2017年福州市四城区土地级别及基准地价修编成果
一、基准地价的内涵、构成和范围
（一）基准地价内涵
1、土地权利类型：出让土地使用权。 2、基准地价估价期日：2017年1月1日。
3、基准地价年期：基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限。商服用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。若某种用途的基准地价标准参照其它用途基准地价标准的一定比例确定的，则该用途的基准地价年期仍然为该用途的法定最高使用年期。
4、基准地价开发程度：基准地价的开发程度统一为宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）。
5、基准地价容积率：福州市四城区的商服用地路线价为标准深度30m或50m，容积率为1.0，建筑密度为100％,商服用地级别价的标准容积率为2.5，住宅用地的标准容积率为2.0，工业用地的标准容积率为1.0。
6、本次修编的基准地价表和基准地价图中，商服用地为批发零售用地类型的价格，住宅用地为普通住宅用地类型的价格，工矿仓储用地为工业用地类型的价格。其它各细分用地类型的土地价格按照《各细分用地类型基准地价修正系数表》中的系数修正后确定价格。
（二）基准地价的价格构成
基准地价的价格构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分，其中包括城市基础设施配套费，不包括契税。
1、土地取得成本：包括征地、房屋征收补偿费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等费用，房屋征收补偿费用包括征收房屋及构筑物的补偿费、安置补助费等费用。
2、土地前期开发成本：土地前期开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）
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所需的费用。
3、按规定收取的相关费用：包括耕地开垦费、耕地占用税以及按规定应收取的其它费用等。
4、土地出让收益：是指土地出让收入扣除土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用等土地出让成本后的收益，包含新增建设用地土地有偿使用费和土地出让收入计提（安排）的各类专项资金（农业土地开发资金、国有土地收益基金、保障性住房建设资金、农田水利建设资金、教育资金、土地出让业务费、被征地农民保障资金等）。
表1 福州市四城区各类用地基准地价内涵一览表
用地类型 商服用地 商服用地 住宅用地 工矿仓储用地 公共管理和公共服务用地 特殊用地 交通运输用地 水域及水利设施用地 级别价 50年 五通一平 1.0 级别价 级别价 级别价 50年 50年 50年 五通一平 五通一平 五通一平 1.0或2.5 2.0 1.0或2.5 表达形式 路线价 级别价 级别价 级别价 使用年限 40年 40年 70年 50年 开发程度 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 容积率 1.0 2.5 2.0 1.0 估价期日 2017-1-1 2017-1-1 2017-1-1 2017-1-1 2017-1-1 2017-1-1 2017-1-1 2017-1-1 （三）基准地价修编的范围
福州市四城区土地级别及基准地价修编的范围是福州市四城区（含鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区除寿山、日溪、宦溪），北至国家森林公园，南至乌龙江，东至南台岛最东端，西至南台岛西北端，面积约为203（不含闽江水域）平方公里。
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二、福州市四城区土地级别分布
（一）福州市四城区商服、住宅用地级别分布（详见基准地价级别图）
表2 福州市四城区商服用地、住宅用地级别范围
级别 范 围 ⑴北至华林路以北150米，南至乌山－古田路，西至北大路北段－湖滨路－白马路，东至六一北路—晋安河范围内的地块； ⑵北至古田路，南至国货西路和国货东路西段，东至晋安河，西至茶亭河以及八一七中路以西50米范围内的地块； ⑶北至国货西路，南至江滨，西至八一七中路－八一七南路以西50米，东至六一中路范围内的一级 地块； ⑷东起台江八一七南路向西至杨桥西路之间的江滨西大道至其北侧200米宽度范围内的地块； ⑸杨桥西路以南，江滨西大道以西，洪山大桥东南的闽江边地块； ⑹北至排尾路，南至江滨中大道，西至六一中路，东至连江中路范围内的地块； ⑺铜盘路以南，西二环北路以东，北大路北段以西，湖滨路以北的西湖湖滨地段； ⑻乌山路以南，八一七中路以西，斗西路以北，加洋路以东范围内的地块。 ⑴南至华林路以北150米，西至铜盘路，东至华林路（通向火车北站），北至北环西路和北环中路以北150米范围内的地块； ⑵北至杨桥西路－杨桥中路，东至白马北路－白马中路－白马南路，西南至江滨西大道西北侧200米范围内的三角形地区； ⑶北至乌山路，西至白马中路－白马南路，东至八一七路以西50米以及茶亭河，南至沿江滨西大道北侧200米范围内的地块（除了本范围内东北部的I级地块）； ⑷北至火车客站铁路，西至东浦支路－华林路，东至洋下河，南至北环东路范围内的地块； ⑸北至北环东路，西至华林路－六一北路，东南至洋下河所包围的三角形地块； ⑹北至洋下河，南至金鸡山路之间的六一北路－晋安北路东侧宽100米的地块（包括金鸡山路二级 北侧宽100米外的地块）； ⑺北至金鸡山路，南至塔头路，西至晋安河，东至馆尾街范围内的地块； ⑻北至塔头路，南至国货东路，西至晋安河，东至连江北路－连江中路范围内的地块； ⑼北至国货东路，南至排尾路，西至六一中路，东至连江中路范围内的地块； ⑽东起五孔闸，西至连江中路之间，沿着江滨中大道向北侧宽200米范围内的地块； ⑾北至铜盘路,西至西二环北路以西150米,东至西湖湖滨,南至杨桥中路范围内的地块； ⑿洪山桥西桥头（316国道）向东至鼓山大桥南桥头之间，闽江北港南岸沿江宽200米的带状地块: ⒀烟台山。 ⒁中洲岛； 3