5、某美容院告示：因已投保，如需要索赔须向保险公司要求赔偿。 该规定排除了消费者的权利。 国家工商行政管理总局令第51号《合同违法行为监督管理办法》第十一条：经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利：?? （三）请求损害赔偿的权利。 《消费者权益保护法》第三十五条第二、三款： 消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产者要求赔偿。属于生产者责任的，销售者赔偿后，有权向生产者追偿。属于销售者责任的，生产者赔偿后，有权向销售者追偿。 消费者在接受服务时，其合法权益受到损害的，可以向服务者要求赔偿。 消费者既可以向美容院索赔，也可以向保险公司要求赔偿，这属于消费者的权利，美容院无权要求消费者直接向保险公司索赔。 17
七、房产中介合同 合同规定“不论买卖双方哪方违约，将购房定金中的30%作为中介方服务费，同时，已收取的服务费不作退还”。 该规定排除了消费者的权利。 《浙江省合同行为监督管理规定》第十二条：格式条款不得含有排除消费者下列主要权利的内容：?? （五）依法享有的其他主要权利。 国家工商行政管理总局令第51号《合同违法行为监督管理办法》第十一条：经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利：?? （六）消费者依法应当享有的其他权利。 《合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 买卖双方其中一方违约，应按照合同法中定金的相关规定处理，而不能直接将部分定金作为中介服务费。 18
八、物业服 1、房屋外墙清洗、楼道粉刷等费《物权法》第七十九条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主务合同 用在专项维修资金中列支，超支部分共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公向业主收取。 布。 《物业管理条例》第五十四条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《住宅专项维修资金管理办法》第二条：本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 十八条：住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金的使用不能由物业公司单独决定，超支部分应由业主大会或业主委员会决定。 19
2、广告牌由物业公司统一设置，该规定违反了物权法关于业主对建筑物共有部分的权利内容。 收益归物管公司。 《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十六条：??（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项均由业主共同决定。 《物业管理条例》第五十五条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 广告牌的收益应该归小区全体业主所有。业主在购买房屋时，在其购房价款中已包括公共建筑的分摊价款，那么购房人应是公共建筑的产权共有人。住宅的楼顶作为该楼房的公共建筑部分，其产权应属于该楼房的各产权人。那么，物业公司在楼顶上搭建广告牌，就需要征求全体同意后才可以进行。经营所得利益，应与全体业主按约定的比例分成。 3、物业综合服务费不包括景观水《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：系等共用能耗费用，景观水系运行的符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民水、电费按实际耗费进行分摊。 法院应予支持：?? （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 物业管理区域内绿化养护、园林水池喷泉等装饰水、电费用，均应在物业管理服务费中列支，不得向住户分摊。 4、住户在装修前应向物业交纳装《物业管理条例》第五十三条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务修保证金，装修完毕后无违规装修，企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 验收合格后退还。 20