B.保障安置 C.房屋产权调换安置 D.农业生产安置 E.入股分红安置 正确答案：A,B,D,E, 第 71 题 假设开发法最基本的公式，按被估价房地产状况可具体细化为（）。 A.求待开发房地产价值的公式 B.求毛地价值的公式 C.求熟地价值的公式 D.求在建工程价值的公式 E.求旧的房地产价值的公式 正确答案：B,C,D,E, 第 72 题 房地产征收可分为（）。 A.国家所有的土地征收 B.政府所有的土地征收 C.集体所有的土地征收 D.单位、个人的房屋及其他不动产征收 E.专属于国家所有的不动产征收 正确答案：C,D, 第 73 题 从生产者角度出发的观点包括（）。 A.现代营销观点 B.社会营销观点 C.生产观点 D.推销观点 E.市场营销观点 正确答案：C,D, 第 74 题 《物业管理规约》的主要内容包括（）。 A.业主的共同利益 B.业主应履行的义务 C.有关物业的使用、维护、管理 D.违反《物业管理规约》应当承当的责任 E.业主委员会委员的职责 正确答案：A,B,C,D, 第 75 题 在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，主要的假设条件有（）。 A.房地产开发量在预期内全部售出 B.房地产销售均价在预期内保持不变 C.房地产产品的单位变动成本在预期内保持不变 D.房地产开发企业在预期内没有新的投资项目 E.土地出让价格在预期内不受市场变化的影响 正确答案：A,B,C, 第 76 题 房地产开发周期由哪几个阶段组成?（） A.前期 B.租售期 C.租赁期 D.建造期 E.调研期 正确答案：A,B,D, 第 77 题 采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（）。 A.选取的报酬率偏低 B.预测的未来净收益偏大 C.估计的使用期限偏短 D.估计的运营费用偏大 E.估计的空置率偏高 正确答案：A,B, 第 78 题 我国现行房产税的计税依据有（）。 A.房产原值 B.房产原值一次减除10％～30％后的余值 C.房产市场价格 D.房产租金收入 E.房产评估值 正确答案：B,D, 第 79 题 下列关于契税计税依据的说法中，正确的有（）。 A.房屋买卖，计税依据为市场平均价格 B.国有土地使用权出让，计税依据为成交价格 C.土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定 D.房屋赠与，计税依据为房屋重置价格 E.房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额 正确答案：B,C,E, 第 80 题 房地产抵押贷款市场的中介服务机构包括（）等。 A.贷款日常维护服务机构 B.评估机构 C.律师事务所 D.担保公司 E.监管机构 正确答案：A,B,C, 三、 不定项选择题（每题2分） 第 81 题 (四)某宗收益年限无限年的房地产，预计未来每年净收益为10万年，报酬率为8．5％。 （）是指由于投资房地产可能获得的某些好处。 A.投资风险补偿率 B.管理负担补偿率 C.缺乏流动性补偿率 D.投资带来的优惠率 正确答案：D, 第 82 题 (四)某国有开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。 资金具有时间价值的主要原因是（）。 A.通货膨胀 B.承担风险 C.税率变动 D.资产折旧 正确答案：A,B, 第 83 题 (三)某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年．根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅．经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4500元／平方米．项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售．在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。 根据房地产开发企业确定的营销渠道，销售队伍规模的确定一般采用（）。 A.代理费用估算法 B.收入比例法 C.工作量法 D.竞争对比法 正确答案：C, 第 84 题 (四)某住宅小区共有2000个业主，其中1500个业主的住宅为小户型，总建筑面积为20万平方米且每户建筑面积相等；500个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等．小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。 物业管理投标程序包括：①准备投标文件；②项目评估与风险防范；③评标；④接受招标方的资格审查；⑤获取招标信息；⑥签约并执行合同；⑦收到中标通知书．这几个步骤的正确顺序是（）。 A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥ B.⑤→②→④→④→③→⑦→⑥ C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥ D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥ 正确答案：B, 第 85 题 (三)某开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。 在房地产投资评估两个或两个以上方案时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论，其主要原因是（）。 A.计算方法和计算过程不同 B.计算方法对再投资利润率的假定不同 C.投资项目的投资规模不同 D.投资项目的类型不同 正确答案：B,C, 第 86 题 (一)李某购买一套住宅，总价143万元，工商银行为其提供7成15年按揭，年利率5％，按月等额偿还．请回答下列问题： 李某的还款总额为（）万元。 A.142 B.123．67 C.138．26 D.151．36 正确答案：A, 第 87 题 (三)某投资者花800万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为150万元，权益资本为300万元，经营期内年平均利润为200万元，年平均税后净利润为158万元。 该项目的投资利润率为（）。 A.19．83％ B.21．05％ C.23．75％ D.26．33％ 正确答案：B, 第 88 题 实施拆迁时，可以采用（）的补偿方式。 A.房屋产权调换 B.货币补偿 C.按被拆除房屋原先建设成本进行补偿 D.政府统一安排 正确答案：A,B, 第 89 题 (一)某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划．现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发．开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。 土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是（）。 A.方案符合当地控制性详细规划要求 B.方案符合土地利用年度计划确定的控制指标 C.补充耕地方案符合土地整理开发专项规划 D.补充耕地面积至少与占用面积相等 正确答案：B,C, 第 90 题 (二)某房地产开发企业以4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权．该地块面积为20000㎡，规划容积率为0．5，绿地率不低于35％．预期投资利润率为35％，销售税费为销售收入的6％．产品定位为高档别墅区，按规划容积率进行产品设计，预计建筑安装工程造价为建筑面积2000元／㎡，小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元／㎡，可销售比率为95％． 促进工作的安排是：开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息；开盘当日在当地电视台播出开盘情况，组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介绍，并对当日前十名下订单的客户赠送车库．项目按预定计划进行建设，在项目施工进入后期即将面市时，政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知。 从背景资料判断，在一般情况下，该项目的价格走势将（）。 A.上升 B.下降 C.无法预计