第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化
第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化
第一节 城镇土地定级因素因子整理及量化的原则
城镇土地定级因素因子评价、各因素作用分值的测算，是科学、
合理地评定城市土地级别的关键；因此在城镇土地定级因素因子作用分值评价、测算中，应根据《城镇土地分等定级规程》，严格遵循以下原则：
一.各因素因子作用分值与城市土地质量优劣呈正相关，土地条件越好，作用分值越高，总分值越大。
二.各因素因子指标均按相对值衡量。在指标值中对规模、级别的最高值、距离最近和状况最优值赋予相对最高分，其余指标按相对大小依次递减，分值体系用0－100分的封闭区间。
三.若因素的指标值只在一定范围内对土地质量起作用，因素分值计算只在该范围内进行。凡高于或低于该范围的指标值，按该范围内的最高值和最低值看待。
四.各因素作用分值计算分为两大类进行。
（一）因素对土地质量的影响仅与因素的指标值有关，其定量化步骤为：
1.对因素进行整理，计算指标值； 2.按下式计算相对作用分：
43
第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化
fi＝100（Xi－Xmin）／（Xmax－Xmin） 式中：fi—某指标值的作用分
Xmin、Xmax、Xi—分别为指标的最小值、最大值和某值。 3.划分3－10个作用分区间，编制作用分值表。
（二）若因素对土地影响既与因素涉及的呈点、线状分布的设施规模等有关，又与土地和设施的相对距离有关。其定量化步骤为： 1.在各因素内按规模或类型求出各点或线的相对作用分，其最大值为100；
2.计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用范围或平均吸引范围及划分若干个相对距离区间；
3.根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的作用分按相对距离计算获得各个相对距离上的作用分；
4.以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表。
第二节 商服繁华程度分值测算及制图
某市商服繁华程度因素涉及商服繁华影响度这个派生影响因素，
其作用分值的计算过程是先计算因子的功能分，然后根据不同的用地类型选择不同的衰减公式计算不同距离上的作用分。 一.商服中心的确定
商服中心是城市中物资、资金、信息和人口流动频繁，经济和
44
第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化
政治集聚能力和辐射能力强的特殊地域，是商业和服务部门集中分布的地段，是城市中最重要的结节点。 （一）商服中心确定的原则
根据《城镇土地分等定级规程》的有关要求和某市的实际，商服中心确定应遵循以下几条原则： 1.商服中心数量应适当
城镇目前幅员面积49.52平方公里，其中连片建成区约10.33km2,非农业人口6.9余万人，属于中小城市。根据土地定级规程要求，中小城市商服中心级别数量应为2∽3级。 2.商服中心建筑面积应足够大
根据《城镇土地分等定级规程》要求，最低一级商服中心的建筑面积应大于500至1000平方米。 3.商服中心商服业职能应齐全
商服中心应是商品种类和服务项目齐全，商家汇集，营业面积成片集中分布，是中高档商品集中销售地，是城区居民习惯购物的特殊地段。
4.商服中心有关商服业经济指标应显著
商服中心应是商品销售总额、单位面积销售额，单位面积年租金等经济指标较其他地段突出的地域。 5.商服中心土地利用应最为充分
商服中心土地利用程度高，建筑物高度和密度也应是全镇最突
45
第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化
出的地段。
6.商服中心的服务半径应大
商服中心的服务范围应是全市性的或城区某一较大区域的。 （二）确定商服中心
商服中心是商服业比较集中的区域，由一系列的商服店铺组成。通常，商服中心的商店集中连片，因此，把边缘各商店的宗地界线连在一起，即构成一个完整的商服中心。这些中心对城市居民有很大的吸引力，在土地上创造着高额收益，在外观上表现为城市生活交往最频繁，最活跃的地段。某市城区有多处商服业集中的区域，这些区域实际上就是商服中心。从分布状况看，主要有三种形式：一是集中于一段街道两旁，形成带状的商业街；二是围绕交叉路口发展，形成一个商业聚集结节点；三是以综合性的大型商店及周围小商店形成的中心。不论哪一种形式的商服中心，都有其服务范围及服务功能，且不同的商服中心的服务范围及服务功能均有所不同，其商店个数、种类、营业面积、营业额、单位面积房地收益等指标也有一定的差异。
经过实地调查，按照商服中心确定的原则，某市城区共确定了6个商服中心、7个农贸市场。 （三）确定商服中心的边界
经过实地调查，某市城区各商服中心商店群与周围建筑在土地利用上存在明显的差异，中心边界比较清晰。因此按土地利用形态
46
第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化
差异，直观确定边界的方法确定各商服中心边界。在多次实地观察、了解、分析、比较各商服中心的分布现状及中心边缘土地利用形态变化规律的基础上，选择商服繁华状况突变处的商服业单位的用地权属界线或土地利用类型界线为商服中心的边界。并在工作底图上确定了各商服中心位臵和边界范围。
二．商服繁华影响度 1.商服中心基本情况
根据课题组的调查，结合某市主城区实际，将某市主城区商服中心划分为6个区域，具体情况见表5-2-1及“某市商服繁华度作用分值图”。
表5-2-1 商服中心基本情况调查表
指标 营业额（万元/年） 职工人数（人） 土地面积（平方米） 营业面积（平方米） 商店个数（个） 专营店个数（个） 商服中心名称 新民街一线 川康大厦 大北街 东大街 2284.8 595 93000 3570 238 5 795.2 284 25920 2928 142 4 1033.6 435 9792 5440 272 5 3250 325 7280 3640 130 12 沿江东路 羌江南路 2265 378 7610.4 4228 151 6 1482 428 7182 4104 121 2 注明：以上资料来源于某市工商局，商服中心营业额占全市商服业零售总额的25.37％ 2.确定评定指标
根据商服中心调查资料，确定占地面积、店铺数、购物人次、营业额等多个指标为划分某市商服中心类型的评定指标。
3.确定评定指标权重值
在实地调查和综合分析的基础上，根据商服中心评定指标对商
47