竞品项目调研报告
基 本 资 料 案名 现场售楼处 其它售楼处 开工日期 交房日期 车位价格 物业类型 物业管理费 开发商 设计单位 保利凤凰湾 桃园路95号 暂无 2013年7月 2019年12月 6万 推广名 售楼处电话 售楼处电话 售楼部开放日期 开盘价格 车位是否有产权 保利凤凰湾 - - 2014.2.15 6500元/㎡ 否 区域 细分板块 销售电话 开盘日期 现时点销售价格 一次付款优惠 南明区 城南板块 13027825759 李小运 2014.3.29 13000元/㎡ 0.98 √住宅 √办公楼 √酒店式公寓 2.80元/㎡·月 保利 重庆蓝调城市景观规划设计有限公司 楼盘现状 建筑风格 施工单位 □拆迁□正负0□主体结构□结构封顶□外装修□内装修√交房 Artdeco 中建二局 建筑结构 销售率 塔楼 50% 环 境 分 析 1、交通条件 a、楼盘地址：桃园路95号 b、捷运系统：√地铁3号线线（待建） □轻轨线 □城市快速路 □城际高速路 √ 其他：（19路公交 ） 东： 桃园路 c、四周道路： 南： 皂角井路 主要道路动线：花溪大道、桃园路 2、综合环境 基 地 位 置 图 西： 花溪大道 北：桃园路 a、居住氛围： 部分区域已交房，居住氛围较浓厚 b、商业环境： 社区商业较成熟，集中商业主要依靠中铁水岸广场 c、公园绿化; 南明河、体育公园 d、就学条件： 中科院童画幼儿园、北京市朝阳区实验小学（贵阳分校） e、就医条件：1公里骨科医院、3公里第一人民医院、 5公里省医 f、人文遗产或大型公建： 桃源亭、白龙洞、南郊公园 g、周边不利因素：暂无 h、周边楼盘： 万科翡翠滨江、元琦林居、春天里 地段综合评述 位于花溪大道中段，主要依靠花溪大道、桃园路通往主城区和花溪区，距离主城核心商圈喷水池直线距离5公里， 位于主城、距离核心区最近的大规模开发用地。 产 品 力 分 析 1、规划理念 环绕南明河进行开发，流淌出两个美丽湾区，形成“一河两湾”的生态布局。项目内充分利用南明河的生态资源及丰富的人文资源，将山水、人文要素与建筑美学融为一体，筑造气势磅礴的主城区滨河文化住区。
2、项目指标 占地面积 高层 低层 物业类型 900亩 - - 总建筑面积 小高层 容积率 230万方 - 4.60 规划户数 多层 绿化率 在售面积 10000户 - 30% 4万方 √住宅 √办公楼 √酒店式公寓 √商业 □其它（ ） √超大 □大型 □中型 □小型 a、社区规模 超大型： 230万方，项目集住宅、写字楼、滨河商业街、水岸步行街、水岸广场、文娱广场、大型超市、 一体的复合型住区 代表景观诉求： “一河两湾”的生态布局 b、景观设计：围绕南明河湾区与山体公园打造 c、会所规划：□泳池□网球场 □ 壁球 □桌球 □ 棋牌室 □健身房 □儿童乐园 □老年活动中心 其他：( 商务会所 ) d、公建配套：□餐厅 □美容美发 □超市 □洗衣房 □家政中心 医疗中心√幼托 √小学 □中学 3、产品塑造 a、主力房型：3房2厅 b、主力面积： 100-120㎡ c、智能化设施： 暂无 代表房型诉求：生活型 建议主力面积：100㎡ 安保系统： 保利物业 d、外观立面：□涂料 □面砖 □石材 □其他：( ) 特别强调之处：- e、建材配备：- f、装修状况：√毛坯 □简装 □精装 □精装带家私 4、内装修材料及配置 地面 墙面 配置1 配置2 厨房 - - - - 房 型 5、面积配比 3房2厅1卫 3房2厅2卫 3房2厅2卫 卫生1 - - - - 卫生2 - - - - 面积 94㎡ 100㎡ 120㎡ 特别建材设备：- 装修标准：报价 - 元/平米； 成本价 - 元/平米 客厅 - - - - 户 数 - - - 卧室 - - - - 比 例 - - - 其他 - - - - 总价 130万 137万 163万 产 品 综 合 评 述 1、销售分析 卖场营建 人员水平 样 板 房 卖场气氛 2、推广分析 推广语 3、价格分析 价格定位 楼层差价 □高于行情 √行情中 □低于行情 景观差价 行情差价 朝向差价 - 房型差价 一层一天地，一线观河景 对比旭辉L系产品售场 □专业 √一般 □不专业 有 人气较好 整盘面积 拿地口径存量（可开发） 预售口径存量（可售） 近期推盘计划 230万方 100万方 5万方 近期推售两栋湾区高层产品 -
4、去化分析 主力去化 特别优惠 首付比例 按揭银行 客源分布 96㎡ 一口价13100元/㎡，和车位捆绑销售 20%，2套房30% - □全国 √全市 □区域 □零星 去化原因 优惠方法 首付分期 放款时间 主力客源 总价低，投资客较多 一口价+折扣 暂无 - 南明区、小河 综 合 分 析 有 利 因 素 不 利 因 素 1、自然景观优势明显。坐落在南明河两个湾区之上，又紧邻活动公园，自然资源较佳； 2、区位优势明显。贵阳人主城情结比较重，项目位于南明区主城范围，且距离核心商圈较近； 3、周边配套齐全，且生活气息浓厚。小区配备了幼儿园及小学，社区商业已经开业，生活气息浓厚； 周边城市界面较差，老旧小区较多，且该小区前期价格较低，同社区住户水平参差不齐，导致项目整体品质较低。 核心结论： 目前形势：南明区在售楼盘较少，本案地理位置较好，一直以低价跑量，今年1月份开始猛涨，到年中时最高售价达到13500元/平方米，为了加速车位的去化，降价捆绑车位销售，现时点价格为13100元/㎡，由于周边竞品较少，自然景观及配套较佳，故客户量较多，近期没有大型开盘，加推两栋楼当天去化达到70%左右。 未来趋势：未来项目周边还有大量住宅、写字楼、公寓的销售，存量约100万方左右，预计后期受到人民大道棚改影响，城心土地大量释放，将会对项目造城较大冲击，未来价格趋稳定，预计年底前价格稳定在13200左右。
调研人：刘珣 调研日期： 2018年9月 5日