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资产评估基本原理
1.被评估机组为5年前购置,账面价值20万元人民币,评估时该类型机组已不再生产了,已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年,预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。
要求:试根据所给条件
(1)估测该机组的现时全新价格;
(2)估算该机组的成新率;
(3)估算该机组的评估值。
解:
(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元:30×80%=24(万元)
(2)该机组的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54%
(3)该机组的评估值=24×61.54%=14.77(万元)
2.某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下:该设备采购价5万元,运输费0.1万元,安装费0.3万元,调试费0.1万元,已服役2年。经市场调查得知,该机床在市场上仍很流行,且价格上升了20%;铁路运价近两年提高了1倍,安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%,调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。
解:
现时采购价=5×(1+20%)=6(万元)
现时运输费=0.1×(1+1)=0.2(万元)
安装、调试费=0.3×(1+40%)+0.1×(1+15%)=0.535(万元)
被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735(万元)
3.现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y,使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年,假定年折现率为10%,该企业的所得税税率为40%,求X设备的超额运营成本。
解:
年净超额运营成本为=60×(1-40%)=36(万元)
X设备的超额运营成本=36×[1-(1+10%)-5]/10%=136.47(万元)
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4.某上市公司欲收购一家企业,需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营,预计前5年的税前净收益分别为40万元,45万元,50万元,53万元和55万元;从第六年开始,企业进入稳定期,预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40%,试计算该企业的评估值是多少?
解:
前5年企业税前净收益的现值为:
181.47(万元)
稳定期企业税前净收益的现值为:(55/10%)/(1+10%)5=341.51(万元)
企业税前净收益现值合计为:181.47+341.51=522.98(万元)
该企业的评估值为:522.98×(1-40%)=313.79(万元)
5.有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲,有关对比资料如下表所示:
宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价值数 A 780 2000.10 0 1.1 0 0 108 甲 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
要求:(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
(2)计算参照物修正系数:交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
(3)计算参照物修正后的地价
解:
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(1)A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110
(2)交易情况修正系数为或者0.99
交易时间修正系数为或者1.06
区域因素修正系数为或者1.02
个别因素修正系数为或者1
容积率修正系数为或者0.95
(3)参照物修正后地价=(万元)
机器设备评估
1.机器设备1台,3年前购置,据了解,该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元,其中买价为8万元,运输费为0.4万元,安装费用(包括材料)为1万元,调试费用为0.6万元。经调查,该设备的现行价格为9.5万元,运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40%、30%、20%。求该设备的重置成本。(保留两位小数)
解:
重置成本=9.5+0.4×(1+40%)+1×(1+30%)+0.6×(1+20%)
=12.08(万元)
2.2015年1月评估设备一台,该设备于2011年12月购建,账面原值为20万元,2013年进行一次技术改造,改造费用(包括增加设备)为2万元。若定基物价指数2011年1.05,2013年为1.20,2015年为1.32,求该设备的重置成本。
解:
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