第一章 前期介入工作方案
物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作，它除了应具有满腔热情的工作态度以外，还必须具有科学的工作方法，尤其是对一个新建小区的接管显得更为重要。根据我们的观察和分析，实施对”XXXX小区”全面管理分为5个阶段，并根据不同阶段明确其阶段性中心工作，以此不断构筑更高阶段的基础，为全面管理提供必要条件。
一、不同时段的工作任务
（1） 前期熟悉阶段 中心工作 公司领导层对小区的基本情况作全面了解，研究物业本体（包括各类设备、实施）、研究开发商的管理思想、研究前期业主的构成情况。
基础工作 1. 通过对小区的全面了解，作出新接物业的可行性报告、品牌战略
报告，并在公司办公会议上评审通过；
2. 初步形成对小区管理的实施方案，并通过专题会议的论证； 3. 根据开发商的需要，参与和了解楼盘销售部门的销售工作，从而
从购房者中获取较为直观的管理要求，为下一步工作奠定基础。 4. 需开发商配合的主要工作
5. 提供物业相关图纸，为物业管理的早期介入工作提供方便； 6. 督促承建商，要求其保存所购房屋设备、设施的技术资料，以便
日后顺利移交；
7. 协调承建、物业双方，确定参与工程例会的日期。明确交流的方
式以及问题纠正的措施和验证方法。
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（2） 培训模拟阶段 中心工作 抽调各工种人员进行培训，通过考核进行筛选，组建管理服务中心管理班子，适时进行模拟操作。
基础工作 1.培训工作 2.人员组成
公司范围内抽调或招聘适合本小区工作的水、电、泥、木、清洁、绿化、秩序维护员等各工种人员若干名（选拔条件：身体健康、有吃苦耐劳精神，有甘当保姆意识、技术工种应具有相应资质），抽调或招聘管理处经理（选拔条件：身体健康，大专以上文化水平，有专业管理知识，有超前意识和前瞻眼光，有协调和沟通能力，有领导一班人的艺术水平，有任劳任怨的精神，有敢于自我加压的勇气）。
3.培训实施
? 集中学习ISO国际质量标准以及公司贯标文件。
? 制定适合物业管理的各工种的服务质量控制程序以及各工种操作规程。
? 制定各岗位阶段性工作目标，同时制定目标实现保证措施。 ? 了解熟悉小区管理要求，针对性地进行专业技能考试，以保证满足小区管理要求所需的技术支撑。
? 根据培训以及考核情况，对参与培训的人员进行筛选，选择涉外物业作为模拟训练基地，对各工种人员进行适应性模拟训练，确定组成人员（差额）。 4.施工监理介入
根据开发商、承建商、物业管理三方于第一阶段确定的介入方法及日期、目的等方案，实施质量监理。
建议采用的方法：
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? 二周一次现场查勘（无陪同）。
? 每月一次工程例会（三方参加，如有分包则应请分包方一并参加）。 ? 物业管理于每月第一周用书面形式根据工程进度及工程所涉及的内容报告监理介入情况。 ? 需开发商配合的工作
? 协调进入施工现场的方式或办理工地出入证件。
? 根据物业员工岗位培训工作进度，提供相关资料，如设备、设施使用说明书、售楼合同等。 （3） 现场模拟阶段 中心工作 通过现场模拟，达到临战状态。 基础工作 1. 根据拟定的管理方案，对各工种人员进行入岗模拟，考察、测评
其适应性。
2. 通过现场模拟，验证管理方案及各工种要求是否适宜，如否，则
作适当修正。
3. 进行接管训练，调整适应状态。
4. 现场考察关于居住物业禁止行为，并拟成文件交开发商审核，以
备派发《入户通知书》时一并发放。
5. 对前期质量监理中的合理化建议情况进行验证，如确属合理化建
议且具有解决能力而未解决的事项，专题报告开发商并落实纠正预防措施。
6. 与开发商研究二年保修责任以及保修费用支付方式问题。 7. 确定物业接管验收的方法、时间以及三方参与验收人员名单，明
确各自岗位要求及职责。 需开发商配合工作 8. 进行入岗模拟提供进入现场方便。
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9. 请相关领导对参与入岗模拟培训人员授课一次，课题：“如何使
小区保值、增值”。
10. 派发并要求业主签收《居住物业禁止行为》，并将验收清单作为
相关资料一并移交物业公司。
11. 监督承建商重视物业公司前期质量监理中报告的相关质量问题以
及合理化建议。 （4） 验收和进户阶段 中心工作 组织对新接物业的全面验收。 1.预验
验收小组依据验收要求、计划、清单和技术资料等按专项分别进行预验收。在预验收过程中未达到设计和使用要求的建筑、设备和设施等项目做好记录并汇总成书面整改报告。
2.整改
整改报告经公司经理批准后送达开发商，由开发商督促承建商或其它方式进行整改，然后由验收小组进行检查验收，直至符合验收标准。
3.正式验收
经整改符合要求后，由验收小组进行正式验收，最终确认物业建筑及设备、设施符合接受要求。
接纳前期业主入住。 基础工作 ? 验收工作基本内容见前期物业管理工作设想。 ? 编制违章处理程序，制止各类违章行为。 ? 派发、签收各类资料。
? 物业公司派发或需上墙公布的资料：
? 入住须知（明确业主及同住人、使用人的权利义务关系，明确居
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