物业管理实务的基本概念
一、物业：是指已建成并投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备设施、附属场地。 二、物业的分类：
1：居住物业；○2：商业物业；○3工业物业；○4其他用途物业。 ○
三、物业管理：是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，通过对房屋及与之相配套的设备设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护区域内环境和公共秩序，为业主提供服务的活动。 四、物业管理的基本特征： 1、社会化；2、专业化；市场化。 五、物业管理的基本内容：
1、常规性的公共服务，主要是对已建成并投入使用的房屋、设备设施及相关场地进行的服务，以及环境卫生和绿化管理、治安管理、消防管理、停车管理等。
2、针对性的专项服务：有日常生活类的衣食住行、商业服务类、文化教育卫生体育类、各类中介、社会福利。 3、委托性的特约服务：是满足业主及使用人的个别需求而提供的服务。
六、物业管理的基本环节：包括物业管理策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常动作阶段四个环节。
七、物业管理企业：是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施相关场地实施专业化管理，并为业主和非业主使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境的具有独立法人资格的经济实体。按自主经营、自负盈亏、自我经营、自我约束、自我发展的机制运行，其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。 八、物业管理企业的类型：
1、委托服务型物业管理企业：委托服务型物业管理企业只有经营管理权。 2、租赁经营型物业管理企业：
3、委托代理型物业管理企业：共同特点是只有管理层，不设或只设很少的操作层。委托代理型物业管理企业只收取管理员的薪金及服务代理酬金。、
九、物业管理企业的资质：分为一级、二级、三级和临时资质。临时资质证书有效期为一年。 十、物业管理企业设立的程序：
1、文件准备；提前准备好有关材料文件。 2、资质审批和工商注册登记 3、税务登记和公章办理。
十一、物业管理企业的机构设置：要遵循以下原则：
1、 因事设职原则；即事事有人做。2、权责对等原则：3、统一指挥原则；4、分工与协作原则； 5、经济原则：用较少的人员、较少的层次、较少的时间达到管理的效果。 十二、物业管理企业组织机构的类型：
1、 直线制：管理小型物业；2、直线职能制：管理中型物业；3、事业部制：管理大型物业 4、 矩阵制组织形式：国外常用此办法，项目经理制。
十三、建筑物区分所有权：是指多个区分所有权人共同拥有一栋建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权之间共同关系所生的成员权之总称。 十四、建筑物区分所有权的特征：
1、 复合性；2、专有所有权的主导性；3、一体性、4、登记公示性、权利主体身份的多重性。 十五、对专有部分的界定，我国采用壁心和最后粉涮表层说。
十六、管理规约：是指全体区分所有权人就建筑物的管理，使用及所有关系，以书面形式所订的自治规约。各区分所有权人共同遵守的规约以维护区分所有权人全体的合法权益，以及物业管理区域内的公共环境秩序，保障物业的安全与合理使用。 十七、管理规约的内容：
1、 关于区分所有权人之间的基础法律关系； 2、 关于区分所有权人之间共同事务的事项； 3、 关于区分所有权人之间利害关系调整的事项。 十八：业主大会的职责：
1、 制定、修订业主公约和业主大会议事规则；
2、 选举、罢免业主委员会成员、监督业主委员会的工作； 3、 选聘、或解聘物业管理企业；
4、 决定维修基金续筹、使用方案并监督其实施；
5、 制定和修改在物业管理区域内的物业共用部位和公用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生卫生的维护等方面的规章制度； 6、 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或者解聘物业管理企业、专项维修基金使用和续筹等方案的决议等重大事项，必须经物业管理区域内三分之二以上投票权通过。
十九：业主公约：是由全体业主承诺的，并对全体业主有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理方面权利、义务的准则。 二十、业主委员会的产生：按照自愿报名和业主推荐相结合，差额选举产生的。业主委员会每届任期一般不超过3年。业主委员会设委员5—15名的单数。
业主委员会会议析例会每三个月至少举行一次。
二十一、前期物业管理就是物业管理企业与业主委员会签订的物业管理合团同生效前，建设单位选聘的物业管理企业所实施的管理活动。一般而言，开始于收楼前的3—6个月不等。前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担。 二十二、前期物业管理的内容： 1、 建立管理机构； 2、 设计管理模式； 3、 招聘人才；
4、 深入工程建设现场，熟悉物业的概况；； 5、 参与物业的竣工验收工作 6、 重点开展物业的接管验收工作； 7、 逐步展开日常的管理工作； 8、 成立业主委员会。
二十三、前期物业管理的委托代理：物业开发建设单位是前期管理服务的委托主体之一，充当委托人的角色，一般情况下，建设单位是从项目整体运营出发，确定物业管理代理者的品牌形象，服务档次，服务价格等。市场本身的竞争是异常激烈的，就开发建设单位本身就是最大的竞争者，获得前期物业管理委托权是物业管理企业生存发展的基础，是企业追求的目标。作为物业管理市场需求者之一的业主大会或业主自治组织——业主委员会在前期管理阶段还未诞生，开发建设单位作为开发经营者，更是大业主。 二十四、前期物业管理委托方式：
1、 顾问管理；2、合作管理；3、全权委托管理。
二十五、前期介入：是指从物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。 二十六、前期介入的作用：
1、完善物业的使用功能；2、改进物业的具体设计；3、能更好地监理施工质量；4、为竣工验收和接管验收打下基础；5、便于日后的物业管理。
二十七、早期介入的方式：
1、 早期介入；积极参与物业的规划设计。2、中期介入：严格监理施工的每一环节。3、晚期介入：全面开展前期管理。 前期介入与前期管理的区别：
1、 是否拥有对于物业的经营管理权；2、是否承担相应的民事责任。
二十八、竣工验收：是指该物业的工程项目经过建筑安装施工以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件，工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续，开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，办理交付手续，建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收。建筑工程项目的种类包括：隐蔽工程验收；单项工程验收；分期验收和全部工程验收。
物业接管验收：是指物业管理公司接管开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容提要再检验，这是物业历经的第二次验收过程。 二十九、接管验收与竣工验收的不同：
1、 验收目的不同。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和使用为主要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋
工程是否达到设计要求。
2、 验收条件不同。接管验收的首要条件是竣工验收合格；竣工验收的标准是工程设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，
能满足使用要求。
3、 交接对象不同。接管验收是由物业管理公司接管开发建设单位移交的物业，竣工验收是由开发建设单位验收建筑商移交的物业。 交楼与收楼：建设单位根据预售的合同要求按时按质将物业交付给业主这一过程就称为交楼。对于业主来说接收新房屋称作收楼，收楼的内容襻进物业被第三次验收。
收楼工作的策划：1、文件的准备（第一类为知会式文件，包括收楼通知、收楼手续，收楼须知、缴款通知书等。第二类为具有法律约束力的文件，包括楼宇交接书、《住宅质量保证书》、交费委托书、涉及产权权益等文件。2、形象的设计、环境的营造；3、收楼的组织准备。
1收楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期和具体范围，以确保业主应得的权益；○2收楼时管理人员应收楼应注意的问题：○
站在业诉立场上，根据售房合同，帮助业主对物业进行质量验收。 三十、开发建设单位的工作职责：
1、 通过招投标的方式，签订书面的物业管理合同。
2、 充分配合物业管理企业开展前期管理工作，提供符合要求的管理办公场所。
3、 让物业管理企业参与相关设施的安装与调试，使物业管理企业尽快熟悉物业的具体情况。 4、 参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交。 5、 向物业管理企业移交相关的资料。 6、 交纳前期物业管理费用。 7、 承担物业的保修责任。
三十一、物业综合管理服务：是指为满足广大业主、使用人的服务需求，保证物业正常运转，发挥物业基本功能的公共服务或常规服务，包括房屋修缮管理、设备设施管理、环境管理、公共秩序管理和对聚居人群的社区管理等的综合服务。 三十二、物业档案资料管理的重要性：物业档案资料的管理是开展物业管理的前提；
三十三、物业档案资料的管理内容：可以归纳为以下六项内容：1、基建文件；2、竣工验收文件；3、勘察、设计文件；4、施工技术文件；5、竣工图纸；6、音像材料。
三十四、建立档案资料的方法与要求：物业档案资料的建立主要抓好收集、整理、归档、利用四个环节。方法：组卷、编目。 三十五、房屋修缮管理：1、房屋修缮：是为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，延长房屋使用寿命，经常地、及时地对房屋进行的维修与养护工作，以达到物业保值、增值的目的。2、房屋修缮管理：是指物业管理企业根据国家对物业 修缮管理的标准，要求以及物业管理委托合同的规定，对所管理的物业进行维护修缮的管理活动。主要内容包括：房屋的质量管理；装修管理、房屋维修施工管理。
三十六、房屋质量管理：就是对房屋的使用状况进行安全管理程度的检查和满足使用功能方面质量评定，为房屋的使用管理、维护和修缮提供科学的依据。房屋完损等级：房屋的完损等级划分的依据是各类房屋的结构、装修和设备。房屋的完损等级划分不五类：即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。 房屋二次装修的特点：
1、 二次装修必须任命楼宇原来设计时的工程技术规范与技术标准。
2、 二次装修一般是在楼宇已有入住业主或非业主使用人的情况下进行的，因此施工时需顾及住用户的正常工作及生活，尽量避免
或减少对他们造成影响。
3、 对施工人员的技术及素质要求比较高。
4、 在装修的过程中，容易损坏毗连房屋和公用设备设施，要注意安全和防火。
三十七、环境卫生管理：是指物业管理或专业清洁公司运用科学的方法，专业的清洁工具，在辖区或承包区域内定时、定点、专人地进行规范化的日常保洁、消杀、废弃物的收集与清运，以维持区域内的整齐、洁净的清洁卫生环境的工作。环境卫生管理的工作范围：1、室内卫生管理，2、楼内保洁与消毒、垃圾的分类收集和清运、4、在现实生活中，保洁卫生管理工作通常会与生态环境保护与治理密切相关。
三十八、治安管理：是依靠各种先进设备与工具，训练有素的管理人员，为防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，确保住户或使用人人身安全教务不受损失，使工作生活秩序正常进行的管理工作。 基本原则：1、预防为主，防治结合；2、治安防范管理与社会治安工作相结合；服务第一，用户至上；硬件与软件一起抓的原则。 三十九：居住行为的管理；情感管理：1、更新观念，一方面物业管理的大众管家的亲善形象为社会民众所接受，另一方面，行业