乐研研究院 Leyan Research
2018年房地产行业研究报告
目 录
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房地产概述 ......................................................................................................................... 1 1.1 房地产的定义 ........................................................................................................... 1 1.2 行业存在的意义 ....................................................................................................... 1 2
房地产发展简史 ................................................................................................................. 2 2.1 中国房地产发展历程 ............................................................................................... 2 2.2 国外房地产发展历程 ............................................................................................... 3 2.3 中国房地产未来发展趋势 ....................................................................................... 4 3 4
房地产行业产业链 ............................................................................................................. 4 代表公司 ............................................................................................................................. 5 4.1 恒大集团 ................................................................................................................... 5 4.2 碧桂园控股有限公司 ............................................................................................... 5 4.3 万科企业股份有限公司 ........................................................................................... 6 4.4 融创中国控股有限公司 ........................................................................................... 6 4.5 保利房地产（集团）股份有限公司 ....................................................................... 6 5
代表人物 ............................................................................................................................. 7 5.1 李嘉诚 ....................................................................................................................... 7 5.2 王健林 ....................................................................................................................... 7 5.3 王石 ........................................................................................................................... 7 5.4 许家印 ....................................................................................................................... 8 5.5 潘石屹 ....................................................................................................................... 8
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1 房地产概述
1.1 房地产的定义
房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
1.2 行业存在的意义
房地产业是现阶段我国经济中重要的产业组成部分，对国民经济发展具有重要的拉动作用，已成为经济发展中新的增长点，说它是支柱产业，是因为对拉动钢铁、建材、家电、家居用品等产业发展举足轻重，对金融稳定和发展也至关重要，改善民生也具有重要意义。房地产业关联度比较高，其发展可以带动冶金、建筑、建材、机械、设备、水泥、玻璃、木材、塑料、电器、家具等行业的发展，并促进金融、商务、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业的综合发展。
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2 房地产发展简史
2.1 中国房地产发展历程
我国房地产市场相较于欧美、日本等发达国家起步较晚，但发展却很迅速。如果从1978年改革开放算起，房地产40年经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟。
第一个阶段（1978-1979）：房地产概念萌芽，开始居民全价售房试点 1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。中国在1978年以前没有房地产业，直到上世纪80年代初，才出现房地产行业的萌芽。1990年，中国最早的住房公积金制度发轫于1990年的上海。随后一两年，发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》文章，文中包括“房子是可以卖的”等内容。当时，杂志发表文章，也论证住宅属于商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。从那时候起，“房产”概念逐渐萌芽生根。
第二个阶段（1980-1987）：房地产诞生，房地产业初登历史舞台
进入1980年，再次为城镇居民购房发声，明确表态支持居民购买房屋、盖房。甚至提出“可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。”随后国家发布“准许私人建房、买房，准许私人拥有自己的住房”的通知，拉开了中国房改序幕。1980年被称为中国房地产的元年，这一年国家把房子定义为商品。房改和土地改革同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业。
第三个阶段（1988-1997）：房地产第一个疯狂飞跃的十年
1988年，房改正式全面试点，土地禁锢也终于完全放开。2月，国家批准印发了“房改领导小组”的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，并提出住房制度改革的目标是：实行住房商品化，将实物分配逐步改变为货币分配，使住房这个大宗商品进入消费市场。该《实施方案》的出台，标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段，也掀起了国内第一轮的房改热潮，城市综合开发迎来了历史性机遇。
第四个阶段（1998-2003）：福利分房全面终结，住房货币化开始
1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。很多开发商在1998
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