二、《清华大学2011年出售学清苑新建职工住宅实施办法》的政策依据
（一）学清苑新建职工住宅执行的政策规定
根据《关于同意清华大学利用海淀区学清路107号的部分土地建设职工住宅立项的函》（国管房地【2010】410号）中规定：所建住宅执行中央国家机关职工住宅的有关规定。
具体包括：《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字﹝2005﹞8号）、《关于中央国家机关利用自有土地建设住宅有关问题的通知》（国管局房改字【2002】171号）、《中央国家机关职工住宅配售管理办法》（国管房改【2009】211号）、《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改【2010】230号）、《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改【2010】412号）、《在京中央国家机关新建职工住宅价格评估技术指引》(2009)、《在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估规范》(2009)、《关于印发<中央国家机关住宅专项维修资金管理办法>的通知》（国管房改【2008】346号）和《关于中央国家机关住宅专项维修基金交存标准问题的通知》（国机房改【2009】45号）等，并结合我校实际情况制定《清华大学（以下简称学校）2011年出售学清苑新建职工住宅（以下简称学清苑住宅）实施办法》（以下简称实施办法）。 （二）学清苑住宅的产权性质
根据《关于中央国家机关利用自用土地建设住宅有关问题的通知》（国管房地字【2002】171号）、《关于同意清华大学利用海淀区学清路107号的部分土地建设职工住宅立项的函》（国管房地【2010】410号）和《关于协助在京中央和国家机关做好按经济适用住房价格出售住房工作的通知》（京房改办字【2006】059号）等文件规定：
学清苑住宅属于在京中央国家机关单位按经济适用住房价格出售的职工住宅，出售住房办理产权登记，在所发产权证上加盖“按经济适用住房产权管理”长条章。学清苑住宅仅限于教职工自住，在国家有关上市办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。
4
（三）学清苑住宅售房对象的确定
根据《关于同意清华大学利用海淀区学清路107号的部分土地建设职工住宅立项的函》（国管房地【2010】410号）的第四条第三项和《关于印发<中央国家机关职工住宅配售管理办法>的通知》（国管房改【2009】211号）的第五条到第八条等规定：
职工申请购买职工住宅，须为中央国家机关正式职工且具有北京市城镇常住户口，并符合下列条件之一：（一）无房（含腾退不可售公房）；（二）现住房面积未达到本人住房补贴建筑面积标准；（三）因家庭特殊原因导致住房困难。
已购或承租政策性住房的职工，在按有关规定办理腾退手续后，方可申请购买职工住宅。
已购职工住宅的职工，再次申请购买职工住宅的，须符合下列条件：（一）已购住房面积与本人住房补贴建筑面积标准差额较大；（二）已购新建职工住宅满5年或已购旧有住房满3年。购房时间按签订购房合同时间计算；（三）按规定腾退已购政策性住房；（四）职工所在部门规定的其他配售条件。
已上市出售已购政策性住房的职工，不得再次申请购买职工住宅。 参照国管局文件要求并结合学校的实际情况，确定实施办法中规定的售房对象。
（四）学清苑住宅配售价格的确定
根据《关于印发<中央国家机关职工住宅配售管理办法>的通知》（国管房改【2009】211号）第十条和《在京中央单位新建职工住宅价格评估技术指引》（2009）（以下简称《指引》）等文件规定：
新建职工住宅的配售价格原则上按照建造成本确定。在职工住房补贴控制面积标准以内部分配售的新建职工住宅，按照基准价格并结合房屋调节因素计价；超过标准的部分，在基准价格的基础上按不低于10%的比例提高计价。具体由建设主管部门会同专业房地产评估机构按《指引》规定的原则、程序，确定新建职工住宅的基准价格（销售均价）。在此基准上制定配售价格方案等，报送中央国家机关住房制度改革办公室审核后确定。
经学校研究决定，学清苑住宅售房超过控制面积标准的部分在基准价格的基础上按10%的比例提高计价。
5
（五）房屋调节因素
根据《在京中央国家机关新建职工住宅价格评估技术指引》（2009）文件规定：
各套住房价格根据房屋因素修正系数调节基本表（下表）进行修正：
一层 二层 三、四层 五层 六层 无电梯 七层 坡顶房屋顶层 平顶屋面顶层 有横向主管道设备的楼层（指套内房屋使用面楼层 有电梯 积中有横向暖气或横向上下水管道的楼层） 一层 二层 三层 四、五层 六层至十层 十一层及以上 有电梯 平顶屋面顶层 有横向主管道设备的楼层（指套内房屋使用面积中有横向暖气或横向上下水管道的楼层） 半地下室（有窗户出地面） 居室窗户朝向 地下部分高度小于层高1/3 地下部分高度大于层高1/3、小于2/3 地下部分高度大于层高2/3 南北 南；南东；南西 东南 东；西南 东西；西东 西；东北；北南 西北；北东 北；北西 -20 -30 -40 1.5 1 0.5 0 -0.5 -1 -1.5 -2 -2 -1 -0.5 0 1 1.5 次顶层-0.5 -1（与顶层分叠加） -1 0.5 1.5 0.5 -1 -1.5 0（与楼层分叠加） -0.5（与楼层分叠加） -1（与楼层分叠加） 实际房屋调节因素最终以国管局认定的评估单位的评估报告为准。 （六）腾退给学校的旧有住房的价格确定
《关于印发<中央国家机关职工住宅配售管理办法>的通知》（国管房改
6
【2009】211号）第十五条规定：
腾退给学校的旧有住房，按照有关规定委托评估公司参照新建职工住宅基准价格对旧有住房进行评估，并将评估价格报国管局审核。评估参照《在京中央国家机关旧有住房按经济适用住房价格评估规范》（2009）。 （七）学清苑住宅享有的权益
根据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改[2010] 230号）和《关于协助在京中央和国家机关做好按经济适用住房价格出售住房工作的通知》（京房改办字[2006]059号）等文件规定：
学清苑住宅为有限产权，仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。凡擅自出售、出租、出借或改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消再次申请购买职工住宅的资格。
学清苑住宅办理产权登记，在所发产权证上加盖“按经济适用住房产权管理”长条章，具有继承权，但不改变房屋性质。
教职工确需转让学清苑住宅的，由在国管局备案的专业评估公司参照经济适用房价格并考虑物价、折旧等因素进行评估定价，学校按评估价收回。
（八）购买学清苑住宅后住房补贴的相关问题
根据《关于中央国家机关利用自用土地建设住宅有关问题的通知》（国管房地字[2002]171号）、《中共中央办公厅 国务院办公厅转发建设部等单位<关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见>的通知》（厅字[2005]8号）和《国务院机关事务管理局 中共中央直属机关事务管理局关于印发<在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法>的通知》（国管房改字[2000]36号）等文件规定：
各单位利用自有土地和危旧房屋改造建设的住房，纳入职工住宅统一管理。职工全额出资以市场价或经济适用住房价格购买、建造的住房（职工住宅）不核定为职工住房面积。所以购买学清苑住宅，不影响教职工住房补贴的发放。
7
（九）学清苑住宅专项维修资金的交存
根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令[2007]第165号）、《关于印发<中央国家机关住宅专项维修资金管理办法>的通知》（国管房改[2008]346号）和《关于中央国家机关住宅专项维修基金交存标准问题的通知》（国机房改[2009]45号）等文件规定：
职工住宅和参照经济适用住房价格出售的旧有住房按照所拥有的物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为北京地区住宅每平方米建筑面积建筑安装工程造价的7%。
参照经济适用住房价格出售已售公有住房时，原有住宅专项维修资金分户账中的结存资金高于应交存数额的，受让人不再交纳；分账户中的结余资金低于应交存数额的，受让人须补交不足部分。
业主在办理房屋入住手续前，应将首期住宅专项维修资金交售房单位。售房单位在收到住宅专项维修资金起30日内，将其存入住宅专项维修资金专户。
（十）政策性住房已货币化拆迁的问题
根据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号）第二条规定：
已购或承租政策性住房被拆迁，实行货币补偿的，以计算货币补偿金额的建筑面积核定为职工的住房面积，已不能按购买职工住宅相关政策进行腾退，因此不能申请购买学清苑住宅。
8