衡阳市城乡规划行政技术准则
衡阳市
城乡规划行政技术准则
征 求 公 众 意 见 稿
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衡阳市城乡规划行政技术准则
第一章 总 则
第一条 为加强城乡规划管理，保证城乡规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈城乡规划法〉办法》和衡阳市城市总体规划，并结合本市的实际情况，特制定本准则。
第二条 本准则适用于本市城市规划区范围内各项建设工程（临时建设参照本准则执行）。各县（市、南岳区）各项工程建设根据本地的实际情况，依照相关规范，参照本准则执行。
第三条 编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）、拟定规划条件、城乡建设用地规划以及建设工程规划的审批，均应符合本准则。
第二章 建设用地控制
第四条 本市城市建设用地分类，按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》执行。
第五条 各类建设用地的性质必须符合衡阳市城市总体规划，并考虑土地使用兼容性。有批准的详细规划，按详细规划执行，无详细规划，按本准则附表（一）执行。
凡附表（一）中未列入的建设项目，应由城乡规划行政主管部门根据其项目性质、规模以及周边环境和基础设施条件具体核定适建范围。 第六条 凡确实需要改变规划用地性质，应先调整详细规划，按法定和规定的程序与管理权限审批后执行。
第七条 建设项目选址定点，必须符合城市总体规划、分区规划、专项规划、详细规划的功能布局要求，坚持“成片开发，配套建设”的原则，
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对重大项目的选址应首先编制选址论证报告。
第八条 核定建设用地规模，应根据对建设项目的批准、核准、备案文件（的立项）、可行性研究报告、年度计划及相关规范要求执行，既要防
止“多征少用、征而不用”；又要留足发展余地。
第九条 除公益性设施和城市基础设施外、用地面积未达到下列最小面积的，不得单独建设，应纳入统一开发。 表（一） 序号 项目内容 建筑高度 最小用地面积 1 低层居住建筑 H<10m 1000㎡ 中高层、多层居住建筑 10m≤H<28m 1500㎡ 2 多层公共建筑 10m≤H<24m 2000㎡ 28m≤H<50m 3000㎡ 高层居住建筑 50m≤H<100m 4000㎡ 3 24m≤H<50m 5000㎡ 高层公共建筑 50m≤H<100m 6000㎡ 注：①建设项目除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范与规定。 ②超高层建筑最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增 加。
③用地面积是指扣除各类公共用地的面积（如城市代征道路绿地、道路、道路广场和水域用地）的净用地面积。
但有下列情况之一，并不影响城乡规划实施的，可经城乡规划行政主管部门核准后实施：
（一）相邻土地已完成建设；
（二）相邻土地为既成道路、河道、绿地或类似情况，确实无法调整、合并的；
（三）因规划街区划分、危旧房屋改造、市政公用设施等限制，确实无法调整合并的。
（四）规划建设区内的棚户区的改造，和拆迁安置需要等特殊情况，确实难以达到以上规定面积的。
第十条 用地界线与形状的确定，应满足如下要求：
（一）用地界线尽可能与批准的详细规划所划分的地块相统一。 （二）地块形状，除考虑地形、地貌、土地权属等条件外，尽可能规整，对不规整的用地应予调整。
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（三）位于规划道路两侧的建设项目，必须负责征用并拆迁临街面长度对应的规划道路用地的50%，即征用并拆迁至道路中心线（道路已形成的除外）。
（四）用地大小，必须按规划的建筑征用或拆迁周边规定间距用地范围的50%。
第十一条 军事禁区周边的用地应符合有关技术规定，并征得军事管理部门的同意。
第三章 建筑容量控制
第十二条 新建、改建、扩建的建设项目其建筑容量控制指标（含建筑密度与容积率，下同）按本章执行。
第十三条 新建、改建、扩建的建设项目其建筑容量依据已审批的控制性详细规划核定。
第十四条 未编制控制性详细规划用地，其建筑容量控制指标按表附（二）的规定执行。
第条 建设基地面积大于30000平方米，根据相关规范，参照附表（二）的规定适当调整。由城乡规划行政主管部门核定并报市人民政府批准后实施。（表（二）对这种情况做了补充，故该条删除）
第十五条 附表(二)规定的指标，使用附表二应考虑建设工程规模、性质、区位及用地情况等因素。（删除原文中 “建筑密度和容积率为上限，绿地率为下限，”）
附表二规定指标适用单一类型的建设基地。对混和类型的建设基地，其建筑容量控制指标应将建设基地按使用性质划分后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
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第十六条 对于未列入附表（二）的如科研机构、大中专院校、中小学校、体育馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托、市政公用设施等设施的建筑容量控制指标，应按有关规范执行。（删除原文中且“满足附表（二）的规定。”）
第十七条 原有建筑容量控制指标达到或超过规定值的，不得在原有基地范围内进行扩建（含加层）。基地原有建筑总容量虽未超出规定值，但其扩建（含加层）破坏空间环境应禁止建设建设。
第十八条 临城市干道的建设项目，在满足规划要求及有关规定的前提下，能为社会提供使用的地面广场、下沉式广场、公共停车场、绿地等公共开放空间的，可以适当提高容积率，增加的建筑面积按下表二《提供开放空间增加建筑面积控制表》执行。批准增加的建筑面积不得超过原建筑面积的15%，已作为开放空间的不得改作它用，不得增加建筑物。（容积率奖励政策）
开放空间增加建筑面积控制表 表 二
核定建筑容积率（FAR） FAR＜2 2≤FAR＜4 4≤FAR＜6 FAR≥6 每提供1㎡有效面积的开放空间允许增加的建筑面积（㎡） 2.0 3.0 4.0 4.5 第十九条 因规划调整，需要已出让地块为城市提供道路、公共绿地和市政公用设施用地并承担代征用地和拆迁的，城乡规划行政主管部门可视其贡献大小及可行性，按下列公式在原核定建筑面积的基础上给予奖励： S1=S2×FAR×0.5 其中：FAR—基本容积率；S1—奖励建筑面积
S2—为城市提供了道路、公共绿地和市政公用设施用地面积； 奖励建筑面积不得大于核定建筑面积的15%。
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