根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表1所列)。
3．因素条件说明 待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。 表1因素条件说明表
4．编制比较因素条件指数表
经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2
表中有关修正说明如下： （1） 期日修正
目前，工业用地地价下跌了5%
（2） 实例2年期修正：[1+1/（1+r）30]/ [1+1/（1+r）50] 5.因素修正
由表2进一步得到各项修正系数，如下表3
6．实例修正后的地价计算
经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。 待估宗地地价=(563．8+652．4+502．0)÷3=563．7元／平方米 (二)成本逼近法
成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下： 地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润 (1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。 a．耕地占用税：6．0元／平方米。 b．菜地建设基金：45．0元／平方米。 c．粮油差价补偿费：3．7元／平方米。
d．土地补偿费：11．5元／平方米。 e．青苗补偿费：2．0元／平方米。 f．土地平整费：15元／平方米。 g．劳动力安置费：60．0元／。
h．养老费：49．5元／平方米。
i. 征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即3.7元/平方米 j．不可预见费：(d+e+f+g+h) ×2％=2．8元／平方米。 上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元／平方米。 (2)土地开发费用：取110元／平方米。 (3)投资利息：
假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：
利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2元／平方米 (4)投资利润:土地开发投资利润率取12％，则： 投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12％ =(199．2+110)×12％=37．1元／平方米
上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：
V=(1)+(2)+(3)+(4)=199．2+110+31．2+37．1=377．5元／平方米 (三)评估结果的确定
上述两种方法评估结果分别为563．7元／平方米和377．5元／平方米。由于近年来X X新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563，7元／平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40，605，565．8元。 第四部分附件(略)
标准答案：(一)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下： 1．第一部分后面应写上“总述”。 2．估价项目名称不明确。
3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。
4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。 5．“地价定义”中未说明土地开发程度。 6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。
7．“估价结果”无单位地价和大写。 8．“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。 9．“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。
10．“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。 11．登记状况中无四至、登记等。
12．“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
13．区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。 14．在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。
15．交易情况说明不正确。
16．在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。 17．在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。 18．个别因素修正中，“面积形状”修正错误。 19．“基础设施状况”未作修正。 20．交易时间未作修正。
21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5％”。 22．实例2“容积率”修正错误，实例1、实例3容积率未修正。 23．实例2年期修正错，应为实例1年期修正。 24．年期修正未对r的取值作说明。
25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。 26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。
27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。 28．“土地平整费”不应计入“土地取得费”。 29．“土地开发费”无取费依据。
30．利息计算中“利息率”的确定无依据。 31．投资利息中开发期没有乘1／2。 32．利润率的确定没有依据。
33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。 34．成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。 35．估价结果未大写。 4、土 地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称
X X公司位于X X区X X路X X号用地地价评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价对象
估价对象为X X公司位于X X市X X区X X路X X号营业楼用地，面积595．58平方米。 五、估价目的
本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据 六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (4)《城镇土地估价规程》。
(5)《土地估价报告规范格式》(1996)。 (6)X X省关于土地管理的法律、法规。 (7)评估委托书。
(8)估价对象《房屋所有权证》。
(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。 七、价格定义
估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。 八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。
九、估价日期：一九九九年十二月三十日至二OOO年一月十日。 十、估价结果
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为： 委估土地面积：595．58平方米 单位面积地价：4485．25元／平方米 总地价：2671325元
大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。 十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。
(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。 十二、土地估价师签名(略) 十三、土地估价机构(略) 二OOO年一月十日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地位置状况
估价对象位于X X市X X区X X路X X号，土地证号为X国用(X X)字第X X号，土地面积为595．58平方米，东至X X路、南至X X、西至X X X X、北至X X X X，宗地号为X X X X。 2．土地权利状况
估价对象是X X公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。X X公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。 3．建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914．5平方米，有效使用率80％。 二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略) (二)个别因素(略) 第三部分土地估价 一、估价原则
1．最有效使用原则(略) 2．贡献原则(略) 3．变动原则(略) 4．合法原则(略) 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法的选择
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。 (二)估价过程 1．收益还原法
(1)计算估价对象总楼价： 计算公式为：
P=a/r×[1-1/（1+r）n] 其中：P为总楼价。
a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。 r为综合还原率。 n为房地尚可使用年限。
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元／平方米，残值率为0。
根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75％。 (2)确定客观租金：
应用市场比较法确定客观租金。 ①选择可比实例：
根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)
②影响租金因素修正(略)。 ③客观租金的计算及确定。
比准价格A=243．60元／平方米 比准价格B=233．40元／平方米 比准价格C=249．09元／平方米
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即： 客观租金=(243．60+233．40十249．09)÷3=242．03元／平方米 (3)计算房地总收益：
年总收益=2914．50×0．8×242．03=564317．15元 (4)计算年总费用 ①管理费：
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3％，即： 房屋出租经营管理费=房地年租金×3％=564317．15×3％=16929．51元 ②维修费：
根据X X市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2％，即： 房屋出租经营维修费：房屋重置价×2％=2914.50×700×2％=40803元 ③保险费：
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：
房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914．50×700×75％×2‰=3060元 ④房屋年折旧额：
房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914．50×700×1/60=34002．50元 ⑤租金损失：
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即： 租金损失=564317．15÷12÷2=23513．21元 年总费用=①+②+③+④+⑤=118308．22元 (5)房地年纯收益：
房地年纯收益=房地年出租总收益—房地年出租总费用 =564317．15—118308．22=446008．93元 (6)确定综合还原率：
采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。 (7)计算总楼价：
(8)房屋现值
房屋现值=房屋重置价×成新率=2914．50×700×75％=1530112元
(9)总地价
总地价=总楼价—房屋现值=4398900．39—1530112=2868788．39元 2．市场比较法
(1)选择房地出售实例：
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，
(2)房屋占地地价计算 ①房屋现值计算：
房屋现值=房屋重置价×成新率
实例A房屋现值=580×2356×80％=1093184元 实例B房屋现值=600×1848×75％=831600元 实例C房屋现值=580×2187．90×70％=888287．40元 ②实例地价计算：
据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8．5％，则： 单位地价=(房屋交易价—房屋现值—卖方应支付的税费)／房屋用地面积 实例A单位面积地价=(3100000—1093184—3100000×8．5％)／496 =3514．75元／平方米 实例B单位面积地价=(2600000—831600—2600000×8．5％)／385 =4019．X元／平方米
实例C单位面积地价=(2750000—888287．40—2750000×8，5％)／442 =3683．17元／平方米 ③比较因素条件指数：