一、选题研究意义 自从中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导人们用贷款的方式来买房开始。房地产行业发生了翻天覆地的变化，扭转了房地产市场颓废的趋势，让中国进入到了持续十多年的“地产热”，一度使得房地产行业称为中国经济的中流砥柱。而与此同时，房地产行业发展的“推动剂”——住房贷款也随之风靡全国，发展迅速，波及全国的各个角落，称为商业银行的主要资产业务。 住房贷款是商业银行以及其他金融机构向购买房屋者提供的一般以其所购买的房屋为抵押发放的购房支持贷款。住房贷款已经存在了二十多年了，在这二十多年的发展中，住房贷款由最初的无人问津到现在的购房支持方式的普遍手段。住房贷款的高速普遍发展给人们的生活带来了便利，促进了人们生活质量的提高，也促进了房地产经济的高速发展，同时更加促进了商业银行贷款业务的发展与盈利，提高了商业银行资产规模。 但是与此同时，由于今年来房地产市场的过度发展，以及住房贷款的证券化发展，导致中国的经济出现了泡沫化。越来越多的风险的出现，商业银行在发放住房贷款也不能再是一味的追求数量。因此，研究商业银行发放住房贷款的研究，保证商业银行避免承受扑面而来的风险变得意义非凡。 二、国内外研究现状 住房贷款二十多年的发展历程中，一方面它给我们生产生活以及发展经济带来了巨大的推进作用，但是与此同时，它给我们的经济以及商业银行的发展也带来了许许多多潜在的风险。本文在介绍住房贷款发展历程及其积极意义的同时，进一步分析其给我们带来的一些风险，并最终给予一定的改进建议或监管措施。以下便是国内外学者对商业银行发放住房贷款的研究： 1、国内研究现状 住房贷款余额将近达到6万亿元，占整个国内生产总值的14%，已经成为了商业银行资产业务的支柱。张本禹(2013)认为住房贷款业务的健康发展直接关系到我国房地产市场的稳定，甚至关系[1] 到整个国民经济的平稳健康发展。 梁诗杰(2014)认为，中国人历来就信奉“安居乐业”，许多人毕生的奋斗目标就是拥有自己的住房。住房贷款自从1998年拉开序幕以来就一直是推进国人实现这一奋斗目标的优质支持。住房贷款成为了风靡全国的商业银行业务。截止2013年底，仅仅是中、农、工、建四个商业银行的自营住房[2] 贷款余额就达到了66141.98亿元。 龚懿,吕晖蓉和吕昊炜(2004)认为住房贷款的风险影响着商业银行未来的资产质量，我们应该及早重视和防范这些风险。讲住房贷款打造成安全、有效的优质资产是降低不良资产率，保证商业银[3] 行盈利上涨的好办法。 邓中宁(2008)认为住房贷款具有利率低、手续简便、贷款期长、银行经营成本较低、风险分散等有利因素，有利于调整银行的信贷结构、广泛吸收存款。加上国家取消福利分房等的有利政策以及改革开放以来人们生活水平的提高，消费者的消费需求。住房贷款呈现日益增长额趋势，成为商[4]业银行的优质资产。 孟繁瑜,谢芩(2011)认为通过近二十年的发展，城市住房贷款已经获得了迅速充分的发展，但是广大的农村地区却一直缺乏住房贷款，他们认为随着农村经济的发展以及农村家庭的确切需要，农村地区的住房贷款应该得到发展，商业银行应该针对农村地区的实际情况发放一定的住房贷款支持，[5]而政府应该建立健全农村住房信贷的政策法规体系，加大扶持力度，改善农村地区的信贷水平。 陈莉莉(2008)认为随着近几年来我国房地产行业的繁荣发展、国家宏观调控政策的出台等，我国的住房贷款风险也加剧了。我国的住房贷款市场中贷款金融机构单一，缺乏灵活性，征信系统尚[6]不完善，且对于中介机构的法律约束力不强。 杨艳(2014)竹认为商业银行虽然拥有自己的风控部门，但是在发放贷款的时候并没有完善的风AAAAAA
险评估体系，但是以目前形势来看，银行在贷前检查阶段对于贷款者的资料审核有时仅仅只是在形
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式上，主观判断较多，而且对于贷中、贷后检查不是十分重视。
韦欢(2012)认为，住房贷款证券作为一个重要的金融工具，利用得好的情况下，可以是社会经
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济中的资源得到充分有效的利用，然而一旦运用过度，则会出现美国“次贷危机”的情况。 钟金萍(2012)认为随着国家关于住房贷款的限制政策的颁布，以及商业银行发放住宅房贷款的规模与速度的不断发展，我国商业银行在住房贷款方面面临的现状是十分严峻的。商业银行发放的
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住房贷款存在着借款者、开发商、银行内部的三个方面的风险。
王琴(2007)认为我国的住房抵押市场形势虽然较好，但是房产即使暂时是个保值性能很好的抵
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押物，但是它也会有贬值的时候，对于这一风险，我们不能掉以轻心。
金小潇(2013)认为现在商业银行在办理住房贷款业务的过程中缺乏完善的信用体系，商业银行对于贷款者的资信情况不是完全地了解，银行只能从贷款者填写的申请书及贷款申报资料去判断贷
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款者是否符合贷款发放的条件。
王浩(2006)认为商业银行所发放的住房贷款属于优质的贷款业务，但是依据国际上的经验来看，住房贷款是具有潜在风险的，而中国的住房贷款则很有可能已经到了风险露出苗头的时候了。住房贷款具有操作、信用、流动性等五种风险的存在，对于这些风险，商业应该做到正确认识并且应该
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立即采取相应的措施去应对这些风险，将这些风险可能会带来的损失减小到最低。
刘庆飞(2010)认为美国的次贷危机产生的根源是监管的缺失，而我国的住房贷款与美国有相似之处，我国的房贷监管方面的法律存在着片面过度监管的问题，住房贷款方面的法律存在安全隐患，需要我们加以完善。并且提出对于房贷的监管应该是多向的，借款者、商业银行、房贷中介都应该
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对房贷的安全负责。
谢翔(2010)认为，在国家政策的推动下，个人住房贷款业务在商业银行业务中所占的比重越来越大，且住房贷款的不良贷款率比较低，有利于商业银行资产结构的改善，但是随着房地产市场的不断发展，一系列负面因素的出现，导致银行所面临的风险增加，且商业银行对于这些风险所对应的管理措施并没有跟上贷款业务发展的脚步。商业银行应该及时建立和健全个人征信系统，有机地结合贷前贷后检查以及内部管控，对发放住房贷款实施全面的管理，采取一系列措施有效的规避各
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种风险。
刘娅楠(2013)认为房地产行业的繁荣发展推动了住房贷款的蓬勃发展，住房贷款不仅给人们的“安居”提供了支持，更是让商业银行的资产得到了稳定的增值。但是在美国次贷危机以来，我们可以看出，住房贷款市场存在着诸多的风险和隐患，商业银行在发放住房贷款的同时应该采取相应
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的防御措施去防止“次贷危机”的出现与房展，而不是盲目地去无节制发放贷款。
李雯星(2010)认为美国次贷危机的爆发是住房贷款的证券化所引发的，我国要从美国的次贷危机中总结经验，提前采取措施防范各类风险，完善商业银行内部监控。住房贷款现在是商业银行的主要经营及盈利业务，住房贷款业务的发展直接影响着商业银行的健康发展，我们要控制风险，才能促使商业银行的发展，进一步使得金融业进入积极稳健的发展。在目前的形势下，商业银行在面
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临机遇的同时也面临着挑战，我们要抓住机遇、迎接挑战。
丁正斌和施建军(2012)认为随着商业银行住房贷款业务的不断增加，住房贷款的逾期风险也成为了商业银行在住房贷款业务管理中常常遭受的风险之一。在对逾期风险进行防范监控的过程中，要从商业银行、借款人、中介机构等各个方面下功夫，要建立全面的监控管理系统，完善经济金融
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法制环境。
张蕾(2006)认为住房贷款并不是商业银行绝对的低风险类资产，随着住房贷款业务的规模不断扩大，住房贷款存在的潜在风险会一一暴露出来并且迅速扩散，严重的可能会引发金融风波，影响
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国民经济的健康发展。对于我国的商业银行来说，加强对于住房贷款的监管迫在眉睫！ 刘敏认(2008)为住房贷款证券化是近三十年来最大的金融创新之一，它不仅仅盖面了融资方式，[19]同时增强了商业银行资金的流动性，提高了商业银行的资本充足率。 陈多珍(2014)认为“金融服务，渠道为王。”住房贷款是商业银行贷款业务中的重要产品，具有不良贷款率低、效益高且收益期长的特点，是各个商业银行竞相争抢的业务。商业银行应该加强住房贷款的销售渠道的建设，加强业务员服务能力，建立专业的高效服务团队，利用先进、主流的营[20]销工具。 2、国外研究现状 希勒（Shiller）(2008)说从20世纪90年代的后期以来，美国的房地产市场的“繁荣”景象就是不理性的，这种看似“繁荣”的房地产市场是建立在人们对于未来的房价会继续不断暴涨的“奢 [21]望”上的，这是一种典型的投机性“泡沫经济”。在2000年的时候艾德沃德·M·格崴姆立希(Edward M．Gramlieh)(2008)对美国的次级贷款提出了警告，就已经提出说次级贷款会破坏美国民众“拥有住房并且以此积聚财富”的双重梦想。但是这一警告没有引起国会议员们的重视，因此美国在2007[21] 年拉开了次贷危机的序幕。罗比尼（Roubini）(2008)认为在过去的30年中，美国联邦政府深信“金融创新永远走在监管[23]规则的前面”，正是因为如此才导致了监管的真空，导致了美国次贷危机的出现。商业银行在发放住房贷款时，不能盲目地去为了增强资金的流动性而去将贷款过度地证券化。 Louis Hyman（2007）认为多数人当今的次贷危机要想解决需要通过政府的干预来抑制次级贷款，[24]但是他们没有认识到政府的介入正式次级贷款产生的首要原因。 Caprio(2008)等人通过对次贷危机发生原因的探究，进而对商业银行发放住房贷款提出了相应的防范措施：第一，强调监管和调控；第二，优化评级机制；第三，紧缩信贷条件；第四，抑制资[25]产证券化的泛滥等。 3、文献评述 综上所述，就目前而言，住房贷款以其经营成本较低、风险较为分散等特点成为如今商业银行主要的盈利优质产品。但是随着住房贷款发放规模的不断增大，住房贷款的风险也逐渐暴露出来。由于住房贷款的过度发放，导致房地产市场经济的泡沫化程度加深。住房贷款的过度证券化，导致住房贷款一旦出现风险，风险的波及范围以及扩散速度都将加大。本文希望通过研究商业银行的贷款发放，得出对商业银行发放住房贷款的监管建议，以促进商业银行及国家宏观经济的平稳健康发展。 4、主要参考文献 [1]张本禹. 商业银行个人住房贷款违约风险影响因素的实证研究[D].山东农业大学,2013,5-7. [2]梁诗杰. 商业银行个人住房贷款业务的风险防范研究[D].厦门大学,2014,3-5. [3]龚懿,吕晖蓉,吕昊炜. 我国个人住房贷款风险因素分析[J]. 西南农业大学学报(社会科学版),2004,02:27-29. [4]邓中宁. 商业银行个人住房贷款的发展及其风险防范研究[J]. 法制与经济(下半月),2008,06:96-97+99. [5]孟繁瑜,谢芩. 农地变革中农村住房贷款问题研究[J]. 农村经济,2011,05:7-10. [6]陈莉莉. 商业银行住房贷款风险及法律防范[D].复旦大学,2008,2-4. [7]杨艳竹. 商业银行个人住房贷款风险研究[D].首都经济贸易大学,2014,3-5. [8]韦欢. 个人住房贷款证券化资产转移研究[D].南京大学,2012,3-6. [9]钟金萍. 我国商业银行住房贷款的风险管理研究[J]. 新乡学院学报(社会科学版)，2012, [18]AAAAAA
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