龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
关于物业税功能定位及可行性分析
作者：刘玉峰 甘迪业
来源：《商场现代化》2011年第03期
［摘 要］本文从物业税的特点出发，结合国外征收物业税的经验教训，探讨我国开征物业税的功能定位，进而结合我国国情探讨开征物业税的可行性，最后对开征物业税提出相关的建议。
［关键词］物业税 功能定位 可行性 建议
一、物业税的特点
物业税是舶来品，来自于香港和东南亚。虽然世界上许多国家和地区都开征物业税（有些国家称之为不动产税或房地产税等），但是到目前为止， 物业税并没有标准的统一的定义。一般意义上，物业税是一种财产税，以不动产为课税对象，要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定的税款，并且随着不动产市场价值的变化而变化。
其特点有三：其一，物业税的课征对象是处于保有环节的不动产；其二，计税依据以每一个课征年度不动产的市场评估价值为准；其三，开征物业税前提是明晰的产权关系。由于我国土地制度的国有化，所以我国开征物业税也必然会有自己的特点，不会照搬国外的模式。尽管目前我国还没有明确提出征收物业税的具体实施方案和细则，但其主要思路是将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为在房地产保有阶段统一征收物业税。 值得注意的是，对比国内对物业税的主流认识就会发现，国内专家着重讨论的是开征物业税能不能抑制房价，达到宏观调控的目的；而国外学者谈的则是开征财产税可以帮助政府为公众提供更加良好的社区公共服务，两方面基本上没有共同点。可见，我们所讨论的物业税并没有汲取到国外财产税的精髓，并没有清晰的准确的功能定位，从而对物业税的有效性产生重大影响。
二、物业税的功能定位
当前有一种观点，认为开征物业税有利于改善房产价格过高的态势。尤其是在政府加大调控力度而房价却一路飞扬的背景下，这种观点影响甚大，也是公众对物业税保持高度关注的原因。笔者认为，物业税是一种长期制度安排，不是一种短期控制房价的工具。应以规范我国财产税制为契机，同时借鉴国外物业税的设置，建立以市场价值体系为基础，体现财政收入职能、公共服务职能和完善房地产税收体系职能的物业税制度
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
一是物业税能为地方政府提供稳定的收入来源。不管是中央集权制国家，还是联邦制国家，基于应税房地产具有比较固定、不易隐藏、保值增值性强等特点，一般将物业税作为地方政府（主要对应我国的市县级基层政府）主要的财政收入来源，以满足地方政府提供公共服务的需求。凡是实行分税制的国家，物业税收入基本划归地方政府，作为地方税的主体税种。由于各国国情不同，税制差别较大，物业税在地方财政收入中的比重也有较大差异。统计数据表明，英国和澳大利亚物业税占地方财政收入的比重为100％，美国为50%～80%，法国为69%，加拿大为85%，日本为32%；二是鼓励地方政府负起提供公共服务的责任来，地方政府改善居住的环境和提供教育医疗等公共产品方面的支出，很大部分就是通过物业税提供的；三是有利于构建和完善我国房地产税体系。初步统计，现阶段在我国一套房子经过立项、建设、配套、销售等环节涉及到房地产的税种有12 项，涉及房地产的收费多达50 项，两者共计62项。因为税费不同性质，不能轻易地将收费改为税收，但是鉴于我国房地产领域乱收费、重复收费现象的严重性，而且具有“重交易、轻持有”的特点，与国际房地产税收体系“轻交易、重持有”的原则完全相反，因而对房地产税制进行改革、理顺房地产税费构成显得极为必要。 不要赋予物业税太多的功能。物业税并不以降低房价、引导资源配置为目标，也不以抑制开发商圈地、降低开发门槛为主要内容，而只是一种单纯的政府公共服务价格。虽然物业税某种程度上也能起到对居民财富和收入进行二次分配、促进或抑制房地产市场上的某些行为的作用，但这都是次要的和间接的。如果把物业税作为政府干预房地产市场的政策工具，那么物业税制度就需随着房地产市场的周期循环和短期波动而不断调整，其税基、税率、减免范围等关键参数一年之内可能就要变化若干次，这是难以想象的事情。 三、开征物业税的可行性
物业税总是“千呼万唤不出来，犹抱琵琶半遮面”，进展缓慢，虽然在几个城市“空转”，但效果不得而知。从提出问题到现在，之所以进展缓慢，存在以下问题：
1.土地权属问题。物业税作为一种财产税，是国家对不动产所有者强制征收的税收，但中国的土地公有是极其刚性的底线规则，不动产业主根本不可能拥有物业所占土地的所有权。因此出路只有两条，要么改土地公有为私有，要么只对地面建筑物部分进行征税，但房屋本身的价值是逐年递减的, 即使是新建的房屋其价格相对于其所占土地来说也不大, 对一项不值钱的财产征收很多税显然是不合理的。无需多说，这两条出路都存在很多障碍，甚至制度性的不可能。
2.相关法律法规的完善。目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多， 其中涉及土地出让制度的就有城市房地产法、土地管理法等多部法律。如果开征物业税，就需要改变现行的土地出让制度， 废止现有的房地产相关税收。同时，增设物业税这样一个新税种，按照现行立法程序，必须经过全国人大相关立法程序，确立相应法律地位才能实施。而要设立这个复杂的税种，涉及方方面面利益调整，从多部门决策到经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会决议，再到提交到全国人民代表大会，走完全部程序，最短也需要几年的时间。
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
3.完善的房地产评估体系。物业税的计税基础是物业的评估的市场价值，所以房地产价值的评估准确与否是物业税制度能否成功实行的关键一环。评估的内容包括房土地面积、所在地段、允许用途、房屋及建筑物的面积等。但我国目前并没有建立完善的评估方法， 不能为物业税的开征提供充分的数据和资料。同时我国的注册评估师不到1 万人，要在66个城市对几百万亿平方米的城市不动产进行评估会力不从心，加上这么多种不同的地权、产权更难上加难了。此外，能否保证专业人士评估房产时不会发生寻租行为，纳税人如何进行复核和申诉等，这些均是摆在面前的实际问题。
4.征收和管理难度大。除了需要完善的房地产评估体系，还需要以下配套设施：一是完备健全的房地产产权登记制度。我国现阶段的房产登记制度的相关立法比较散乱且层次较低，特别是登记审查、核实落实较差，这导致了产权管理的混乱，导致了我国登记的房产产权非实，这给物业税开征的具体操作环节设置了障碍，其负面影响已经在物业税空转模拟试点中突显出来；二是部门间的横向合作。部门横向间的合作程度与物业税的实施有效性呈正比，与实施成本呈反比。在我国，国土、房产、规划、财政、税务、银行等如果不能紧密合作，实现信息共享，则对个人房屋征税则无法跨出第一步；三是开征物业税必须获得民众的普遍理解和支持。任何税种都只有在得到民众的广泛认可和支持的情况下，才能顺利推行，物业税尤其如此。物业税的有效收缴，需要民众的自觉主动，没有民众的普遍理解和支持，没有民众较高的纳税意识，开征物业税只能是空谈。 四、开展工作的建议
虽然开征物业税难度重重，但无论是从国外的实际案例还是从我国财税体制的发展趋势来看，开征物业税是经济发展的必然要求。而且今年国务院也明确提出了加快研究开征物业税，这在很大程度上加快了开征的步伐。那么开征物业税应当遵循什么样的原则，具体的步骤又该怎样实施呢？
1.简化目标，把握重点。为确保物业税改革的顺利实施，在改革初期，应从财政收入职能、公共服务职能和完善房地产税收体系这三个物业税改革的基本目标出发，进行具体的制度设计，不宜赋予物业税太多的政策目标。物业税可承载的其他政策目标，可随着物业税制度的不断完善来逐步增加。
2.平稳过渡，分步实施。首先是向商业地产征收。上世纪80年代中国就有了商业地产交房产税和土地使用税的规定，只需要将这些税种合并变成物业税，极具可操作性，可率先保证物业税走出第一步。其次，从小产权房开征物业税。农民土地可以流转，但要规范流转，而且要在符合规划的前提下和国有土地享有平等权益， 那么解决这些问题的最好途径就是征收物业税。第三，从高档房和豪宅来征物业税。目前很多城市的富裕人群已经拥有多套房， 对这部分人征税既是天经地义也没那么敏感。物业税的基本原理一定意义上说就在于消除贫富分化，持有的房屋越多、占用的资源越多，缴纳的税费就应该越多。第四，对普通商品房征税。