2017年中国物流地产行业概况及发展趋势分析
增值服务 共赢未来BULLS FUND导 读物流地产为经营专业现代化的物流设施的载体，是房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产行业前景如何？未来伴随零售消费升级、电商快速发展，物流地产潜在发展空间广阔。物流地产成为行业新风口物流地产是房地产运营ToB端的重要细分领域，主要指以物流园区为核心载体延伸的系列 ToB 服务，主要包括：园区租赁、园区运营、配送服务、增值服务、基金运营等。物流地产开发商主要开发经营物流地产，与传统地产开发销售不同，大部分物流地产在开发后不会进行销售，会持续运营几十年，因此后续的运营管理能力将比开发能力更为重要，决定物流开发商规模以及收益。而物流地产经营与写字楼、商铺等经营也不尽相同，物流地产的内生扩张欲望显著强于写字楼和商铺，因为物流地产的连续性以及对大客户的黏性更强。相比于第三方物流、电商而言，物流地产开发商更为专注、服务性更强，第三方物流以及电商自建仓均用于辅助物流运输以及电商零售等主营业务。
2017年8月底，国务院发文进一步推进物流降本增效，物流地产迎市场高度关注。国务院办公厅日前印发《关于进一步
推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》。意见指出，推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义。要进一步推进物流降本增效，着力营造物流业良好发展环境，提升物流业发展水平，促进实体经济健康发展。 电商高速发展催生物流地产的快速发展电商对现代化物流基础设施的依赖可由 GLP 普洛斯园区电商租赁比例窥见一斑。根据GLP 普洛斯年报显示，GLP 普洛斯中国管理园区中电商租赁占比自 2011 年的 10%持续提升至 26%，而该比例显著高于其他国家，如美国仅为 10%。美国、中国网络零售额分别为 2.4、3.2 万亿元，按该比值，中国电商租赁占比应为 13.3%，导致这一差异主要是由于 GLP 普洛斯以提供现代化物流设施为主，迎合了电商对于物流设施的要求，因此吸引了更大比例的电商租赁，导致占比出现显著差异。电商租赁占比显著高于其他国家
高端物流仓储极度匮乏，供不应求致租金稳步增长高端物流仓储极度匮乏，根据报告显示，中国高端物流设施面积为 0.2亿方，通用仓储面积为 8.6 亿方，而美国分别为 3.7 亿方、17.7 亿方。从人均数据上相差更为惊人，美国人均高端物流设施面积为 1.17 平方米，中国则为 0.015 平方米，相差约 77 倍；美国人均通用仓储面积为 5.55 平方米，中国则为 0.66 平方米，相差约 7.4 倍。根据统计，我国现有的物流
仓储设施约 70%建于 90 年代之前，难以满足现代企业的需求，高端物流仓储供应显著不足。第三方物流、电子商务的快速发展导致高端物流仓储需求持续强劲，2016 年年吸纳量约 300 万方，接近 2015 年录得的历史新高。而一级市场物流地产的供应则寥寥无几，以北京为例，近三年出让的物流地块仅 2 块，总建面约 35 万方，二级市场并购与旧改已成为物流开发商获取资源的主要方法。
由于供不应求的矛盾短期内难以缓解， 物流地产租金稳步提升，空置率持续下降回报。 率明显高于其他类型物业。根据报告，物流地产租金自 2009 年起持续上涨，年化增幅约为 4.3%。平均空置率持续下降，截至 2017 年第一季度，平均空置率约17.7%。2008年-2013年北京上海物流地产的年化回报率分别达到6.5%、6.7%，而高端物流地产的回报率达 8%；同时期住宅的回报率为 2.6%、3%，主要原因是物流地产的供需矛盾突出导致租金持续提升。