第二章 资产评估基本方法
一、教学目的
通过本章教学，使学生理解三种资产评估基本方法的原理，掌握市场法、收益法、成本法的具体应用技能，为以后各章的学习打下基础。
二、教学要求
通过本章的学习，要求在理解三种资产评估基本方法的原理的基础上，了解明确三种基本方法的区别与选择原理，掌握市场法、收益法、成本法的具体应用方法。
三、重点、难点
重点：掌握市场法、收益法、成本法基本原理与应用 难点：评估方法的区别与选择原理
资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。它是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估方法与其他学科的技术方法既有联系，又有区别。区别就在于资产评估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系。
该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为三种基本类型，即市场法、收益法和成本法。
第一节 市场比较法
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
一、市场比较法的基本原理
（一）理论基础
均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。
（二）评估思路
（三）市场法的应用前提
1、充分发育活跃的资产市场(公开市场）
公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易，这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
2、资产及其交易的可比性（参照物） 公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
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资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。
资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：
(1)参照物与评估对象在功能上具有可比性（包括用途、性能上的相同或相似）； (2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性（包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等）；
(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。
二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）选择参照物
1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。
3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。
5、尽可能选择近期成交的交易案例。
(二）选择比较因素
1、影响资产价值的共同因素 2、影响资产价值的个别因素 （三)指标对比、量化差异
(四)调整差异
在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异
(五)综合分析确定评估结果
运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
1．资产的功能。在资产评估中强调资产的使用价值或功能，并不是从纯粹抽象意义上去讲，而是从资产的功能并结合社会需求，从资产实际发挥效用的角度来考虑。就是说，在社会需要的前提下，资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。
2．资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。
3．市场条件。主要是要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。在一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求时，价格偏低。市场条件上的差异对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。
4．交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。交易批量不同，交易对象的价格就可能不同。交易动机也对资产交易价格有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也会有差别。
三、市场比较法的具体操作方法 (一)直接比较法
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直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。
其计算公式为：
适用范围：参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。
1、功能价值法（比较功能）
该法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异进行调整来估算被估对象价值的方法。
计算公式：资产评估价值＝参照物成交价格×（被估对象生产能力÷参照物生产能力） [案例2] 被估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，被估时点参照物的市场价格为10万元，则被估资产的价值为：
10×90÷120＝7.5（万元）
2、价格指数法（比较价格变化）
该法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响。
具体公式：
资产评估价值＝参照物成交价格×物价变动指数
此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。
[案例3] 与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则：
资产评估价值＝10×(1＋5％)＝10．5(万元)
3．成新率价格法（比较新旧程度）
成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。
计算公式：资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率) 其中：资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷(资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限)
此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。
4．市价折扣法（比较市场条件）
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
数学表达式：资产评估价值＝参照物成交价格×(1-价格折扣率)
此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 [案例4] 评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的资产的正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为40％，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。
资产评估价值＝10×(1-40％)＝6(万元) 5．成本市价法（比较成本因素）
成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算
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