【复习试题一】
一、案例分析选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有1个或多个符合题意） 案例题一：某新建的国际大厦建筑面积约12万m2，外墙是铝合金板，内墙面和地面是大理石，附属设施包括10部电梯、两部自动扶手电梯、消防中控、磁卡门禁设备、中央制冷供暖等系统，综合配套设施包括地下停车场、休闲健身区。目前，该商城已经竣工，并拟对外进行公开招标选聘物业服务企业，某物业服务企业正积极参与该项目的投标。 请结合案例，回答下列问题：
1.该项目对外公共招标，在编制招标文件时，以下哪项内容不是招标文件包括的内容（ ） A.招标人及招标项目简介 B.物业管理服务方案 C.业主的服务需求 D.评标标准和评标办法； 2.在物业管理评标过程中，评标的方法一般包括（ ） A.综合评分法 B.最低价法 C.最高价法 D.性价比法
3.开发建设单位拟派三名代表参与该项目的招标评标工作，哪么抽取专家人数最少为（ ）人。 A.3 B.5 C.6 D.9
4.在制定物业管理方案时，下列哪一项内容不是该项目物业管理服务的重点。（ ）。 A.设备设施管理 B.公共秩序管理 C.绿化管理 D.消防管理 5.某物业服务企业在对该项目进行收入测算时，测算的依据包括（ ） A.严格按照招标书的要求，测算收入项目
B.对政府主管部门明文规定不许收取、或没有法律依据支持的收费项目，可以根据情况进行测算
C.参考项目所在区域同类同质物业的经验数据，合理地确定费用收缴率 D.对需要按年折旧或摊销的费用，测算周期不应超过合同期限。
案例题二：某物业服务是一个具备三级资质的物业服务公司，目前服务3个多层住宅小区，服务面积40万平米，服务1个办公楼提供服务，面积4万平米。吴某是某物业服务企业发展部的领导，为达到通过拓展公司业务，把物业公司资质等级提高到二级的目的，他在网上选择物业服务招标信息。 请回答下列问题：
6.吴某在网上选择物业服务招标信息需要考虑什么因素？（ ）
A.公司现有服务项目的类型和面积 B.计算与二级物业服务资质的差距 C.依据《物业服务企业资质管理办法》第八条要求查找招标信息 D.不需要考虑什么因素
7．吴某在网上搜出了以下几个项目，如果能够中标，在满足二级资质最低要求情况下，有几个可选方案？（ ）
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多层住宅 20
独立式别墅
4 单位：万平米 办公楼、厂房
4
A.1 B.2 C.3 D.4 8.在编制物业管理方案中应关注如下的哪些关键要素？（ ）
A.服务设计 B.资金保障机制 C.员工管理系统 D.顾客管理系统。
案例题三：某分期开发住宅小区，一期业主已入住，二期正处于开发建设期，工地内到处是凹洼积水及饭盒，一期与二期交界处也丢了很多空罐头盒。一期有一个临时垃圾收集点，十几个没盖的垃圾桶就放置在未硬化的沙土上，由于长期投放垃圾且未及时清理，垃圾桶周围土壤已发黑发臭。夏天到来，已入住的一期业主纷纷投诉小区蚊子、老鼠、嶂螂、苍蝇多，要求物业公司彻底解决环境问题，否则将拒交管理费。请根据案例回答下列问题： 9．造成该小区老鼠较多的主要原因有（ ）。
A.垃圾收集点周围卫生没做好 B.周围有空罐头盒 C.垃圾桶没上盖 D.周围饭盒乱丢给老鼠提供食物 E.周围积水 10.在本案例中，造成蚊子孽生的主要原因是（ ）。
A.旁边工地有凹洼积水 B.小区内有垃圾收集点 C.垃圾桶周围未硬化 D.周围环境有空饭盒及空罐头盒 E.垃圾未及时清理 二、案例分析题（80分） 案例分析题（一）
某住宅小区，2010年10月组织业主入住，入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。
业主张某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定的期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。
物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆改天然气管道设施，王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括：“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿缴纳天然气改造押金3000元。 问题：
11.15套未售出房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明理由。（4分）
12.张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简单说明理由。（4分） 13.你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简单说明理由。（4分）
14.针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？（3
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分）
15.王某自愿签署的《承诺书》是否有效？问什么？（4分） 16.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题？（6分） 案例分析题（二）
某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。
2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出建议：（1）本小区中心花园铁艺围栏锈蚀损毁严重，应予更换；（2）由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。 问题：
17.经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定？费用如何解决？（10分）
18.义务监督员提出的建议（2）是否可行？请说明理由。（10分）
19.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理？请说明理由，并说出应该采取什么样合理步骤和方法？（10分） 案例分析题（三）
拟建的XX花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万平方米，全部为高层楼房，小户型，单身公寓为主力户型物业区域内有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由公司行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。会后，物业管理公司随即 制定了早期介入工作方案，内容主要包括：XX花园周边交通、商圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。问题：
20.根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误？（5分） 21.根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。（10分）
22.如果你公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展所中经营服务（每个方面至少列举一项具体项目）？（10分）
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