旧城改造案例分析
【篇一：旧城改造案例分析】
址商业只租不售平方米平方米元平方米亿元亿元香港瑞安集团年动工年底完成上海市卢湾区太仓路弄25旧城改造经典案例分析903下卷 综合型物业一 上海新天地广场开发背景上海新天地广场项目位于上海市中 心淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上属于上海的黄金地段 中共一大会址也在其范围内其中以成片的石库门式里弄建筑为主。成片的石库门式 里弄建筑是上海建筑文化的代表。二 上海新天地广场整体策略、上海新天 地广场定位根据项目本身的特点香港瑞安集团把项目定位为一个具上海历史文化风 貌的都市旅游景点以上海近代建筑的标志——石库门的建筑旧区为基础改造成集国 际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。、上海新天 地广场规划理念上海新天地广场以“一大”会址所在的兴业路为中轴分为北里和南 里。北里以餐饮娱乐为主充满了怀旧气息。南里以“销品茂”为中心购物休闲场所较 多。北里的精粹所在是展示石库门建筑文化的“屋里厢”展示馆。它以上世纪二十年 代的石库门住房为蓝本设有客堂间、书房、老人房、主人房、女儿房、儿子房和灶 间等七间展示房并以一个虚拟的石库门家庭故事贯穿始终。、上海新天地广场扮演 的角色上海新天地广场只是太平桥地区总体开发项目中一个很小的组成部分。这个 项目东至西藏路南到合肥路西临马当路北达兴安路规划占地面积公顷总建筑面积万 平方米涉及个街坊万人口。这个公顷的太平桥工程将耗资人民币亿这才是瑞安集团 真正要开发的新天地目前一幢大型商务办公楼以及新天地南面的高档住宅翠湖天地 都处于建设当中。在这样的背景下一个由瑞安集团牵头分期开发把这一地区改造成 一个标志性的现代化综合26904《中国房地产开发利润十大主流模式》园区的工程被 确定下来约四万平方米的人工湖和公共绿地将成为社区的中心西面就是集餐饮、商 业、文化和娱乐功能为一体的新天地广场北面贴近淮海中路将规划成为甲级商务办 公区南面则是大面积的住宅小区东边则改造成两个综合性购物中心及一幢标志性大 上海新天地广场营销艺术上海新天地广场之所以能够迅速走红主要是靠包装这已经是业内的共识。在项目北里开张时《人民日报》一篇评论中指出新 天地“没有浪漫一切都是细致的市场调查和关于赢利的项目规划”。新天地的规划、 建设和经营都是以市场为导向有着周密安排的。上
海新天地广场建设之初为了争取 最佳的宣传时机瑞安集团掌门人罗康瑞曾经下过一道死命令一定要保证上海新天地 广场在年年中建成。原因是接下来将有两件大事中国共产党建党周年纪念和会议。
罗康瑞从年就开始在上海投资深知建党周年纪念的重要性中央领导都会到中共一大 会址来。而中共一大会址本身又处于新天地之内届时新天地必然成为传媒关注的焦 点。相关链接石库门的历史“石箍门”与“石库门”上海的石库门住宅兴起于世纪年代。
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”如箍桶于是这种用石条“箍”门 的建筑被叫作“石箍门”后又讹作“石库门”。一般认为这种建筑的正大门以条石做门 框门扇为实心厚木上有铜环一副与中国的传统民宅相比趋向保守。亦中亦西聚居之 地为了迎合中国传统的家族居住形式石库门除了部分设计摹仿西洋排联式住宅外其 布局大致仿江南普通居民。进门后为一天井天井后面为客厅上海人叫“客堂”之后又 是后天井后天井后为灶间和后门。天井和客堂的两侧分别为左右厢房二楼的布局基 本与底层相近唯灶间的上面为“亭子间”再上面是晒台。去留之间的珍贵石库门里弄 在最多的时候有多处曾占上海市全部住宅面积的六成以上。单纯从建筑的角度出发 石库门是特定历史时期的产物走过百多年的历史而且有些石库门的空间结构也已不 适合现代人的居住观念。年代初期上海开始了大型的重建和开发。不少石库门老房 子被拆卸取而代之的是一幢一幢的高楼一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失 人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。27旧城改造经典案例分析905下卷 综合型物业果然中外记者们都被一大会址旁这样一个新生的海派商业多功能区域吸 引了过来这也是项目第一次被国内外媒体大规模宣传介绍。项目抓住的第二个机会 则是会议。当时新加坡总理吴作栋、俄罗斯总统普京等多个国家元首均来上海新天 地广场参观。数百位记者不请自来又为项目大大宣扬了一番。此后项目又在年抓住 了上海申博成功的机会、组织大型活动积聚人气。到年元旦独具特色的新天地广场 举办新年倒计时晚会的时候新天地的声势已经如日中天。根据了解前后一年多的时 间瑞安集团在上海新天地广场项目的广告投入上没有花费一分钱四 上海新 天地广场成功效应上海新天地广场改写了石库门的历史对本已走向历史文物的石库 门注入了新的生命力。如今上海新天地广场已被公认为中外游客领略上海历史文化 和现代生活形态的最佳去处之一也是上海市民和外籍人士的聚会场所成为上海旅游 业的寒暑表。上海新天地广场亦古亦今、亦中亦西的建筑
风格和经营特色让人耳目 一新。从它脚手架尚未完全拆落的那一刻起各路明星、艺术家、企业家、银行家、 驻沪外交官纷至沓来、流连忘返。国际模特儿大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、 著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动纷纷选择在上海新天地登场亮相。上海 新天地广场作为一个成功的旧城改造项目目前已经被当作国内旧区改造的样板。国 内如北京、杭州、宁波、青岛、桂林、南京、重庆等地陆续前来考察学习有意借鉴 新天地的理念应用到当地的旧区改造项目中一场更大规模的新天地运动正席卷全 国……上海新天地广场部分商店入口图上海新天地广场宣传图28906《中国房地产开 发利润十大主流模式》五 上海新天地广场效益分析、上海新天地广场暂时 处于亏损很少有人知道尽管项目一派繁华就瑞安集团来说这个项目目前是亏损的。
“房地产圈子里都知道这个事情”香港恒隆集团的一位人士说“项目包装、经营都很好 但因为成本太大亏得比较厉害。”上海新天地广场位于淮海中路南侧延安路高架和南 北高架的交汇点属于上海的黄金地段。同时石库门建筑最高不超过四层这样大面积、 低密度的房地产改造项目成本相当大。为了保持石库门建筑的原貌瑞安集团只得请 来了具有东西方背景的两家国际公司以及同济大学专家共同制定解决方案。为了整 旧如旧他们还不得不得从德国进口昂贵的防潮药水注射进墙体中。按照瑞安集团的 介绍上海新天地广场每平方米的建造成本就高达万元人民币——这个数字相当于上
name=baidusnap2>电缆污水处理消防系统。上海新天地广场现场实景图29旧城改造经典案例分析907下卷 综合型物业从回报上讲上海新天地广场项目的容积 率只有这样的项目在上海市中心肯定亏本。对此瑞安集团方面的有关人士也承认尽 管商家入住十分踊跃现在项目的确是亏的。瑞安集团一般向租户收取一定的保底租 金同时享有租户一定比例的利润分成年收入可达到七、八千万人民币。照此计算收 回新天地亿的投资至少要在多年以后了。、开发商的底牌借“新天地”起飞瑞安集团 想以上海新天地广场的人文环境和人工湖的生态环境撬动太平桥地块的价值。“将来 这一地区的四万白领白天可以在淮海中路上班晚上可以去新天地休闲娱乐夜里则回 到南面的高档住宅里睡觉”瑞安集团高层有关人士如是说“环境先行是我们的房产开 发理念新天地是人文环境人工湖是生态环境这两个环境做好了整个地块的商业价值 就提升了。”考虑到这样一个长远规划新天地广场的目的也就显露出来了——为太平 桥总体造势借“新天地”起飞