关于房地产价格波动因素的文献综述
前言
房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。
近年来，我国房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。在这个背景下，笔者尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。
国外研究现状
国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格的实证研究主要集中在形成均衡房地产价格的动力因素和供需因素对房地产价格影响的实证分析方面。
1.需求因素对房地产价格波动的影响:
早期的研究主要认为，房地产价格的波动影响因素有两大方面：一是经济水平的提高；二是城市人口的增长。
Gabriel，Mattey和Wascher（1999）运用经济学理论，来解释加利福尼亚州最大的两个城市近些年来住宅价格的变化模式。研究结果表明巨大净人口迁移是近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化的主要因素；反过来，经济机会的变化又驱使净人口迁移的变动，这和州水平的失业率差异是一致的。
随着经济学家们对消费理论的深入研究，收入被很有意义地划分为暂时收入和长期收入，Geoffrcy Meen（2002）通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是长久性收入，对房价的弹性都很大，尤其是在美国对于供给弹性欠佳的市场上，长期收入的弹性更高。房地产具有消费品和投资品的双重特性，因此消费者的消费理念和投资者的预期对房价也产生相当大的影响。 2.供给因素对房地产价格波动的影响:
作为供给成本之一的土地价格，对房价的影响一直是房地产价格波动的研究热点。一方面土地作为房地产产品成本的重要组成部分，直接影响着房价；另一方面土地的稀缺性和固定性导致房地产产品的不完全竞争性，从而影响着房价。
Peng 和Wheaton（1994）利用香港1965-1990年的数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析，实证结果显示，土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。他们认为，土地的供给不足使住宅供给总量下降，再加上消费者预期未来土地更加稀缺和住宅租金上涨，最终导致了土地价格和住宅价格同时上涨。
关于住宅租金和住宅价格的关系，经Wheaton（1999）的扩展形成了著名的“存量-流量”模型。该模型说明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市场，如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量的变动而向均衡调整。在住宅市场中，住宅短期供给是无弹性的，住宅需求由租金和其他变量（如收入、人口）决定。短期中，住宅市场的功能在于调节租金水平，以使供给与需求相等。住宅物业市场与住宅资产市场有以下两处连接，一是在住宅物业市场上决定的租金水平是决定住宅资产市场的主要因素，租金水平的改变会迅速影响购买住宅作为资产的需求；二是当新建住宅增加而使资产供给增加时，不仅会使资
产的价格下跌，还会引起住宅物业市场中的租金水平下跌。
国内研究现状
我国房地产市场相对国外来说，虽然起步比较晚，但是伴随着我国经济的发展呈现良好的发展态势，发展形势比较复杂。国内学术界围绕房地产价格波动，除了借鉴相应的价格模型针对供给和需求因素对房地产价格波动的影响进行实证研究之外，更多结合近年来中央针对房地产进行宏观调控政策效应进行研究评述。 1.需求因素对房地产价格波动的影响:
在房地产价格决定因素方面，国内学者的争议较少，普遍认为房地产短期内缺乏弹性，所以市场需求是决定住房价格的主要因素。但是研究的对象不同，各因素对房价的影响程度也不一样。
姚先国和黄炜华（2001）进行了“地价与房价的关系”研究，他们认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映的房价上，成为房价上涨的直接原因。现有房价取决于居民有支付能力的需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。
建设部课题组（2004）分析得出，我国房价上涨的直接原因是地价上涨以及房地产供给结构的变动，更深层次原因是消费者的预期改变。李春吉、孟晓宏（2005）的实证分析认为，人均可支配收入、投资成本和预期是房价上升的重要原因。 2.供给因素对房地产价格的影响:
土地价格和房地产价格的关系一直是争议的焦点，很多学者认为土地出让方式的改变虽然推动地价的上涨，但那只是市场低价的释放，地价并非影响房价的决定因素。
在微观层面上，高波，毛丰付（2003）以1999-2002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过格兰杰因果关系检验和回归分析，对房价与地价间的影响关系进行了分析，得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论。赵克诚、刘卫东（2006）认为，随着土地级别的下降，地价对房价的影响程度逐步降低。 3.金融对房地产价格波动的影响:
房地产的特征之一就是价值量大，这一特性决定了房地产的开发和销售都离不开金融信贷的支持。
柴强（2005）认为，利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨；从需求的角度来看，由于现在购买住房普遍采用按揭付款，利率上升减少房地产有效需求，从而房价下降。同样，王家庭、张换兆（2006）通过回顾近年来的利率调整变动状况，分析利率变动对房地产供给市场、需求市场以及土地市场的影响，得出利率的变动对房价的调控有明显的效果。赵海成（2004）跟踪研究了我国货币汇率与房地产关系，认为许多城市房价收入比达到或超过警戒线的原因有：(1)人民币升值预期，国际游资涌入房地产市场。外汇储备大量增加，使得人民币投放量大量增长，通货膨胀压力增大，投资于房地产的资金增多，房价暴涨。(2)开发商囤积土地，合谋抬高房价。(3)各地炒房族借机投资房地产。(4)经营城市土地的概念，让政府从土地开发成本中谋求到额外的城市发展财力。这种财力助推了政府基础建设、形象工程和城市化进程的加速，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。
周京奎（2005）选用了货币供给量及股价作为解释变量，用大台北地区的季度数据分析房地产价格和货币供给量、股票价格的协整关系，说明了房地产价格与货币供应量呈正比关系，与股票价格呈反比关系。同时，他还对房地产价格传导机制进行了较为详尽的研究，提出来了“货币-信用-资产价格”之间的相互关系，对于政府制定正确的货币政策具有积极的
参考意义。段忠东、曾令华、黄泽先（2007）对我国房地产价格和银行信贷之间的因果关系进行研究，结果表明两者互为因果关系。 4.宏观调控对房价的调控研究:
近几年，国内学者对于房地产调控的研究比较多。肖元真、江德钧（2006）等介绍了日本、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产发展和政府对房价上涨采取的相关调控政策，为我国房地产调控提供了一些参考和借鉴。
廖俊平（2005）认为，宏观调控应当走出不断出台新政策、新规定的误区，而把重点放到政策的落实和执行上，加强对现有政策实施情况的监督管理，行政手段应该主要用来规范和引导市场健康发展，而不应成为价格调控的依靠力量。梁云芳、高铁梅（2006）分析了造成各地区房价波动差异的原因，研究认为，房地产调控政策效应存在明显的区域差异。
结论
纵观对房地产市场的研究，大部分研究集中在微观的房地产投资研究及房地产企业营销等方面，而对于宏观的房地产价格波动的研究还并不多见。另外，对房地产价格的研究主要是定性方面的研究，在定量方面的研究还并不普遍，国外对于住房价格影响因素的研究要早于我国，并且很重视定量研究和实例研究，这些为国内研究提供了很好的借鉴。