主城区土地定级与基准地价评估技术报告
主城区土地定级与基准 地价评估技术报告
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主城区土地定级与基准地价评估技术报告
目 录
第一章 城镇土地定级的条件分析和技术方法 ...................................................... 1
第一节 城镇自然、经济和社会条件分析 ......................................................... 1 第二节 城镇土地定级估价的技术路线 ............................................................. 4 第二章
城镇土地定级的理论基础和原则 ............................................................ 13
第一节 城镇土地定级的理论基础 ................................................................... 13 第二节 城镇土地定级基本原则 ....................................................................... 16 第三章 城镇土地定级资料的收集及整理 ......................................................... 18
第一节 城镇土地定级资料收集 ....................................................................... 18 第二节 城镇土地定级资料整理 ....................................................................... 22 第四章 城镇土地定级因素选择及权重确定 ..................................................... 23
第一节 定级因素选择的原则 ........................................................................... 23 第二节 选择确定城镇土地定级因素、因子体系 ........................................... 25 第三节 城镇土地定级因素分析 ....................................................................... 29 第四节 城镇土地定级因素、因子权重确定 ................................................... 33 第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化 ..................................................... 43
第一节 城镇土地定级因素因子整理及量化的原则 ....................................... 43 第二节 商服繁华程度分值测算及制图 ........................................................... 44 第三节 交通条件作用分值计算和制图 ........................................................... 55 第四节 基本设施作用分值测算和制图 ........................................................... 82 第五节 环境条件作用分值测算和制图 ......................................................... 121 第六节 产业集聚度作用分值测算和制图 ..................................................... 129 第六章
城镇土地定级单元划分和单元分值计算 .............................................. 131
第一节 城镇土地定级单元划分及绘制单元图 ............................................. 131 第二节 城镇土地定级单元分值计算 ............................................................. 133 第三节 定级单元总分值计算与总分值图编绘 ............................................. 139
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第七章 城镇土地级别评定 ............................................................................... 141
第一节 城镇土地级别的初步划分 ................................................................. 141 第二节 城镇土地级差收益测算 ..................................................................... 143 第三节 城镇土地级别确定与土地级别总图的编制 ..................................... 147 第八章 基准地价评估的理论依据、原则 ....................................................... 155
第一节 基准地价评估的理论依据 ................................................................. 155 第二节 基准地价评估的原则 ......................................................................... 156 第九章 基准地价评估的技术路线及工作流程 ............................................... 159
第一节 基准地价评估的技术路线 ................................................................. 159 第二节 基准地价评估工作流程 ..................................................................... 159 第十章 样点地价资料的调查及整理 ............................................................... 161
第一节 样点地价资料的调查 ......................................................................... 161 第二节 调查资料的整理 ................................................................................. 164 第三节 还原利率的确定 ................................................................................. 170 第十一章 样点地价评估与修正 ....................................................................... 175
第一节 样点地价评估 ..................................................................................... 175 第二节 样点地价修正 ..................................................................................... 184 第十二章 基准地价评估与确定 ....................................................................... 203
第一节 样点地价数据检验 ............................................................................. 203 第二节 基准地价确定 ..................................................................................... 204 第十三章 基准地价修正系数编制 ................................................................... 218
第一节 基准地价系数修正表的编制 ............................................................. 218 第二节 宗地内开发程度修正系数表编制 ..................................................... 251 第三节 基准地价其他修正系数表的编制 ..................................................... 252 第四节 宗地评估 ............................................................................................. 254 第十四章 成果应用建议 ................................................................................... 255
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第一章 城镇土地定级的条件分析和技术方法
第一章
城镇土地定级的条件分析和技术方法
第一节 城镇自然、经济和社会条件分析
一.某市自然、经济和社会条件 （一）自然概况
某市位于某平原向青藏高原过渡带的盆周西缘、某地区的东部，东北面与名山县及某市辖的邛崃市接壤，东南与眉山市的洪雅县相连，西南边接荥经县，西北边与天全县和芦山县交界。面积1067.34平方公里。人口35.1万人。距某120多公里。
地势西南高东北低，海拔在515.97-2629.4米间。地理坐标为北纬29度40分至30度14分，东经102度51分至103度12分。境内群山环抱，山多地少，全境东西最宽34公里，南北最长处63公里，呈南北长条状。地势比较平缓的谷盆地约占9%，主要分布在青衣江等河流两岸的冲积地和北部的山间盆地底部；在河谷盆地边缘，分布着浅山缓坡地带，面积约占18%；其余约73%的面积属高山坡地。
某市属中纬度内陆亚热带湿润气候区，全区气候冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，温差较小，气候垂直变化大，降水过多。年平均气温16.2度，全年无霜期304天，年平均降水量为1774.3毫米，年平均日照为1039.4小时。
境内“一江六河”，青衣江、陇西河、周公河、喷江河、晏场河、高腔河、严桥河，总长197.4公里，属青衣江水系，由西向东流入大渡河，最终流入长江。
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第一章 城镇土地定级的条件分析和技术方法
有耕地241.57平方公里，田113.72平方公里，地127.85平方公里，林地606.68平方公里，草地0.94平方公里，园地40.2平方公里，矿山及城市用地38.87平方公里，交通用地7.61平方公里。主要农业类植物有水稻、玉米、红苕、洋芋、小麦、油菜、茶叶、果树、桑树等。
（二）历史人文概况
某市是曾为西康省的某市与某县，成立于1950年8月1日的某市辖城厢区（今城区）、孝廉乡（今姚桥镇）、河北乡（今北郊乡一部分）、城南乡（今南郊乡的一部分），直属西康省领导，其城厢区同是西康省政府、某专署、某县政府、某市政府的驻地。1955年10月西康省并入四川省，某市改为专区辖市，1959年3月正式撤消某市并入某县，1983年9月撤消某县设某市，为地辖市。2000年12月某市经“撤地建市、撤市建区”后，成为地级市。
（三）旅游资源
某自西魏设始阳县以来，迄今已有1400余年的历史。市境内自然景观和人文景观交相辉映；有融大熊猫，金丝猴，珙桐等珍稀动植物为一体的蜂桶寨自然保护区，有集冰川，温泉，高原，河谷旖旎凤光为一身的贡嘎山南坡的田湾河风景区，有汇雪山，日出，云海，原始森林于一体的二郎山森林公园；有以茶文化为主题，藏秀雅幽静风韵的蒙山风景区，有险，奇，秀，美的碧峰峡野生动物园，还有南丝绸之路重镇的荥经县“严道古城”、某“上里古镇”风情，汉高颐阙、芦山东汉石刻，石棉安顺场红军长征强渡大渡河旧址等风景名胜资
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