武汉地产项目可行性研究报告

此季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右,且销售情况良好:书香门第售罄,均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因,一是有良好的地理位置,交通方便;二是该区域楼盘有充足的消费群体——高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者,如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看,武珞路沿线地处城市中心,土地成本比较高,因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。 楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目,除了名都花园价格达到2900元/平方米以外,其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动,该区域高校众多,有较好的自然环境与人文环境,购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上;当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言,楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽2半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低,取得了较好的销售业绩,此季度新开盘的明泽2半岛尊邸取得了开门红,销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。

坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期,平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳,东林外庐二期项目均价为1600元/平方米,仍保持着较好的销售势头;银河湾均价为1700元/平方米,销量达到1.4万平方米左右;均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅此季也销售了4000多平方米;水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场,呈良好态势。

4 武汉主要商品住宅楼盘2002年销售大势 1.市场整体活跃,楼盘销售顺畅

2002年第四季是武汉市房地产市场最为活跃的一个季度,各区域销售价格和销售量都大幅度提高,如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月的时间,一期的400余套已销售逾70%。碧水晴天一期推出的292套住房,两个季度不到销售了70%,而其出售的42间商铺也被一抢而空。武昌南湖附近的华锦花园此季度也取得近10000平方米的销售量;中北路上天源城住宅小区也是近万平方米的销售

量。在价格上,各区域的销售价格均上涨约100元/平方米。 2.名家操盘实力大增

目前,武汉市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点,基本上集中在尊贵性、环境、功能及服务特色方面,讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与服务、名人居住与生活。例如,位于汉口金融一条街西北湖畔的“世纪华庭”,便是以尊贵气息走向市场直言,使得只有189套豪宅的“世纪华庭”在推出不到半年的时间里就售出了137套。武汉市另一个同样属于成功人士居住的高档楼盘——“丽岛花园”,则是在借助优势的临湖地理位置优势之外,仍然十分注重小区内部的环境建设,这在武汉市的楼盘环境设计中可以说是占据着首屈一指的地位。同样,武汉市还有着像“虹景花园”这样原滋原味的高档欧式住宅,有着以名家设计、精雕细凿、品牌经营的“金色港湾”,以及像“蓝湾俊园”这样聘请了著名的物业管理公司来提升品牌魅力的楼盘。 3.小高层、高层住宅将呈现规模进入市场的趋势

2002年7月1日武汉市土地供应方式的改革,土地价格的逐步攀升,在房地产开发中充分利用土地资源,降低土地成本,已成为开发商的共识。在这种市场背景下,武汉市小高层、高层项目的开发比例呈现增大的趋势,其所占市场规模也会得到明显的提高。据调查:2002年武汉市小高层、高层住宅的开发栋数达150余栋,总建筑面积将达到200万平方米以上,与上年相比,其增幅为30%左右。随着小高层、高层住宅的逐步增多,消费者的居住观念也会随之发生悄然的变化,并在心理上会逐渐接受高层住宅。 4.消费者的购房行为渐趋理性

随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化,各种借、贷款手续相应简化,良好的物业管理使住房消费需求不断扩大,然而房地产是一个个性化十分突出的产品,消费频次又很低,也许有的人一生只有一次购房行为,因此越来越多的人开始慎重看待购房行为,据调查:购房影响因素中地理位置40%,价格为36.85%,环境为22.96%,交通为6.47%,其他因素的被选率为0.93%,这些因素包括:户型、物业管理、开发商的实力等。 5. 价格及指数

2002年第四季度房地产综合物业指数为1115.72点,较上季度上涨66.43点;综合物业平均价格为3207.76元/平方米,与上季度相比上涨了190.98元/

平方米,涨幅为6.33%。

住宅价格指数此季度为1136.63点,比上季度上涨58.32点;平均价格为2206.88元/平方米,比上季度上升113.23元/平方米,其升幅为5.41%。

写字楼价格指数此季度为1050.07点,较上季度上涨11.36点;平均价格为4208.63元/平方米,较上季度涨了45.55元/平方米,涨幅为1.09%。

2002年消费者对所购物业的要求更高,买房不再只是需求,还有欲望的满足、房地产的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅将会进一步分为学生公寓、单身公寓、教师公寓、老年公寓、公务员公寓等。1-6月房屋成交21118起,同比增长52%,其中,存量房买卖成交12999起,占总成交量的61.55%。全市房地产交易面积247.42万平方米,成交价值23.14亿元。其中,存量房交易面积158.11万平方米,占总交易面积的63.9%,同比增长6%,下半年将会有大副上升;同期居民已购公房上市交易20.99万平方米,占总交易面积的13.3%。

区 位 交易总量 存量房 百分比 洪 山 28.71 14.34 50%

(三)竞争分析

1 武汉市房地产住宅市场竞争特点 ●特点一:市政政策继续带动楼市发展 ●特点二:规模性小区将领导潮流 ●特点三:户型面积在变小、房间在变多 ●特点四:小高层物业受消费者青睐 ●特点五:成规模、重环境

●特点六:板状结构已成为高层住宅的主流 ●特点七:精装修房需求不容忽视 ●特点八:品牌营销引发楼市新卖点

2 武汉区域房地产竞争分析

本项目位于武汉洪山区,周边的武昌区区域内楼盘对本项目构成竞争,本报告采撷洪山区和武昌区内主要楼盘大势加以对比分析。

洪山区:

2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点,比上季度上涨了36.92点;住宅平均价格为2325.85元/平方米,比上季度上涨了57.68元/平方米,涨幅为2.54%。

洪山区指数

2001第四季度 1145.39 2002第一季度 1273.52 2002第二季度 1327.12 2002第三季度 1451.75 2002第四季度 1488.67

此季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右,且销售情况良好:书香门第售罄,均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因,一是有良好的地理位置,交通方便;二是该区域楼盘有充足的消费群体——高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者,如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看,武珞路沿线地处城市中心,土地成本比较高,因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。 楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目,除了名都花园价格达到2900元/平方米以外,其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动,该区域高校众多,有较好的自然环境与人文环境,购房者多以高校教职工为主。华城新都此季度销售量在1万平方米以上;当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言,楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽2半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低,取得了较好的销售业绩,本季度新开盘的明泽2半岛尊邸取得了开门红,销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。

坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期,平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳,东林外庐二期项目均价为1600元/平方米,仍保持着较好的销售势头;银河湾均价为1700元/平方米,销量达到1.4万平方米左右;均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米;水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场,呈良好态势。 武昌区:

2002年第四季度武昌区平均指数为1083.44点,比上季度上涨了70.89点。平均价格为2350.49元/平方米,比上季度上涨了153.79元/平方米,涨幅为7%。

武昌区指数

2001年第四季度 1003.18 2002年第一季度 929.88 2002年第二季度 1046.69 2002年第三季度 1012.55 2002年第四季度 1083.44

此季度南湖地区普通住宅的均价为1732.69元/平方米,比上季度提高13.27元/平方米。随着南湖地区逐步成为武昌最大的居住社区,市政配套设施越来越完善,社区文化气息浓厚,况且随着社区规模的逐步形成,土地稀缺性明显化,目前该地区已经没有任何土地可用来开发楼盘,这使得更多的人希望在剩下为数不多的楼盘里抢到一块居住空间。此季度该地区强销物业是华锦花园(二期)、新大地博雅苑、虹顶花园等中档楼盘,销售量都近10000平方米,而且高档物业像宝安2加洲花园、中央花园等高档楼盘的销售量也提高不少。

此季度徐东新区物业的均价为2509.47元/平方米,比上季度提高了51.97元/平方米。本季度该区域房地产市场一片活跃,销售量和价格的提升是武昌地区最高的,这与长江二桥取消收费的措施是分不开的。此季度强销的物业为和盛世家、新世纪家园、都市经典,销量都超过6000平方米。中北路连接了徐东新区和武昌小东门,是武昌南北交通的主干道之一,徐东新区的物业项目的

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