二 、市场定位分析 （一）项目地块情况
与华中科技大学文华学院相邻，在武汉东西湖高新技术开发区“武汉中国光谷”附近，依山傍水，风光秀阿。区内地势北高南低，湖光秀色，山峦起伏，再加上外剖的东蝴风景区、南湖风景区、马鞍山森林公园。交通丌发已经成熟，配套设施逐渐成型，区域v部及周边的道路交通开发已经比较成熟，东西向有珞瑜路和雄楚大道两条主干道，连通光谷与武昌主城区；南北向有民院路，关山一路，关山二路等干道，连通光谷和庙山、江夏郊区，这些都相当宽阔，且路而非常平坦洁净。周边为光谷工业同区，而临武汉留学生创业园，科技性企业密布临近华中科技大学文化学院，周制大学众多，与湖北二师，湖北体育运动学校，华中科技大学相距较近。
（二）项目介绍及SWOT矩阵分析
该房地产项目位于武汉市光谷腹地，华中科技大学文华学院南面地域，紧
邻光谷一路，区域内拥有众多未开发的空地，且项目占地范围较为平坦，只分布几处零星的建筑物，规模不大，地理环境良好，计划建开发中高端住宅楼。
项目优势S 1.地块规整：比较利于规划出优质的产品； 2.规模优势：30万平米的规模大盘，内部配套设施完善，占有较大的竞争优势。小区内俱乐部，幼儿园，高级会所游泳池，酒店，超市一应俱全。更有高达8900余平米的商业配套使居民的生活无忧，对客户的吸引力不言而喻； 3.交通畅达：东西向有珞瑜路和雄楚大道两条主干道，交通便利，区位内交通通畅。连接光谷和武昌主城区，这些路都非常宽阔，且路面非常平坦洁净，交通开发在不断完善和成熟中。 4.片区规划品质高、功能完善：项目周边聚集了众多一流地产开发企业，各种规划皆属于高品质片区； 5.配套已逐步实施：地块西侧已经在建华中科技大学文华学院，随着片区发 展，相应配套设施将逐步到位； 6.周边开发项目品质一致：本地块周边项目都以品牌开发企业开发住宅用地为主，产品档次较高，利于塑造高品质的区域形象； 7.外部景观资源：项目位于光谷腹地，光谷一路景观绿化带和一排防护林，环境比较优美：片区的规划非常好，宽阔的路面，理想的建筑间隔，同时在绿化方面做足了功课。区域内自然环境优美，山景资源主要有马鞍山森林公园，是著名的旅游景点。 8.内部景观资源：由于地处开发区，其道路宽阔、干净、绿化率高，区域内环境非常好。 9.物业形态实现差异化：本案物业形态与周边直接竞争对手都形成了差异，拥有一定的互补优势，竞争力较强； 10.物业形态齐备户型丰富，符合市场主流需求：本案户型面积从50平方—130平方，涵盖一房一厅、两房两厅、三房两厅，户型的多样化使客户有了更多的选择，也更契合市场对中小户型房屋的需求，物业形态丰富齐备是本案特色之一； 11.产业支撑：周边多家高新技术企业和高校先期入驻，同时距离周边中铁十一局、烽火科技、三环集团、长江通信集团、长飞光缆等大型企业较近，带来更多的稳定的较高收入人群； 项目劣势W 1.地块地势不平：地域还分布有不少山地，崎岖不平； 2.周边风景资源严重贫乏：项目周边没有优质的风景，无山、无水、无湖； 3.公交系统严重缺乏：本案距离城区较远，目前只有两路公交通行； 4.区域配套期待完善：项目周边缺乏医疗、金融、邮政、通讯等配套，需要尽快完善。 5.现阶段项目工程形象仍缺乏正面视觉震撼：现阶段项目工程形象仍不具备建立环境体验示范区的条件，客户尚不能全面直观的感受产品的真正价值; 项目机会O 1.人文环境：该项目临近华中科技大学文华学院，可以成为大学家属区。不少文华任教的老师都居住较远，来往文华路途辛苦，如果项目建成，必然成为文华学院等周边学府老师的青睐，片区的人文气氛将因此更加浓厚。 2.片区市场良性发展：由于光谷国际广场附近开发十分饱和，房增速过高，不少人望房兴叹，也为这个地方的房地产开发留下了很大的市场机会。 3.差异物业形态竞争力较强：与周边竞争楼盘差异鲜明，弥补了其市场白点， 增强了选择范围： 4.片区企业和高校带来巨大购买人群：中铁十一局、烽火科技、三环集团、长江通信集团、长飞光缆等大型企业陆续入驻，高校不断立足，持续带来众多购买人群； 5.城市“地铁效应”扩大也将成为本案机会点：随着武汉市主城区地铁项目的逐步建成，“地铁效应”扩大，也为本案提供了市场机会。 6.地理位置带来的后发优势：项目所在区仍在规划发展中，开发潜力大，交通及相关的基础设施在不断完善中，会得到当地政府及有关部门的大力支持。 7.项目在武汉市场拥有独特性和稀缺性：武汉针对白领的小户型的产品并不多见。因此，产品拥有的鲜明个性为未来市场热销提供了可能。 11.项目运作风险：项目规模大，运作周期长，不确定因素多，面临的市场项目威胁T 变化风险较大，由于市场热度过高而为政策制定者关注，后期可能出台的种 种调控政策会影响本案的发展； 2.来自成熟板块的拦截与分流：本案片区经过一段时间发展，已经逐渐趋向南边延伸，北部已经相对比较成熟，该区域对本案的客户拦截与分流影响较大。 3.板块内潜量间同质竞争压力不小：板块内品质类似的项目较多，在本案发展的中后期易形成竞争。在本案所在区域受市场追捧的过程中，将可能面临更多竞争对手的加入。将面临更多楼盘相伴，左右竞争激烈可能会对本案形成夹攻之势。 （三）项目定位
1、市场定位
通过市场分析显示，结合本项目的规划和市场定位，再得出该项目的市场定位。项目的土地使用性质为住宅，目标市场为文华周边的师生及企业职工。房屋的基本属性为小高层的普通住宅—生态的温馨家庭住宅，直切主题，突出有别于其它竞争性楼盘的景观。对于本项目周边而言，没有任何天然资源，其它楼盘也都是内部造景，但景观没有鲜明的特色。但本项目就点中要害，就体现了鲜明的主题景观，而且是周边非常稀缺的草地景观，并能延伸出健康，环保，阳光等很多主题来。恰恰能够让人体会到生活其乐融融的未来，且也是一个独特的生活领域，配套完善，居民生活和睦，静谧中流露出浓郁的田园气息，宁静中享受生活的热闹和城市的繁荣。整体风格上，突出展现了简洁、大方的整体项目形象，营造了具有城市感的项目整体界面，以创造怡人、舒适的住宅小区作为设计的诉求。
a、在规划设计定位上，采用半围合思路，为小区提供充分的公共空间， 同时在每栋住宅的首层设置面积不等的架空层，用以改善小区内的通风，并提供适应武汉炎热气候的活动场所。
b、建筑立面上，极具现代感，一面砖为主，加以一定量的质感涂料，以稳住大方的白色、灰色为主调，充分展现了项目整体雅典的气质。
C、户型设计上，力求户型的经济适用，通风采光良好，并在入户处设 置了入户花园，增加空间层次及实用性。
2、客户群定位
目标客群来源：
a.周边中铁十一局、烽火科技、三环集团、长江通信集团、长飞光缆等大型企业员工，其他企业员工，周边高校老师将构成本项目相当大的主客群；
b.项目周边私营业主，从事金融，IT业，旅游业，外贸业等收入较高的人群是本项目的延伸客群
C.洪山区相邻的江夏、武昌和青山区等区域部分人群很有可能成为本项目的潜在人群
本项目的创造性客群将主要是通过产品创新和集团的品牌宣传被吸引而来的全市性人群。这部分人群是我们要通过营销推广着力拓展的重点目标。
目标客群年龄：23—38岁为主流，35岁左右为主，少部分45—50岁人群 目标客群职业：客户的职业科技园企业员工，高校老师以及周边私营业主，
从事金融，IT业，旅游业，外贸业等收入较高的人群为主，部分是其他区域的刚性需求的人群。
目标客群需求特点:喜欢社区的居住感觉，但总价承受力不是很高；多具备良
好的教育背景，比较追求生活品质，对居住环境的舒适性有较高要求；重视社区的外界环境与整体风格，各种优美的景观等等都是会产生购买欲的出发点，喜欢与风景为邻，和大自然共处；对社区的整体环境比较注重，喜欢室内空间的舒适，创新；配套设施与物业服务方面的质量要求高，客户住进社区的时候希望既能在小区生活中享受大自然的宁静与舒适，同时又要能拥有生活上的一切便利，建议本项目引入品牌物业管理。
3、价格定位
项目价格优势组成： 通过行销提升，使项目整体形象及品牌附加值高于竞争值；通过发展商的资源整合，强强联手，使项目综合品质及整体定位高于竞争楼盘；“东方豪庭 ”特色及其衍生的全新生活理念；别家楼盘无法比拟的内部景观，建筑科技应用等。
一期价格：销售价格与工程进度密切相关，随之与市场产生紧密的联系。在一定的市场序列里，将会产生不同的销售价格。
本案一期明年3、4月份达到销售条件，根据对目前市场的深入了解以及对明年市场的合理预测，届时本案一期销售价格将达到6000—8500元/平米的均价。
4、形象定位
体现环境，突出于周边楼盘的本质区别，用良好的自然景观这个突破点，体现生态的纯粹；从建筑风格上彰显建筑特色，以及其蕴含的和谐、宁静的家庭生活；武汉全新的居住理念、生活理念，生活在这里，享受不一样的生活情趣，超越周边楼盘的高档次形象。
5、档次定位
优越的内部景观，优越的生活环境，具备中高档楼盘的潜质，建筑风格形成别具一格的格调生活，具有鲜明生态生活的个性化小区，引进小天地生活理念，在这片区来说，绝对是优质建筑，与周边直接竞争楼盘相媲美。
6、项目规划设计建设