江岸区后湖乡可行性研究
内 容 提 要
江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。
[关键字]后湖花园 项目投资 开发经营 ABSTRACT
The Houhu country in Jiang’an area belongs to one of the three new residential districts which confirmed by the “Fifteenth Plan” of Wuhan. After giving a market research analysis to the development and management environment of one auction area which is one hundred and twenty five point five nine Mu owned to Nation and comparing to the mostly similar competitive residential districts nearby. According to the present state of the market and forecast of the future , then this article gives the project - Houhu Garden an analysis of investment, an appraising of finance and an analysis of risks in order to discuss the probability to develop and manage. In light of the program planed in this article ,the project will be one hundred and seventy two thousand architecture acreage square meters and the total investment will be one hundred and fifty five million and nine hundred and forty eight thousand and five hundred Yuan. After calculating, the project will profit thirty six million and two hundred and one thousand and one hundred Yuan in finance ,and the internal rate of return is 27.1%.So the project is probability and adaptive to develop and manage.
[key word]Houhu Garden project investment develop and manage 目 录 第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸 二、武汉市房地产市场分析 三、有利投资经济形势成因分析 第三章 项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 二、后湖地区区域分析 三、项目周边主要物业分析 四、后湖乡消费者调查分析
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 二、项目开发经营优势点 三、项目开发经营机会点 第五章 项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位
第六章 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 二、住宅建筑设计建议 三、小区配套设施建议 四、环境艺术设计建议
第七章 项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与筹资计划 第八章 项目开发经营状况分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目经营成本估算 四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率 第九章 项目开发经营风险分析 一、项目盈亏平衡分析 二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析 第十章 结论与建议 第十一章 结束语
第十二章 附录及主要参考文献 第一章 前 言 一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据
1、武汉市规划局规划方案； 2、亿房网站（
）；
3、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策； 4、武汉市2000房地产年鉴； 5、现场勘察和实地调研所得资料。 6、武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料 三、项目概况
该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一——后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。
根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下： ①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。 ②容积率：1.4
③总建筑面积：11.72万M2 其中：多层住宅：6.72万M2 小高层住宅及别墅：4.48万M2