10．某集团公司以400万元购得一商业楼15年的使用权，用于出租经营，投资资金以分期付款方式支付，第一年年初支付40%，第二年年初支付60%，为使出租较为顺利，第一年年初进行了装修，总费用为50万元，第二年正式出租，从第二年到第四年的净租金收入为70万元、70万元、70万元，从第5年全部租出，纯收入为100万元，以后每5年增长5%，若该类投资的基准收益率为12%，试计算该投资的净现值、内部收益率和动态投资回收期，并判断财务可行性。(假设投资发生在年初,其他收支发生在年末) 附拟
年份 (P/F,12%,n) 年份 (P/F,12%,n) 0 8 0.4039 1 0.8929 9 0.3606 2 0.7972 10 0.3220 3 0.7118 11 0.2875 4 0.6355 12 0.2567 5 0.5674 13 0.2292 6 0.5066 14 0.2046 7 0.4523 15 0.1827 模题
答案或答案要点
答案及解析
一、选择题答案
1.B 2.A 3.C 4.D 5.D 6.A 7.B 8.C 9.D 10.C 11.B 12.D 13.D 14.D 15.A 16.D 17.B 18.B 19.A 20.B 21.D 22.A 23.C 24.C 25.B 26.C 27.B 28.B 29.D 30.B 31.B 32.D 33.C 34.C 35.B 36.C 37.B 38.D 39.C 40.B 41.C 42.D 43.B 44.B 45.A 46.C 47.D 48.D 49.A 50.C
二、名词解释与简答题
1资金的时间价值：
时间是一种特殊的资源，这是时间的常规价值。将资金投入生产与流通环节后，由于劳动者的工作，使得资金在生产与流通过程中获得了一定的收益、赢利，使资金发生增值。换言之，资金在使用过程中产生了增值。不同时间发生的等额资金在价值上的差别，就是资金的时间价值。
2简述名义利率、实际利率及其换算关系：
所谓名义利率是指按年计息的利率，即计息周期为１年；所谓实际利率是指按实际计息期计息的利率。假设名义利率用r表示，实际利率用i表示，１年中计息次数为m，则每个计息周期的i和r的关系为：
i?rm。名义利率也叫虚利率，实际利率又叫有效利率。
实际年利率和名义利率之间的关系：实际利率的计息期为不足１年，则有效年利率可用下式表示：
r??P?1???P11 mF?Pr?m??i?????1???1PP?m?m
3资金等值：
资金具有时间价值，即使金额相同，因其发生在不同时间，其价值就不同。反之，不同时点绝对值不等的资金在时间价值作用下却可能具有相等的价值。这些不同时期、不同数额但其“价值等效”的资金称为等值。
在工程经济分析中，等值是一个十分重要的概念，它为我们确定某一经济活动的有效性或者进行方案比较与优选提供了可能。在考虑资金时间价值的情况下，其不同时间发生的现金流是不能直接相加减的。利用等值的概念，可以把不同时点发生的现金流折算（换算、变换）到同一时点（这个过程有时也叫等值变换），从而满足收支在时间上可比的要求，然后才能进行比较。
4建设投资及其构成：
建设投资是指在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用。
建设投资包括：工程费用（建筑工程费、安装工程费和设备工器具购置费） + 工程建设其他费
+ 预备费用（基本预备费和涨价预备费） + 建设期利息
+ 固定资产投资方向调节税
5涨价预备费：
是是指是对建设工期较长的项目，由于在建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨变化引起投资增加，需要事先预留的费用，亦称价格变动不可预见费、价差预备费。涨价预备费一般以分年的工程费用为计算基数，按年价格上涨指数，采用复利方法计算。计算公式为：
PC??It?1?f??1
ti?1n??式中，PC为涨价预备费；It为第t年的第t年的工程费用（即：建筑安装工程费、设备及工器具购置费之和）；n为建设期；f为建设期价格上涨指数。
6经营成本：
经营成本是为了便于工程经济分析，从产品总成本费用中分离出来的一部分费用。是在一定时间内由于生产和销售产品或提供劳务而实际发生的现金支出，不包括计入产品成本费用中，但实际没有发生现金
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支出的费用项目，如折旧、利息、摊销费。其计算公式为
经营成本＝总成本费用－折旧费－摊销费－利息支出－维简费－摊销费
经营成本＝外购原材料费＋外购燃料及动力费＋工资及福利费＋修理费＋其他费用
经营成本涉及产品生产及销售、企业管理过程中的物料、人力和能源的投入费用，它反映企业的生产和管理水平。同类企业的经营成本具有可比胜。
7固定资产折旧的估算方法及其特点:
固定资产折旧的估算方法有平均年限法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等。.
企业固定资产折旧费一般采用平均年限法和工作量法等进行计算。技术进步快或使用寿命受工作环境影响较大的施工机械和运输设备，经财政部门批准，可采用双倍余额递减法或年数总和法计提折旧。
平均年限法和工作量法属于平均折旧方法，即在折旧年限内每期的折旧额均相同。双倍余额递减法或年数总和法属于加（快）速折旧方法法，又称递减折旧费用法，指在固定资产使用前期提取折旧较多，在后期提得较少，使固定资产价值在使用年限内尽早得到补偿的折旧计算方法。它是一种鼓励投资的措施，国家先让利给企业，加速回收投资，增强还贷能力，促进技术进步。因此只对某些确有特殊原因的企业，才准许采用加速折旧。
8静态投资回收期：
投资回收期又称返本期，也称投资返本年限，是反映项目或方案投资回收速度的静态评价指标。静态投资回收期是不考虑资金时间价值，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。投资回收期通常以“年”表示，一般从投资开始年算起，如果从投产年算起时，应予说明。
9借款偿还期：
借款偿还期是指在有关财税规定及项目具体财务条件下，项目投产后以可用作还款的利润、折旧、摊销及其他收益偿还建设投资借款本息所需要的时间，一般以年为单位为表示。该指标可由借款还本付息计划表推算，不足整年的部分可用线性插值法计算。计算出的借款偿还期指标越短，说明偿债能力越强。
借款偿还期的计算公式如下：
借款偿还后开始出??开始借? 借款偿还期?????????现盈余的年份数??款年份?开始盈余当年应还借额款
开始盈余当年可用于款还的资金额当借款偿还期满足贷款机构要求的期限时，即认为项目具有借款偿还能力。
借款偿还期指标适用于那些不预先给定借款偿还期限，而是按项目的最大偿还能力和尽快还款原则还款的项目。对于可能预先设定还款期限的项目，应采用利息备付率和偿债备付率指标评价项目的偿债能力。
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10净现值：
净现值（NPV—Net Present Value）是将项目整个计算期内各年所发生的净现金流量，按某个给定的折现率（基准折现率），都折现到计算期期初(第零年)的现值的代数和。是反映投资方案在计算期内的获利能力的动态评价指标。
当给定的折现率i＝ic，如果NPV(ic)＝0，表明项目达到了行业基准收益率标准，而不是表示该项目投资盈亏平衡。当NPV(ic)＞0，表明该项目的投资方案除了实现预定的行业收益率外，还有超额的收益。当NPV(ic)＜0，表明该项目不能达到行业基准收益率水平，但不能确定项目是否亏损。因此，对单一项目方案而言，净现值法的评判准则是：
若NPV?0时，说明方案能够满足基准折现率要求的盈利水平，故该方案可行； 若NPV?0时，说明方案不能满足基准折现率要求的盈利水平，故该方案不可行。 多方案比选时，如果不考虑投资额限制时，净现值越大的方案越优。
11内部收益率：
内部收益率（IRR－Internal Rate of Return）是净现值为零时的折现率，表示对初始投资的恢复能力。在投资方案经济评价指标中，内部收益率是最重要的评价指标之一。
用内部收益率指标评价投资方案的判别准则为： 若IRR?ic，则NPV(ic)?0，方案可以接受； 若IRR?ic，则NPV(ic)，方案不可行。
收益未能达到基准收益率；认为投资大的方案劣于投资小的方案。
12方案的可比性：
对不同方案进行经济比较，必须满足可比原则。参加比选的方案之间必须具有可比性，即要求技术方案在一些主要方面必须具有同一性或可以对比的共同基础。满足可比条件是技术方案比较的前提。主要表现在目标与满足需要方面的可比性、消耗费用方面的可比性、价格上的可比性以及时间因素的可比性等几个方面。
13盈亏平衡分析：
盈亏平衡分析是在一定市场、生产能力及经营管理条件下，通过对产品产量、成本、利润相互关系的分析，判断企业对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法，故亦称为量本利分析。在工程经济评价中，这种方法的作用是将项目投产后的产销量作为不确定因素，通过计算企业或项目的盈亏平衡（临界）点的产销量，以判断不确定性因素对方案经济效果的影响程度，说明方案实施的风险大小及投资项目承担
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风险的能力，为投资决策提供科学依据。
14敏感性分析：
敏感性分析，是建设项目投资评价中一种应用十分广泛的不确定性分析方法和技术。它是通过测定一个或多个不确定性因素(如投资、成本、价格、折现率、建设工期等)的变化所引起的项目基本方案经济效果评价指标(如净现值、内部收益率等)的变化幅度，计算项目预期目标（效益）受各个不确定性因素变化的影响程度。从中找出对方案经济效果影响程度较大的因素即敏感性因素，并确定其影响程度。进而分析该因素达到临界值时项目的承受能力。分析项目预期目标对于不确定性因素的敏感程度，并根据其敏感程度大小制定相应的对策，确保项目达到预期目标。
15项目融资及其特点：
项目融资就是通过项目来融资，也可以说是以项目的资产、收益做抵押来融资。比较具体地讲，项目融资就是在向一个具体的经济实体提供贷款时，贷款方首先查看该经济实体的现金流量和收益，将其视为偿还债务的资金来源，并将该经济实体的资产视为这笔贷款的担保物，若对这两点感到满意，则贷款方同意贷款。
与传统贷款方式的比较，项目融资有以下一些基本特点： （1）项目导向。 （2）有限追索。 （3）风险分担。 （4）非公司负债型融资。 （5）信用结构多样化。 （6）融资成本较高。
16 BOT融资方式：
BOT即英文Build(建设)、Operate(经营)、Transfer（移交）三个单词的缩写，代表着一个完整的项目融资的概念。
在BOT方式中，通常由项目东道国政府或其所属机构与项目公司签署协议，把项目建设及经营的特许权授予项目公司。项目公司在项目经营特许期内，利用项目收益偿还投资及营运支出，并获得利润。特许期满后，项目移交给东道国政府或其下属机构。
17建设项目财务评价：
建设项目财务评价是工程经济分析的重要组成部分，又称财务分析或者企业经济评价。是指在国家现
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