商业综合体调研报告
——余姚舜大财富广场
项目介绍：
舜大财富广场用地面积61亩，总建筑面积约12万㎡，是余姚市中心首个集休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、文化六大功能于一体的纯商业城市综合体。项目位于余姚市中心“武胜门”历史文化保护街区，毗邻新建路核心商业区。基地东至健康路，北面为沿河南路，西南面规划道路，毗邻新建路核心商业区，是发展特色商业的黄金地段。
舜大财富广场方案设计以余姚商业新天地为理念，引入步行商业广场概念，确定了“一街、一环、一广场”的主体规划结构。即以内部中心广场为核心，围绕其周边规划布局商业设施，并呈现西低东高层层递进的建筑空间效果，从8米到16米，再到24米，采用8这个吉祥数字来递增，也意寓着该商业广场即将为未来的商家带来无限财运。
舜大财富广场融入传统建筑元素，以现代的建筑表现形式与周边环境相协调。建筑外观主要以石材和大面积的玻璃橱窗为主，对立面基座和中间层的腰线做丰富的细节处理，顶部做退台处理，丰富建筑形态的变化。内部街道形式引入一部分传统立面形式，使整个项目蕴含着一定的历史传承，并具有特定的地方韵味。 舜大财富广场将为客户提供多种面积商铺，适合多种业态格局要求，特设内街环形客流导向，户户临街。部分商铺层高5.2米，开间更可达惊人的8.4米，即可自由分为双间使用，也可轻松打造大视野、高尺度的商业空间，是余姚商铺的
全新变革，把快乐投资、快乐经营、快乐消费之精髓充分融入项目设计与运营中，成为极具商业活力，消费魅力的快乐体验商区。
舜大财富广场充分依据“以人为本”的人性化理念，采用完全人车分流的形式。机动车辆全部经健康路和西南侧进入地下二层停车库，共可停车800多辆，解决了市中心停车难的问题。人行流线主要顺应规划的主结构，通过自动扶梯，垂直电梯等辅助工具，方便消费者在其中自由而便利的活动，留下愉快的购物体验。
片区情况：
区域认知：
城中的商业综合体 项目位置：
余姚 健康路和南河沿路交叉口 道路交通:
余姚公交202、206路，至桐江桥站下，向西北步行约500米，即到项目现场；余姚公交301路 生活配套： 医院：余姚人民医院
综合商场：天一商城、华联商厦 其他：余姚火车站
项目总平图：
经济指标:
开发商: 浙江舜大控股集团 建筑面积： 112056/㎡ 占地面积： 40666/㎡ 容积率：1.3 绿化率：10%
物业管理附加信息: 余姚舜大物业管理有限公司 商管公司：宁波海曙天一商业管理公司 物业类别：商业广场 装修状况：毛坯
项目特色：一站式城市商业广场
区域商圈：城中 层高：3.2-5米 开间：4.2米 产权年限: 40年
户 数: 网上总套数129户 车位：800
面积区间：40- 200㎡ 开工时间：2011年01月01日 竣工时间：2012年12月01日 开盘时间：2013年3月
项目优势：
一、区域
1.项目为主市中心天一广场边上，周边还有华联商厦，新大新商场利用了核心区域的黄金地段，加上周边车流人流较大，对商业开发非常有利，增加竞争优势 周边发展成熟，配套完善： 二、户型
1、财富广场纯商铺为主力户型40/㎡--200/㎡ 三、目前量化情况
商铺 总套 可售 已售 面积 去化比例 价格 平均面积 C区 129 95 29 1277.29 22.4% 49240 44/㎡ 目前均价：商铺去化29套销售面积1277.29，可售商铺95户，上面单套商铺面积均在100方以下内铺上分别出售，面积才40-200/㎡不等，内铺外圈1-2层价格30000/㎡ -45000/㎡ 内铺里圈1-2层价格 45000-60000/㎡ 售楼处：62645588 62179999
四、项目不足
1、推出的商铺面积已经套数相对偏少，满足不了投资客多元化的需求。 2、推出商铺的地理位置相对较差，在商业广场的最里段，相对人流稀少。 3、项目本的地理优势也变成了劣势，周边的成熟的商业圈，天生就会形成竞争的模式，就看后期的管理以及业态。
4、项目太注重于高端会对消费群带来限制，单价相对来说偏高，推出129套商铺到现在还去化不到30%。