佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 佛山市城市规划勘测设计研究院 序号 拟整体拆建改造项目名称 所属街镇 编号 33 莲塘村民公寓 A-42 34 海口禅西大道西侧工业 A-43 35 海口禅西大道西侧工业 A-44 36 弻塘商住2 A-45 37 弻塘商业地块1 A-46 38 弻塘商业地块2 39 弻塘商住楼 张槎 A-47 A-48 40 村头工业区 A-49 41 海口公寓 A-50 42 张槎医院 A-51 43 上朗工业提升 A-03 44 上朗村民公寓 A-06 45 佛山市恒泰机电总公司 B-02 46 安安化妆品厂 B-03 47 佛山市华昊化工有限公司电化厂 B-04 48 佛山市化工研究所 B-05 49 佛山市工艺美术铸造厂 B-06 50 新光针织有限公司（原佛山市第一B-07 针织厂） 51 佛山市酒厂 B-09 52 鲤鱼沙经济社村民公寓 B-10 53 佛山市通宝股份有限公司 B-11 54 佛山市钟表厂 B-12 55 丝织路居民安置区改造 B-13 56 佛山市第二针织厂 B-14 57 佛山市汾江汽车配件厂、佛山市旅B-15 行袋厂 58 佛山市无线电五厂 B-16 59 佛山市东方色母厂有限公司 B-19 60 南方印染股份有限公司 B-20 61 大围经济社村民公寓 B-21 62 佛山市无线电三厂 B-24 63 佛山市环球电梯厂 B-26 64 祖庙东华里安置地块一（丝绸大街B-29 北侧） 65 佛山市铸造厂 B-32 66 佛山市精密铸造厂 B-33 67 佛山市吉达本田电梯起重有限公司 祖庙 B-46 68 镇安村村庄改造 B-48 69 佛山纺机厂（金色家园） B-64 70 佛平路北侧、市东上路东侧旧改地B-17 块 71 祖庙东华里安置地块一（普君南旧B-27 区） 72 兰园小区旧改项目 B-28 73 永安医院西侧旧改地块 B-30 74 锦隆花园 B-62 75 百花东侧、建新路南侧旧改项目（东B-63 建集团） 76 敦厚村村民公寓及商品房开发 B-01 77 东升田边村庄改造 B-08 78 简村村庄改造 B-22 79 永红片改造 B-25 80 永红南浦经济社商住楼 B-31 81 棚下经济社村民公寓及综合楼 B-35 82 大豆经济社村庄改造 B-36 83 果房经济社村民公寓 B-37 84 大塘经济社村民公寓 B-38 85 大塘经济社公寓综合楼 B-39 86 永新村村庄改造 B-40 87 永新村广场项目 B-41 88 永新村村庄改造 B-42 89 季华大酒店 B-43 90 永新村改造-季华国际商业城 B-44
序号 拟整体拆建改造项目名称 所属街镇 编号 91 镇安村村庄改造 B-45 92 星二经济社村民公寓 B-47 93 中二经济社酒店项目 B-49 94 中一经济社村民公寓及综合楼 B-50 95 镇安村村庄改造 B-51 96 中一经济社中宏大厦 B-52 97 星辉大厦 B-53 98 晟景房地产公司商住楼项目 祖庙 B-54 99 星二经济社村民综合楼 B-55 100 永新村村庄改造 B-56 101 永新村村庄改造 B-57 102 永新村村庄改造 B-58 103 永新村改造-季华国际商业城 B-59 104 镇安村村庄改造 B-60 105 永红村委会 B-61 106 佛山石湾陶瓷文化创意产业园 C-01 107 佛山石湾时尚陶瓷文化创意产业园 C-02 108 三友南项目 C-03 109 河宕村之辛岗村酒店项目 C-04 110 河宕村之河南村物流仓储项目 C-05 111 潘一村房地产项目一期 C-06 112 潘一村房地产项目二期 C-07 113 番村之红星村物业改造 C-08 114 里水村商住楼 C-09 115 里水村商住楼 C-10 116 番村村民公寓 C-11 117 番村之联星经济社酒店（四星级） C-12 118 云龙山庄西面土地开发项目 C-13 119 里水村商住楼 C-14 120 东胜大厦与季华货仓片区改造 C-15 121 深村之钢材市场改造一期 C-16 122 深村之钢材市场改造二期 C-17 123 岭南大厦 C-18 124 深村物业改造 C-19 125 深村商住项目 C-20 126 深村物业改造 C-21 127 土地开发 C-22 128 商住楼 C-23 129 新世纪亚洲大酒店（四星级） C-24 130 湖景酒店副楼 石湾 C-25 131 深村超市麦德龙开发项目 C-26 132 鄱阳村商住楼 C-27 133 鄱阳村物业改造 C-28 134 湾华村商住楼 C-29 135 水浸区改造 C-30 136 沙岗蓝领公寓二、三期 C-31 137 中国家居博览城一、二期 C-32 138 黎冲旧物业改造 C-33 139 太钢集团仓储加工配送中心三期项目 C-34 140 太钢集团仓储加工配送中心二期项目 C-35 141 绿地建设 C-36 142 顺峰山庄 C-37 143 村民公寓 C-38 144 黎冲村物业改造 C-39 145 银苑市场改造项目 C-40 146 房地产开发项目 C-41 147 澜石大马路与二马路连通项目 C-42 148 世博家园2、3、4期及世博商业中心 C-43 149 黎冲永朝工业区改造 C-44 150 石梁村东江龙御水园楼盘 C-45 151 石头村不锈钢市场 C-46 8
佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 佛山市城市规划勘测设计研究院 序号 拟整体拆建改造项目名称 所属街镇 编号 152 厂房改造 C-47 153 澜石二马路开通项目 C-48 154 石头村商业金融项目 C-49 155 佛山公园 C-50 156 石头村江湄地块项目房地产二期 C-51 157 石头村江湄地块项目房地产一期 C-52 158 石梁村-招商银行写字楼及东江龙明苑房地产项目 C-53 159 东江龙花园 C-54 160 慧港国际 C-55 161 五星级酒店及配套楼宇 石湾 C-56 162 滨海御庭 C-57 163 湾华村北部商住，南部商品房项目 C-58 164 湾华村村民公寓 C-59 165 鄱阳村佛陈桥东商住项目 C-60 166 奇槎村村民公寓 C-61 167 东华里拆迁棉纺厂安置房 C-62 168 农贸市场 C-64 169 深村土地开发项目 C-65 170 商务酒店项目 C-66 171 河西村民公寓（CD座） C-67 172 堤田村工业厂房改造 D-02 173 解放路步行街一期 D-05 174 解放路步行街二期 D-06 175 老干活动中心 D-08 176 南园酒店 D-09 177 联兴陶瓷厂 D-10 178 罗南、新美雅陶瓷厂房改造 D-11 179 永利、新永华陶瓷厂改造 D-13 180 恒发、恒粤、华雄陶瓷厂改造 D-14 181 宏丰厂 D-15 182 仕基达陶瓷厂 D-16 183 东村背岗村 南庄 D-20 184 上元山河、顺联厂 D-21 185 万科 D-22 186 南庄小学 D-23 187 吉利鞋厂 D-24 188 吉利涌滨河绿地改造 D-25 189 吉利涌南地块改造 D-26 190 华夏博览城1 D-27 191 华夏博览城2 D-29 192 海昌燃料有限公司 D-32 193 新明珠陶瓷厂 D-33 4、局部拆建改造项目
采用局部拆建模式的改造地块，要求在改造区域整体格局的前提下，以“抽疏”的方式，逐步降低建筑密度，更新和完善市政和公共服务设施配套，梳理出公共绿地和活动场地，从而以较小的改造成本，达到改善内部环境的目的。
本次规划拟采用局部拆建改造项目15个，改造项目的占地面积约为174.15公顷。其中包括4个旧城镇改造项目，改造面积62.7公顷；4个旧厂房改造项目，改造面积15.42公顷；7个旧村居改造项目，改造面积96.03公顷。
表格 5 禅城区拟局部拆建改造项目列表
序号 拟局部拆建改造项目名称 所属街镇 编号 1 下朗村居建设 2 张槎中心小学 张槎 A-05 A-11 3 东鄱村改造 张槎 A-18
序号 拟局部拆建改造项目名称 所属街镇 编号 4 锦华东路北侧、市东上路西侧旧改地块 祖庙 B-18 5 东华里改造 B-23 6 湖涌村改造 D-01 7 罗格村改造 D-03 8 南庄医院 D-07 9 永丰村居改造 D-12 10 星隆厂 D-17 11 圣罗兰厂 南庄 D-18 12 上元厂 D-19 13 龙津村改造 D-27 14 吉利村改造 D-30 15 醒群村改造 D-31 5、保留整治改造项目
采用保留整治模式的改造地块，要注重整理原有的特色空间和历史文脉，对建筑、设施进行外部整饰；适当增加绿地和开敞空间；改善环境卫生条件，维护或形成旧村良好景观和环境面貌。
本次规划拟采用保留整治改造项目7个，改造项目的占地面积约为35.36公顷。其中1个旧城镇改造项目，改造面积8.59公顷；2个旧厂房改造项目，改造面积12.88公顷；4个旧村居改造项目，改造面积13.89公顷。
表格 6 禅城区拟保留整治改造项目列表
序号 拟保留整治改造项目名称 所属街镇 编号 1 下朗社区中心 A-07 2 东鄱村商住4 3 大富社区中心 张槎 A-21 A-24 4 大富工业提升 A-40 5 仁寿寺旧改地块 祖庙 B-34 6 岭南文化旅游古迹开发项目 石湾 C-63 7 罗格孔家村 南庄 D-04 三、对上层次规划的修正和调整指导意见
对于涉及“三旧”改造区的、上层次已有规划（如各片区总体规划、控制性详细规划等）经论证不合理的，可参照《佛山市城市规划管理暂行办法》的相关规定，按法定程序向规划主管部门提出对原规划进行局部调整或修订要求。
四、“三旧”改造区域的控制性要求
1、“三旧”改造的土地利用功能引导
旧城镇改造——旧城镇中的居住区仍以综合整治为主，少数存在严重安全隐患的旧居住区视需要进行全面改造。除局部地段的居住可能被改为其它功能之外（如个别地段的零星居住危房改建为基础设施、绿地等），旧居住区改造后主要承担居住配套功能及部分为居住区自身服务的
商业等配套设施。旧城镇工商住混合区应结合周边地区的改造进行整体规划、全面改造，进一步提升土地利用水平和整体活力。其改造方向呈现多元化特征，主要承担居住
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佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 佛山市城市规划勘测设计研究院
功能，同时混合发展商业、办公以及配套设施等功能。
旧厂房改造——在保持经济持续发展的前提下适度缩减工业用地在城市建设用地中所占比例，满足其它城市功能方面发展需要，功能置换的工业用地优先满足公共设施发展（GIC和C类）的需要。加快对早期建设、容积率低、配套差的旧厂房，需要通过重建式的改造来促进产业升级。旧厂房用地改造后承担工业、文化创意产业，城市公共服务设施、商业功能，居住等功能。
旧村居改造——积极为城市支柱产业和优势传统产业发展提供配套服务功能，发展商务办公、信息服务、旅游等高附加值产业，促进城中村与城市产业、功能的融合。改造后承担居住，商业、餐饮、娱乐、商务办公，旅游、文化创意等功能。
2、“三旧”改造用地总体布局
“三旧”改造项目的规划土地利用布局，原则上应该符合城市总体规划的要求，与城市产业发展导向和产业布局相协调，积极服务于周边的城市产业片区，有利于加快与周边城市地区的功能协调，有利于提高土地使用效益，有利于促进集体经济可持续发展。
“三旧”改造项目的用地性质调整与安排，以已审批的法定上层次规划为依据，参考各镇街意见进行在用地兼容性许可范围内进行调整。各地块用地性质调整与安排见各镇街“三旧改造”项目列表。
3、“三旧”改造的土地开发强度引导
此处仅对禅城区拟实施整体拆建和局部拆建改造项目的用地性质调整与安排、土地开发强度给予指引，保留整治区的控制见“5、保留整治区控制”。
（1）旧城镇、旧厂房
依据《佛山市推进旧城镇改造的指导意见》（佛府办[2007]68号文），对于旧城镇改造项目，在国土部门进行土地出让之前，规划部门要以控制性详细规划等为依据，提出容积率、建筑密度、绿地率等规划指标。个别项目在进行社会、经济可行性论证后，确需突破原控制性详细规划确定指标或相关规定的，必须按《佛山市城市规划管理暂行办法》的相关规定，按法定程序提交市规划行政主管部门审批。在规划编制中应满足以下要求：
① 改造区域零散地块开发时，地块的最小面积低层建筑应不小于500m2
，多层建筑不小于1 000m2
，中高层、高层居住建筑不小于2 000m2，高层公共建筑不小于2 500m2；② 改造区域的绿地率不低于30％；③ 改造区域的建筑容量控制指标应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素进行综合分析后确定，一般地块的建筑容量控制可参考下表：
改造区域建筑密度和容积率控制指标表 建筑容量 建筑密度（D） 容积率类型 (FAR) 住宅建筑（含酒低层独立式住宅 ― ― 店式公寓） 其他低层住宅建30%≤D≤50% ≥0.8 筑 多层 ≤33% ≤2.0 中高层 ≤30% ≤2.5 高层 ≤28% ≤3.5 商业、办公建筑低层 ≤50% ≤1.5 （含旅馆建筑、多层 ≤45% ≤2.7 公寓式办公建高层 ≤40% ≤4.5 筑） 工业建筑（一般单层 40%≤D≤60% ≥0.4 通用厂房）、普多层 30%≤D≤45% 0.8≤FAR≤2.5 通仓储建筑 高层 30%≤D≤40% 1.2≤FAR≤3.0 ④ 改造区域住宅布置应符合《佛山市城市规划管理技术规定》的建筑间距、退让和限高要求。⑤ 鼓励在旧城镇改造区域设置城市公共开放空间和进行建筑物屋顶绿化，并给予一定的奖励政策（详见佛府[2007]68号文）。
（2）旧厂房
旧厂房（指国有土地上的厂房建筑）其规划用地标准宜遵照上表执行，其它规划指标以国家规范、《佛山市城市规划管理技术规定》为指导。
（3）旧村居
依据《佛山市禅城区城中村改造实施意见》，对于村民住宅用地，由于其改造难度较大，在容积率控制方面予以较为宽松的控制尺度，依据《佛山市城中村改造规划指引》，给予最高3.5的容积率。对于集体物业用地，由于其改造难度较小，给予最高2.5的容积率。对于混合有村民住宅用地与集体物业用地的改造地块，其容积率则通过两种细分地块的容积率加权平均确定。
城中村（包括旧村居、和集体土地上的旧厂房）改造主要的其它规划指标以国家规范、《佛山市城市规划管理技术规定》和《佛山市“城中村”改造规划指引》为指导。
4、保留整治区控制
禅城区“三旧”改造采取保留整治的区域主要为旧村居改造项目，对于在规划期限内划为保留整治区的5个示范村居，如需建设农民公寓，应严格执行拆旧建新的原则，但在拆建时序的安排上应根据具体项目和用地进行综合安排。
其他保留整治改造项目，控制要求见“二、改造模式和改造策略”的相关要求。
禅城区各镇街“三旧”改造项目的改造范围、位置、土地利用意向、改造模式、改造时序等的具体实施计划见下表：禅城区旧城镇（旧厂房、旧村居）改造项目实施计划表。
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佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 佛山市城市规划勘测设计研究院
表格 7 禅城区旧城镇改造项目实施计划表
序号 1 2 3 4 5 6 拟改造旧城镇项目名称 张槎中心小学 弻塘商业地块1 张槎医院 佛平路北侧、市东上路东侧旧改地块 锦华东路北侧、市东上路西侧旧改地块 东华里改造 人民路、燎原路、市东下路、57.02 兆祥路、建新路、汾江中路围合地块内 7 8 9 祖庙东华里安置地块一（普君南旧区） 兰园小区旧改项目 永安医院西侧旧改地块 仁寿寺旧改地块 锦隆花园 百花东侧、建新路南侧旧改项目（东建集团） 13 14 15 16 17 18 19 20 21 三友南项目 云龙山庄西面土地开发项目 东胜大厦与季华货仓片区改造 解放路步行街一期 解放路步行街二期 南庄医院 南园酒店 南庄小学 华夏博览城2 南庄大道南、解放路西 吉利涌北、解放路西 吉利涌北、解放路东 吉利涌北、解放路东 吉利涌南、吉利大道西 陶博南路西 1.91 2.24 1.6 1.7 10.26 5.8 整体拆建 整体拆建 局部拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 商业C2 商业C2 C5 C2 居住（R22） 商业村C2 中期 远期 近期 中期 近期 远期 南庄 D-05 D-06 D-07 D-09 D-23 D-29 镇中路东侧 云龙山庄及其西面土地 季华五路侧 0.25 1.13 1.8 整体拆建 整体拆建 整体拆建 二类居住R2 商业C2 商业C2 近期 中期 中期 石湾 C-03 C-13 C-15 兆祥路南侧、市东路东侧、文华路西侧、同济路北侧 大观街 庆宁路北侧 祖庙路东侧 锦华东路西南侧 百花广场东侧、建新路南侧 1.2 1.79 8.59 12.78 2.16 整体拆建 整体拆建 保留整治 整体拆建 整体拆建 二类居住R2 二类居住R2 商住 R2 商业C2 中期 中期 远期 中期 中期 B-28 B-30 B-34 B-62 B-63 29 整体拆建 二类居住R2 中期 祖庙 B-27 局部拆建 商业C2；二类居住R2 中期 B-23 锦华东路北侧、市东上路西侧 0.75 局部拆建 二类居住R2 中期 B-18 所属区位 古大路北、古新路西 江弯路南、东鄱路东 张槎路南 佛平路北侧、市东上路东侧 项目用地面积 （ha） 3.33 0.68 0.34 7.76 改造模式 局部拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 土地利用意向 居住用地R 商业C2 C5 二类居住R2 改造时序 中期 远期 近期 中期 张槎 所属街镇 项目编号 A-11 A-46 A-51 B-17 10 11 12
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佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 佛山市城市规划勘测设计研究院
表格 8 禅城区旧厂房改造项目实施计划表
序号 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、 10、 11、 12、 13、 14、 15、 16、 17、 18、 19、 20、 21、 22、 23、 24、 25、 26、 27、 28、 29、 30、 31、 32、 33、 34、 35、 36、 37、 38、 39、 40、 41、 42、 43、 44、 45、 46、 47、 48、 49、 50、 51、 52、 53、 54、 拟改造旧厂房项目名称 下朗村朗宝工业园二期 上朗工业厂房 上朗工业提升 下朗村民公寓 下朗村居建设 上朗村民公寓 下朗社区中心 下朗旧陶瓷厂改造 国际针织服装城 润华陶瓷厂改造 大江商住楼 商会大厦 中心西区改造 张槎商住1 张槎商住2 张槎居住 东鄱村商业地块 东鄱村商住3 村尾工业厂房 普华科技工业园 大沙居住1 大沙居住2 大沙居住3 大沙居住4 大沙商住楼 鄱南村民公寓 弻塘工业 大富房产 大富商住1 大富居住 莲塘工业区宿舍 大富工业提升 莲塘工业区厂房 莲塘村民公寓 海口禅西大道西侧工业 弻塘商业地块2 弻塘商住楼 村头工业区 佛山市恒泰机电总公司 安安化妆品厂 佛山市华昊化工有限公司电化厂 佛山市化工研究所 佛山市工艺美术铸造厂 新光针织有限公司（原佛山市第一针织厂） 佛山市酒厂 鲤鱼沙经济社村民公寓 佛山市通宝股份有限公司 佛山市钟表厂 丝织路居民安置区改造 佛山市第二针织厂 佛山市汾江汽车配件厂、佛山市旅行袋厂 佛山市无线电五厂 佛山市东方色母厂有限公司 南方印染股份有限公司 所属区位 朗沙路北、禅西大道东 朗沙路南 上朗村朗沙路南 下朗村朗沙路南 下朗村朗兴路北 兴业路北 佛开高速以西、兴业路北 禅西大道西、佛开高速东 朗沙路南、玉带路西 朗沙路南侧 禅西大道以东、张槎路以南 张槎路北、玉带路东 张槎路南、槎湾路西 张槎三路北侧 张槎三路南侧 大沙路以西 丝织路北侧 东鄱村张槎四路以北 佛开高速以西、物华路南 古新路东 槎湾路西侧 大沙路西侧 大沙路西侧 大沙路西侧 五峰路南、槎湾路东 五峰四路北 东鄱路两侧地块 季华一路北、东平水道东 莲江路南 季华一路北 季华路北 季华一路北 季华一路东侧 季华一路南、东平水道东 季华一路北、禅西大道以西 江弯路北、东鄱路东 弻塘东二街18号 张槎路北 佛山市汾江北路18号 郭厚批发市场侧 佛罗公路37号 佛罗公路35号 佛罗公路街边新立二轻仓 佛山市禅城区文沙路十号 佛山市文沙南五巷14号 文华北路东侧 佛山市禅城区上沙东街43号 佛山市汾江中路28号 丝织路、汾江中路、丝绸大街及佛山大道所围合地块 亲仁路36号 佛山市高基街139号 项目用地面积（ha） 3.53 3 6.56 5.28 3.72 2.85 5.1 11.96 28 6.3 11.76 1.53 14.67 0.27 1.1 3.54 0.37 0.71 3.33 0.87 1.29 1.38 0.28 1.23 20 0.33 11.27 19.11 7.55 8.55 0.4 7.78 2.79 14.28 9.83 0.53 3.29 16.27 0.62 1.59 6.75 0.94 0.17 1.61 2.03 1.87 1.46 0.32 17.85 3.11 0.61 改造模式 整体拆建 整体拆建 整体拆解 整体拆建 局部拆建 整体拆解 保留整治 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 保留整治 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 整体拆建 土地利用意向 工业M 工业M 一类工业M 村民公寓 村民公寓 村民公寓 村镇建设用地(E6) 物流仓储W 居住R、M、C 工业M 商住M 商业C2 居住R、商业C2 商住 商住 居住R 商业C2 居住R 工业M 工业M 居住R 居住R 居住R 居住R 商住 居住R 工业M 旅游、居住R 商住 居住R 员工村 工业M 工业M 村民公寓 工业M 商业C2 商住 工业M 一类工业M1 商业C2 一类工业M1 一类工业M1 生产防护绿地G2 一类工业M2 二类居住R2 二类居住R2 二类居住R2 C2；R2 二类居住R2 二类居住R2 按民国商业街历史保护区建设要求 按民国商业街历史保护区建设要求 道路用地S1 公共绿地G1 改造时序 近期 近期 远期 远期 远期 中期 近期 近期 中期 近期 近期 近期 远期 近期 中期 中期 中期 中期 近期 近期 中期 中期 中期 中期 中期 近期 中期 远期 远期 远期 近期 中期 中期 远期 远期 远期 近期 远期 中期 远期 近期 近期 中期 近期 中期 中期 远期 中期 中期 中期 中期 祖庙 张槎 所属街镇 项目编号 A-01 A-02 A-03 A-04 A-05 A-06 A-07 A-08 A-09 A-10 A-12 A-13 A-14 A-15 A-16 A-17 A-22 A-23 A-25 A-26 A-27 A-29 A-30 A-31 A-32 A-33 A-34 A-36 A-37 A-38 A-39 A-40 A-41 A-42 A-44 A-47 A-48 A-49 B-02 B-03 B-04 B-05 B-06 B-07 B-09 B-10 B-11 B-12 B-13 B-14 B-15 佛山市升平路1号 佛平路杨堂新村49号之一 佛山市禅城区佛平路迎云街0.12 0.08 4.65 整体拆建 整体拆建 整体拆建 中期 B-16 中期 中期 B-19 B-20 12