随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。 (4)老年人居住状况
2000年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有 33.4%住房少于 2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%,镇占1.4%）。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。
2000年北京市老年人基本需求调查中有55.9%的老年人对目前的住房状况表示满意，20.9%的人不太满意。对住房问题不满意的主要是城区老年人。对住房状况不满意的主要原因：第一是房屋的使用面积太小；其次是因为环境太差，再次是房屋的质量和设施差。希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。
另外，一些标准很低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不全、年代久远的住宅还不同程度的存在。
可见，国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状，蕴涵了老年住宅的巨大需求。
? 老年住宅的外在需求主要包括以下两方面 老年住宅的外在需求包括以下两个部分： (1)社会居住观念的改变
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实
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施，目前“四二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。
由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。 （2）子女改善父母居住状况的需求
子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。
年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。
在实际的访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑：
①为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严； ②老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障；
③老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照顾，解除了子女们的后顾之忧；
④社区活动可以丰富父母的生活。以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足的歉疚。
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（二）老年住宅目标客户消费特征分析 老年住宅目标客户群的消费有如下特点：
1) 老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。
2) 老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。按照我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以15年计。而据1998年公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。
3)老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。
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4)老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。
5)老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利的。
6)老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。
三、老年公寓选址（地块）应具备的基本条件
项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：
? 地块中间或周边应该具有水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，
住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。
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? 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以
满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。
? 地块规模宜大不宜小，小则100～200亩，大则500～800亩，因为老年人虽
需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。
地块距离城郊不易超过10 km，老年公寓不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的地方，老人突发状况较多，远离社会，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。
四、社区规划
我们对项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。结合我们的定位，在此提出社区规划方案，以期达成美好的愿景。
（一）社区规划设计要求
在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。 ? 环境要园林化（低容积率0.75）
幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安
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