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加强全过程管理做好房地产成本控制
加强全过程管理做好房地产成本控制
【摘要】:房地产工程系统而复杂,在建设过程中,它需要耗费大量的能源、资源,实际施工过程中,又有非常大的人力、物力;财力投入。实施房地产的全过程管理,对于工程的成本控制,提高资源利用的效果,能起到很好的作用。本文研究了房地产工程项目从决策到竣工各个时期的成本控制,对于其中需要注意的事项进行了相应的阐释。
【关键词】:全过程房地产成本控制
中图分类号:F293.3文献标识码: A 文章编号: 引言
房地产企业如果想要在市场竞争中取胜,获得经营利润,必须要加强成本的控制。房地产的成本主要包括:土地使用费用、公共配套设施费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑工程费用、安装工程费用、管理费用、销售费用、贷款利息以及财物税收费用等等。它们存在于房地产全部运营过程当中,每一步的成本都不能小视。这里所说的主要是对于可变费用的压缩与掌控,可变费用一方面是可以控制的资本费用,另一方面又是对项目经济效益有较大影响的费用。一、房地产企业实行成本控制的意义
1.房地产企业实行成本控制保证了其生存和发展
任何企业都必须要先在充满竞争的市场中生存下去,然后才能谋求发展的方向,房地产企业也是如此。企业的收支平衡是企业能生存的基本要求。支出得到节约,企业积累相应增加,这样才能促进企业的长远发展。
2.房地产企业在市场竞争中取胜的关键是成本控制
市场的激烈竞争是房地产企业外部压力的主要来源。目前为止,房地产行业在我国还是一个新兴的行业,很多投资者逐渐加入到这个行业,各企业之间的竞争越来越激烈。在激烈的市场竞争中,房地产企业取胜的最关键武器是低成本,而企业降低成本的最有效途径是实
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行成本控制。
3.可以促进房地产企业经营管理水平的提高
在房地产企业管理中,成本控制是非常重要的一项工作,一方面能保障有效控制企业的成本,另一方面可以很好地改进和提高企业其它方面的管理工作。成本控制具有很强的综合性,成本指标的高低体现了企业各项工作的好坏。开展成本控制工作,对生产管理、质量管理、技术管理、物资管理和劳动管理等管理工作有很好的促进作用,能使企业的经营管理水平提高,综上所述,房地产企业实行成本控制是非常有必要的。
二、项目筹划阶段成本控制
只有在正确进行项目筹划的基础下,才能做有效的进行成本控制,正因为这样,项目决策阶段的成本控制工作是十分重要的,是决定房地产企业成本控制水平的关键因素。做好项目筹划阶段的成本控制,能够对工程项目的总成本进行有效控制。具体说来,项目决策人员需要做好以下几个方面:
(1)企业策划人员要对消费者的需求市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析,帮助企业制定最有利的投资方案; (2)在前期调研与分析的基础上,房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案,最终决定房地产项目的可行性; (3)房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等;
(4)在房地产项目筹划过程中,数据分析人员必须立足于科学的数据、资料分析方法,对房地产项目的投资规模进行合理估算; 三、项目设计期的成本控制
据分析,房地产的总成本,有80%以上是在项目的设计阶段确定下来的,设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段,对工程造价、工期、质量以及建成以后的经济效益都起到决定性的作用。因此,控制好项目设计期的成本成为总成本控制的决定性阶段,在建筑物的外观设计、结构形式、平面布置、主要设备以及装修标准等方面,进行系
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统全面的分析掌控,以期达到成本控制的最佳效果。 1.限额设计
按照预计的投资估算,对施工设计中的各环节进行资金限额,在规定额度范围内进行设计,不得超出。惟有各环节成本限制住,才能使总成本得以不超出控制范围。 2.优化设计方案
在设计过程中,对方案进行最优化选择,从经济、技术等角度,对项目的布局、功能划分、户型、结构等方面进行多样化的对比研究,从中择出最优方案。在满足预期房产功能的要求下,尽可能使投资成本降到最低。
3.加强对设计图纸的审核工作
防止设计的不足甚至是失误带来施工过程中巨大的浪费。在图纸上的方案落实到实地工作中之前,是最易修改的,花费的数额也最小,审核时,要及早发现问题,及早进行解决。问题发现得越早,无用成本越低。
四、项目施工阶段成本控制 1.加强合同管理,避免工程索赔
施工合同是工程建设的主要合同,是承发包双方进行工程建设、拨付工程价款、工程结算、工程索赔的依据。为此,必须把好合同的起草、审核、签订关。在签订承包合同时,对于总包合同新清单规范要求采用固定单价合同,这就对开发单位给出清单工程量的准确性提出了更高的要求。对于小型合同工程价款尽量采用固定总价,工程价款能包死的一定要包死,少留活口。在工程施工过程中,严格执行合同条款,以减少不必要的纠纷和违约索赔。 2.认真做好工程变更、洽商控制
在施工阶段由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发单位,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调办理工程签证的及时性,其次,对签证的描述要求客观、准确,签证发生后应根据合同规定及时处理,审核
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应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。对于已经签认的洽商变更,专业工程师及预算工程师要监督施工单位的执行情况,避免签认变更后施工单位不执行变更或走样执行。预算人员要广泛掌握建材行情,及时向市场询问现行价格。在现行材料价格全部为市场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理。 五、项目结算阶段成本控制
工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段要根据国家的法律法规、施工合同、竣工资料等进行项目工程量的核定,审核验收记录,审查附属工程的施工费用。当工程结算交付使用后,项目成本控制中心做项目评价,对工程成本进行管理和分析,做好比对,提出意见,增加新项目的造价管理水平,从而实现投资效益。因为房地产工程项目成本控制工作贯穿于整个项目过程中,这就要求房地产开发商从源头进行管理,做好各个阶段的控制工作。在工程项目竣工结算阶段加强审计工作,进行项目投资费用的核算。 结语
在房地产开发的整个过程中,项目的筛选与投资决策对工程开发的成败关系重大;工程的设计是实际效果与成本对立统一工作的关键一步;工程施工是整个房地产工程的中的核心工作,其中的招投标工作、工程变更事项、设备与材料的管理采购工作的成本控制尤其不容忽视;在工程竣工收尾阶段,资金结算办理工作对于工程总造价也是收官一步。这其中的任何一个方面出现纰漏,都会导致房地产工程的成本异常。由此,我们一定要管理好全过程中的任何一个环节,对构成成本的全部原因进行分析与掌控。与此同时,控制房地产项目成本工作要和工程的质量控制工作、工期进度控制工作相协调,惟有如此,才能实现房地产企业的可持续发展。 参考文献
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