表 2.3.1 建筑密度、容积率上限指标
规划控制分区 建设类型 一级控制区 FAR 低层住宅 居住 多层、中1.5 建筑 高层住宅 高层住宅 办公建筑 商业 建筑 工业 建筑 普通 仓库 多层 高层 多层 高层 低层 多层 低层 多层 —— 2.0 —— 2.2 —— —— —— —— —— —— 35％ —— 35％ —— —— —— —— —— 2.8 2.5 4.0 2.8 3.5 1.0 2.0 1.0 2.0 22％ 40％ 33％ 40％ 33％ 40％ 35％ 45％ 40％ 3.0 2.8 4.5 3.0 4.0 1.2 2.5 1.2 2.5 25％ 40％ 含办公、商务等 35％ 40％ 35％ 45％ 40％ 50％ 含物流中心 45％ 含商业服务、文化娱乐、旅馆等 30％ 1.8 33％ 2.0 35％ 等包含住宅功能的混合建筑 —— 二级控制区 FAR 0.8 三级控制区 FAR 1.0 备注 D% —— D% 35％ D% 38％ 含商住、酒店式公寓、办公住宅注：1、FAR——容积率；D%——建筑密度
2、一、二、三级规划控制区界定同本规定2.1.2条
3、对未列入表中的科研机构、大中专院校、中小学、体育场馆以及医院卫生、文化艺术、幼托、交通建筑，公用市政建筑和特殊建筑等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过表中相应居住建筑的控制指标。
4、表中规定的容积率、建筑密度均为上限，适用于单一类型的建设用地。 对综合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，根据不同类型分别执行。对难以分类执行的建设用地或多功能综合楼基底，应按不同性质建筑的建筑面积比例以及相应的建筑容量控制指标换算成综合容积率指标，即综合容积率控制指标＝多层住宅面积 / 总建筑面积×多层住宅控制容积率＋高层住宅面积 / 总建筑面积×高层住宅控制容积率＋公共建筑面积 / 总建筑面积×公共建筑控制容积率。
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5、工业建筑及仓库建筑用地的建筑容量控制还应按土地管理部门有关文件控制下限，以提高土地利用率。
2.3.3 建筑用地最小面积不应低于表2.3.2的规定
表 2.3.2 建筑用地最小面积指标
住宅建筑 多层、中建设项目 低层居住建筑 高层居住建筑（含商住综合楼） 建筑基地面积（平方米）
2.3.5 建筑用地未达到表2.3.2所列最小面积的建设、开发项目，不得单独建设，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实施的，在满足相关技术规范要求的前提下，可由城市规划行政主管部门核准建设；
2.3.5.1 相邻用地已经完成建设或为既有道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。
2.3.5.2 因市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。 2.3.5.3 临时建筑
2.3.6 建设用地面积大于或5000平方米的地块开发建设，须编制详细规划，经批准后实施；未编制详细规划的，不予审批。
成片开发区域的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑容量控制的前提下，成片开发的各类建筑基地的建筑容量控制指标可根据表2.3.1 的规定适当调整。
2.3.7 建设用地面积小于5000平方米居住建筑用地和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按批准详细规划执行。尚无经批准
500 1000 2000 1000 2000 3000 高层居住建筑 低层、多层建筑 非住宅建筑 高层 建筑高度≤50米 建筑高度≥50米 6
的详细规划的，其建筑密度控制指标应按表2.3.1的规定执行，容积率控制指标可由城市规划行政主管部门根据实际情况，按表2.3.1规定的指标调整确定。 2.3.8 建筑基地为社会公众提供开放空间的，在满足消防、卫生、交通及建筑高度控制等有关规定和本办法有关规定的前提下，可按表2.3.8的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积的20％。
表 2.3.8 开放空间可增加的建筑面积指标
核定容积率 FAR 小于2 大于、等于2，小于4 大于、等于4，小于6 每提供1平方米有效面积的开放空间， 允许增加的建筑面积（平方米） 1.0 1.5 2.0 注：1、核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按表2.3.1和本表的有关规定确定。
2、开放空间的条件和计算方法见附录
3、核定建筑面积＝建筑基地面积×核定建筑容积率
2.3.9 城市规划一级控制区禁止建筑扩建、加层。其他区域建筑基地范围内的建筑容量指标达到或超过规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行建筑扩建、加层；原有建筑基地的建筑容量虽未超过其规定值，但因其扩建、加层造成用地总平布局及空间结构有较大改变的也不得建设。
3 建筑管理
3.1 建筑间距
3.1.1 建筑间距应符合日照、消防、抗震、管线埋设、文物保护、安全的技术规定，并综合考虑采光、通风、朝向、环保节能、视觉卫生等方面的要求，同时执行本规定。
3.1.2 根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，居住建筑的间距应符合下列规定：
3.1.2.1 依据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）与《住宅建筑规范》（GB50368-2005），结合桂林所属的气候区划（III区），桂林市住宅区日照标准不
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得低于大寒日日照3小时；旧区改建时确实难以达到规定标准的，新建住宅区日照标准可酌情降低；老年人住宅不应低于冬至日日照2小时标准。
3.1.2.2 多层住宅建筑之间正面外墙最小间距一律不得低于13米，住宅外墙出挑阳台时，其正面阳台最小间距不得低于10米。低层居住建筑（不超过三层）的正面外墙最小间距不得低于10米，且应满足日照要求。
3.1.2.3 有规则平面的居住建筑，按建筑最突出的外围线和周围的建筑关系计算建筑间距。
3.1.2.4 相邻低、多层（中高层）及高层居住建筑中，北侧建筑底层为用于停车、休闲活动和绿化等非居住用途的架空层或建筑底层有其他非居住用户（含商店）时，间距计算时可扣除此架空层或非居住用房（含商店）高度。对相邻居住建筑室外基地标高不一致时，其相互间距计算应统筹考虑室外高差对住宅日照的增减影响。
3.1.2.5 对原有居住建筑进行改建，扩建或增加任何设施时，不应使相邻建筑原有日照标准降低。
3.1.2.6 低、多层（包括中高层）居住建筑相互之间的间距，受遮挡居住建筑的居室日照的有效时间应符合本规定第3.1.2.1条和第3.1.2.2条规定，并满足下列规定（参见附录三：居住建筑间距图示）
1、低、多层（包括中高层）居住建筑平行布置时的间距要求：
（1）朝向为南北向的[指正南北和南偏东（西）45度以内（含45度），下同]，其间距在规划一级控制区内不小于南侧建筑高度的0.96倍，在规划二、三级控制区内不小于南侧建筑高度的1.04倍。
（2）进向为东西向的[指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同]，其间距在规划一级控制区内不小于较高建筑的0.8倍，在规划二、三级控制区内不小于较高建筑的0.9倍。
2、低、多层（包括中高层）居住建筑垂直布置时的间距要求；
（1）南北向的间距，在规划一级控制区内不小于南侧建筑高度的0.7倍，在规划二级控制区和规划三级控制区内不小于0.8倍，且必须满足消防间距要求。
（2）东西向的间距，在规划一级控制区内不小于较高建筑高度的0.7倍，在规划一级控制区和规划三级控制区内不小于0.8倍，且必须满足消防间距要求。
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