2011年房地产政策分析汇总
一、存款准备金率
下面是2011年央行存款准备金率的变化。
大型金融大型金融中小型金中小型金公告时间 机构调整机构调整融机构调融机构调调整幅度 生效时间 前 01月14日 18.50% 02月18日 19.00% 03月18日 19.50% 04月17日 20.00% 05月12日 20.50% 06月14日 21.00% 11月30日 21.50% 小节解析：
存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金，金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。
纵观2011年，央行共上调存款准备金率6次。从18.50%上调至21.50%的历史性高位。存款准备金率的变化，本身是一种金融手段来控制市场资金的流动量。上调存款准备金率，是在国家调控房地产市场大势之下的一个辅助手段。其主要作用：首先。存款准备金率上调，银行可贷款的额度减少，用于房地产市场的资金也会减少。资金量的减少短期内不会对打压房价起到立竿见影的效果，但在目前这样成交量萎靡的情况下，会导致开发商通过降价和变相降价来打到获取资金的目地。其次，上调存款准备金率带来的资金压力会让一些企业逐渐淡出房地产行业寻求出路。这样有利于构建一个健康的房地产市场。
11月30日，央行3年来首次降低存款准备金率，而且据悉央行预计会在
后 19.00% 19.50% 20.00% 20.50% 21.00% 21.50% 21.00% 整前 15.00% 15.50% 16.00% 16.50% 17.00% 17.50% 18.00% 整后 15.50% 16.00% 16.50% 17.00% 17.50% 18.00% 17.50% 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% -0.50% 01月20日 02月24日 03月25日 04月21日 05月18日 06月20日 12月05日 明年2月之前恢复到18%的存款准备金率的标准。但我认为这并不是楼市春天的一个标志，首先，此次放松的资金量很有限。其次，房地产市场在一些发达地区的存量房基数很大，而且就全国房地产形势而言，房价并没有开始大范围下跌。这与国家的预期目标不一致。最后，舆论和今年房地产市场行情让人们目前对于房地产市场普遍呈观望态势，即使有闲散资金也不会贸然投入房地产行业。 二、新“国八条”
2011年1月26日：新国八条的实施：【国务院要求进一步调控房地产市场】国务院要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布。主要是以下八条：
房价控制：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
住房保障：加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
全额征税：调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。加快建立和完善个人住房信息系统。
首付六成：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
土地双限：落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式。
全面限购：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家
庭，暂停在本行政区域内向其售房。
约谈机制：对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
舆论引导：对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
小节解析：新“国八条”的颁布，被专家学者称为“历史上最严厉的调控政策” 。因为其中不仅大力继续强调了加快保障房建设的同时提出了限购请求，波及一线省会城市，以及一些房价快速上涨的二三线城市。这是宏观调控的政策体现，也是政府对于房地产市场调控效果不明显的下策。1月限购以后，石家庄的市场情况并没有出现太大的波动，5月的统计数据，房价下跌了0.66%。而6-8月上涨了8.99%。说明限购并不是降低房价的主要措施，而是其打压投资行为和舆论噱头的一种手段。今年年底各大省会的城市的限购即将到期，现在各大媒体采访住建部，都表示会继续延期。
就目前的房地产形势而言，8月-11月成交量大幅下跌。舆论压力强烈。一年期紧缩的货币政策导致开发商资金缺乏，购房客户贷款难度增大，各大开发商甚至出现了“贷款限额用完”的现象。铺天盖地的房地产跌价舆论，频繁的土地流拍和底价成交，让人们看到08年年底的寒冷。
总的来说，我认为新国八条的重大意义，首先在于从全方位的角度去抑制房价的快速增长，包括提高首付、新的土地政策、税收和限购等等。其次是限购所造成的舆论压力让很多潜在消费处于观望态势，而且在一定程度上抑制了刚需。今年11月存款准备金率的下调的为市场释放一个信号，市场的资金需要流动。这会一定程度上影响房地产的资金情况，但我认为目前并不乐观。 三、贷款利率
1. 2011年2月8日晚间，中国人民银行宣布，自2011年2月9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率，调整幅度均为0.25个百分点。
经过调整后的一年期贷款利率为6.06%，一年期存款利率为3.0%。这是2011年来的首次加息，但央行在2010年下半年采取了两次加息行动，第一次是10月19日，第二次是在12月25日，上调的幅度均为0.25个百分点。自此5年期及