物业管理投标文件的编制
□ 学习目标
通过本章的学习了解有关物业管理投标文件（俗称“标书”）编制的基础知识，学习有关物业管理投标文件的组成和主要内容，掌握投标文件的编制步骤和注意事项，通过对投标实例的学习，熟悉投标文件编制的有关知识，使其投标文件具有系统性的了解。
5.1物业管理投标文件的主要内容
5.1.1物业管理投标文件的组成
伴随着《物业管理条例》等法规体系的颁布实施，参与投标成为物业服务企
业获取业务项目的主要途径。物业管理投标文件是指物业服务机构为取得项目的物业管理权，在参与物业项目的服务企业招标竞选动活中，依据建设单位或业主委员会组建的招标组织所制定的招标文件和相关法律法规、编制并递送招标组织应答文件。
完整的投标文件一般包括标书封面、投标函、正文、附录四大部分。其中正
文部分可以划分为商务标（指依据招标项目实际情况所进行的管理费用测算部分指标）、技术标（指依据招标文件所编制的管理策划方案部分）。
投标文件是对物业管理企业投标准备工作的总结，集中体现了对拟接管项目的投标意图、报价策略，其编制质量的优劣将直接影响投标竞争的成败。因此，除了应以合理报价、先进技术和优质服务为其竞标成功打好基础外，还应学会如何包装自己的投标文件，如何在标书的编制、装订、密封等方面给评委留下良好的印象，以争取关键性评分。
5.1.2物业管理投标文件的主要内容
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房【2003】130号）第二十二
条明确规定：投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容： （一）投标函； （二）投标报价； （三）物业管理方案；
（四）招标文件要求提供的其他材料。
在实际招标的物业管理项目中，由于物业的项目和性质具有一定的差异，不同的物业管理招标项目也具有不同的要求，其投标书的内容要求也相应呈现出差异。物业管理企业在实践中可根据物业项目和招标文件的具体情况按要求制定。
常见的投标文件一般包括： （一）封面
标题一般由三部分组成，即投标对象名称+内容+文种，如××小区物业管理投标书。如果前面要冠以投标单位就是四个部分组成，即投标单位+投标对象名称+内容+文种，如×××物业管理公司关于××小区物业管理的建议书。至于标书这个文种的名称有“投标书”、“建议书”“竞标方案”等等。标书的封面一般样式如下图。
***住宅小区物业管理 投 标 书 投标单位： （盖章） 法定代表人： （签字盖章） 投标日期： 年 月 日 图5-1 投标文件的封皮格式
（二）投标函
投标致函实际上就是投标者的正式报价信，其主要内容有：
(1)表明投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物业管理服务任务，并写明自己的总报价金额；
(2)表明投标者接受该物业整个合同委托管理期限；
(3)表明本投标如被接受，投标者愿意按招标文件规定金额提供履约保证金； (4)说明投标报价的有效期；
(5)表明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力； (6)表明对招标者接受其他投标的理解。
（三）投标文件的主要内容
物业管理投标书除了按规定格式要求回答招标文件中的问题外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。 1.介绍本物业管理公司的概况和经历
除了介绍本公司的概况外，主要介绍本公司以前管理过或正在管理物业的名称、地址、类型、数量，要指出类似此次招标物业的管理经验和成果，并介绍主要负责人的专业、物业管理经历和经验。 2.分析投标物业的管理要点
主要指出此次投标物业的特点和日后管理上的特点、难点，可列举说明，还要分析租用户对此类物业及管理上的期望、要求等。以下分别对不同性质物业管理中的重点、难点做出分析： (1)住宅小区
对于住宅小区而言，舒适便捷是业主最起码的要求，高档次的优质服务则是其更高的享受追求，因此其物业管理应当突出的是：