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项目投资决策评价指标分析研究
摘 要
房地产一直是我国国民经济的支柱产业，对我国经济社会建设具有举足轻重的地位，据数据统计，2014年房地产投资占GDP比例高达18%，在未来的发展中，房地产也将进一步的对经济建设作出贡献。房地产并不是一个单一的产业，还涉及到了国民经济中的其他方面，尤其是在建筑行业市场中，由于房地产的开发具有周期长、投资大、规模大的特征，因此建设过程中涉及到许多不稳定因素，这也使得房地产的投资受到许多因素影响。由于房地产行业的泡沫越来愈大，自2007年开始，国家采取了一系列的房地产调控政策，这就使得房地产投资之前需要对房地产的项目可行性进行深入研究。
本文结合世贸控股地产的实际发展现状为基础，结合项目可行性分析和相关经济评价分析理论和方法，针对世贸控股旗下的房地产项目的可行性进行分析和探讨，首先本文提出了研究背景和意义，从房地产开发的风险和效益两方面对基本的概念和理论进行相关阐述，其次从各项经济指标如现金流量、应力能力、清偿能力、资产平衡情况和资产负债情况，通过本文的研究表明该房地产项目的净现值大于零，而内部收益率也大于基准收益率，因而项目可以获得正收益，具有一定的可投资价值，并且项目的资产负债结构较好，可以保证一定的经济收益。本文的研究旨在为房地产的可行性和项目开发可靠进行决策和参考，为更多的房产开发项目提供风险借鉴和投资建议。
关键词：房地产；投资决策；经济评价；指标体系；回报率
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目 录
摘要····································································I 一、绪论································································1
（一）房地产投资概述·················································1 （二）房地产投资财务分析目标·········································1 二、世贸控股地产项目经济评价············································2 （一）项目简介······················································2
（二）项目应力能力···················································2 1、项目投资现金流量分析···········································2 2、项目资本金现金流量分析·········································2 3、总投资收益率和项目资本金利润分析······························ 4 （三）资产负债率分析················································· 5
（四）资金平衡分析···················································6 三、结论································································ 7 四、致谢································································8 参考文献································································9
一、绪论
（一）房地产投资概述
房地产的投资的本质是以当期的购买力来获取未来的经济收益，这是一种对未来收益的一种投机行为，牺牲即期的、确定性的购买力，但由于客观因素的影响，因此房地产的投资受到了许多不稳定因素的影响，因而存在一定的风险，这是所有投资行为的本质共性。
房地产投资是将指开发商或房产企业从政府方面获得相应的地块，将其开发并建成为商场、办公楼、住宅等各种民用建筑物的实施，通过出售或是出租等方式来实现对这些建筑物的价值回收，其成本出了建设成本之外还包括了土地成本、开发成本、管理成本等。但是房地产本质上仍然属于商品，自然也保有了市场中商品的规律，风险和收益并存使得房地产的投资和财经、证券投资一样，会给投资房地产的人带来收益，但是也会带来风险损失，而投资人如何判断风险，有效的评估房地产投资行为的风险与收益比，合理的采取措施规避风险，需要对房地产的实际运作和市场情况进行分析，从而为投资者做出一定的决策。
（二）房地产投资财务分析的目标
房地产项目的经济评价和财务分析是指从开发商的角度来对评估房地产的未来的收益情况，是可行性研究中的重要组成。房地产的投资决策评价是对项目决策聘雇的重要手段，可以引导房地产行业的健康发展，合理规避风险，避免投机者的损失。
房地产的评价内容包含了两个方面，一个是财务评价、一个是综合评价，一般的房地产项目对社会的影响力较小，因此只需对项目的财务方面进行评价即可，考虑的也集中在投资的收益和债务偿还这两方面的财务问题，主要的方法是结合当前市场的主体价格现状和国家目前的财税制度，采用一系列的数学计算方法，对该项目的基础数据、收入、支出、营收、利润、债务等进行测算，通过最终的计算结果来研判改项目是否具有投资价值，风险情况如何。
就房地产的投资而言，对一个项目的经济分析和财务评价的主要内容在三个方面，一个是该房产项目的资金平衡能力，二是该房产项目的清偿能力，三是项目的未来收益、盈利能力。
资金平衡能力是指项目在各期的盈余资金情况，一般来说，房地产投资开发经营需要保证盈余资金不是负值，这一指标的衡量是借助资金的运用表和来源进行分析。
清偿能力包括了两个方面，一个是财务上的清偿能力，也就是本项目回收全部投资的能力。投资主体的主要目标就是能够收回投资成本。另外一个是对债务的偿还能力，是项目运营中的偿还借款和债务的能力，在筹集资金时，偿债能力是投资者必须评估的一项指标，
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