滨州房地产销售情况
滨州近五年住宅销售面积 5000000 4500000 4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 住宅销售面积（㎡） 2012年 3510832 2013年 3270401 2014年 2823956 2015年 3167568 2016年 4455000 注：以上数据均来自滨州市统计年报
为把握滨州市房地产的发展情我们截取2012年至2016年近五年的房地产相关数据的发展情况，因滨州市房地产以住宅为主特点，其中竣工与销售面积均以住宅为主。
注：以上数据来源于网络
从近五年滨州市房地产投资情况以及以住宅为例的房地产竣工面积与销售面积情况，分析滨州二级市场特点如下：
① 整体与宏观市场基本保持一致，受政策调控影响明显，2015年库存量达到峰值，2016年在政策刺激下销售量达到近年最高。
② 滨州房地产市场投资力度受宏观市场的影响较小，基本保持同一水准，变化幅度不大。
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3、 关于房价的上涨的分析
2016年在整体市场高歌猛进的大背景下，滨州市场也是持续上扬，外加10月份不动产登记改革，滨州房价出现井喷式、报复性上涨。
2016年上半年，滨州市场依旧延续温和性发展势头，并未出现剧烈变化的迹象，一部分新入市项目在定价策略上依然相对谨慎。从10月1日起，不动产登记改革开始，首当其冲的二手房市场出现剧烈震荡，随后开始持续上扬。随后拉动新房市场价格剧烈上涨。究其原因有二：
一是，滨州市场早些年不规范的开发模式导致大多数单位集资房、村改房甚至是部分商品房在土地性质、施工建设等流程上存在问题，或是在产权上就有不明晰的问题，在二手房过户登记时无法通过不动产登记审核，导致无法过户，一时间出现二手房房源紧俏的情况，二手房价格上涨，进而推高到新建商品房价格。
二是，下半年在宏观市场不明朗的情况下，大多数项目在传统的销售旺季将房源推出，导致在年底是新房房源出现空档，一直持续到春节后，整体市场是供不应求情况。
综合以上两方面原因，当下滨州市场呈现价格持续走高的态势。
但是根据滨州市整体经济状况，以及高价格下的深层次原因，目前价格的持续走高可认定为“虚高”，相信在今年新释放的新房房源以及逐渐改进完善的不动产登记政策，年内房价会趋于理性。
三、 市场项目情况
根据目前滨州市场项目的分布情况，我们不可能面面俱到整合市场所有项目情况，只能截取市场上比较具有代表性的项目进行综合分析，以期，从这些项目得出滨州市场的现状特点以及未来一定时间内的发展预期。
项目选取的要素：
区域性：项目必须是特定区域内的项目； 代表性：项目需具有某一方面的代表性； 特色性：项目本身具有自己独到的特点； 规模性：项目须有一定规模。 1、滨州房地产区域划分
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我们根据滨州市场项目的分布以及市区各区域的发展情况，摈弃机械的行政区域划分，以渤海五路、新立河为界，将市场从东至西分为三个区域，东部城区、中心城区、西部城区。
东部城区是滨州房地产发展较若的区域，区域内因2015年儒苑上邦的入市逐渐升温，其他项目整体品质均数中下水平，且消化速度较慢。后市随着滨化集团厂区的外迁，东部城区将会逐渐成为滨州市场新的热点；
中心城区是滨州老城区，交通环境较差，为滨州商业最为集中的区域，物业类型以商业或综合体为主，体量普遍较小。区域内在售的代表项目为汇通国际。
西部城区，是滨州建市以来着重发展的区域，经过十几年的发展西部城区已经成为滨州房地产市场的重要部分，滨州土地供应集中在该区域，近半数的项目集中于此，并且高端产品也集中于该区域，代表项目如秦皇水岸、中海一号、瑞府、鹊山别墅等。
鹊山别墅 中海一号 儒苑上邦 秦皇水岸 东部城区 汇通国际 西部城区 瑞府 中心城区
2、项目介绍 东部城区：儒苑上邦
项目名称 地址 占地面积 儒苑上邦 开发商 滨州市京博乐安置业有限公司 滨城区渤海五路黄河十五路路口以东500米 533333㎡ 建筑面积 1500000㎡ 容积率 1.9 第 10 页/共 23 页
绿化率 装修情况 价格 户型 项目亮点 35% 毛坯 建筑类型 物业费 多层、高层、小高层 物业类型 京博物业，1.2元/㎡ 暂无。 住宅 4500元/㎡ 优惠政策 95㎡左右的两室，110-130㎡的三室，150㎡左右的四室。 孝文化社区 2016年情况 7月23日一期二次开盘，公推约600套房源，去化400套左右，价格4000元/㎡左右。 2017年计划 二期将面市，含洋房与高层，共约700套。商业街4月份将投入使用。 项目分析：
800亩占地，雄踞滨州东城，500强企业，打造纯孝社区。
项目入市以来可以说是非常成功的，成功因素是项目非物理上优势。位置不是最好的，但是因京博的品牌优势项目位置劣势被弱化。周边配套贫乏，但自身强大；客户挑剔，但自身产品过硬。可以说偏距东北一隅的儒苑上邦一直吸引着市场目光，因为它的存在此处就是一座城。项目的最大特色，不是他的大，而是传承于京博企业文化——孝文化，这不是传统意义上的房地产营销，而是真正能打动人心的文化，或者说这就是文化与地产的结合体——文化地产。
此外，项目营销上有的放矢，取得较为理想的效果。
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