1+12%)-144-579-利息=600万元 方法二:基准地价系数修正法求地价,

基准地价=3100*2000=620万元;宗地地价=基准地价*[1+区域条件修正+个别条件修正]*时间修正*年期修正=620*(1-3%-2%)*(105/100)*1=620万元;与方法一相差较小 所以,地价取平均值地价为610万元; 2投资确定

企业甲投资额=地价+道路改造费=610+40=650万元; 企业乙投资额=1100万元;

3分配比例 甲:乙=650:1100=37%:63%。 案例2

现有地块A、B,均为工业用地。A为企业甲从政府承租的土地使用权,面积10000 m2,合

同租金10万元/年。B为A东侧的相邻土地,面积5000 m2,在东端有一高压线穿过,经过地面的长度为50m,现企业乙位扩大生产规模,需要使用土地,拟于2006年8月30日完成交易。有两种选择:一是从A中转租一般使用(称A1),可租期为45年,并已获得企业甲意向同意;另一是以出让方式取得B,因资金,企业乙难以决定。请就取得使用A1和B的两种方式的程序进行说明,并对支付土地费进行估算,同时比较两种方法的利弊。

其他条件如下:市场同等土地平均租金为30元/m2,该地区工业用地基准地价为350元/m2,A、B的开发程度及规划条件相同,且均为空地。土地B相对于基准地价区域的平均区位条件和个别条件分别为+3%和+2%,基准地价基准日为2004年8月30日,近几年,地价平均每年上涨5%,土地还原利率为10%。按到那个地规定,为鼓励工业投资,政府减免20%地价,由于高压线对土地的补偿标准为1元/10米。 解:1用地手续办理程序

方案一,取得A1时,属于转让承租土地使用权,企业甲与乙需办理手续: ①甲乙双方签订转让合同;②双方一并到土管部门办理合同更名手续。 方案二,取得B,为出让方式,企业乙需办理手续:

①与政府签订土地出让合同;②缴纳土地出让金;③办理土地使用证; 2取得土地费用估算 方案一,取得A1

承租权转让价格=[(租金市场价格-租金合同价格)/土地还原率]*[1-1/(1+还原利率) 45]=49万元 租金折现值=(10/10%)/[1-1/(1+10%) 45]=99万元;故,总支付额=99+49=148万元。 方案二,取得B

基准地价=350*5000=175万元;宗地地价=基准地价*[1+区域条件修正+个别条件修正]*时间修正*年期修正=202万元;高压电线补偿=50/10*1=5万元;全额地价款=202-5=197万元; 减免后的地价=197*(1-20%)=158万元; 3利弊分析

①取得A1,一次性缴付资金少,可缓解资金压力,不能取得土地使用权,土地处置权受限; ②B一次性资金多,压力大,但可取得产权,并以此获得融资,另有途径接近资金问题; ③两者实际缴纳费用相差不大,从企业管理要求看,取得土地产权更重要些,且B的年期要比A1长5年,所以,以出让方式获得B可能更有利一些。

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